Квартиры в Черноголовке

<a href="skype:paaleks?call" style="text-decoration:none"><script type="text/javascript">
<!--
document.write('<img src="http://mystatus.skype.com/bigclassic/paaleks?'+Math.random()+'" style="border:none;vertical-align:middle;" alt="paaleks" />')
//-->
</script>
<noscript><div style="display:inline"><img src="http://mystatus.skype.com/bigclassic/paaleks" alt="paaleks" style="border:none;vertical-align:middle;" /></div></noscript>&nbsp;paaleks</a>

Наша Черноголовка городок  очень уютный для жизни, но, к сожалению, нового строительства в ближайшие годы не намечается и желающие улучшить свои жилищные  условия  вынуждены довольствоваться тем, что есть - то есть  сделки в  основном альтернативные.

Основные агрегаторы объявлений по г. Черноголовка это 

- Чойстер    и     Яндекс-Недвижимость

 

 Новые сроки и налоги при продаже недвижимости

 с 1 января 2016 года

 

 

Для объектов недвижимости, купленных после 1 января 2016 года, будут действовать новые налоговые правила: увеличен срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты 13%-ного налога при продаже и установлен нижний предел налоговой базы, которая ранее ничем не ограничивалась и была равна цене в договоре купли-продажи.  

Суть поправок

Указ Президента от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» принес два существенных изменения. Первое: срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ вырастет с 3-х до 5 лет (за некоторым исключением).

«Правила по минимальному предельному сроку владения недвижимостью, который составляет три года, для получения имущественного налогового вычета будут действовать с 1 января 2016 года только в трех случаях: если недвижимость приватизирована, если она унаследована от члена семьи или близкого родственника или подарена членом семьи или близким родственником налогоплательщику либо когда она приобретена в собственность по договору пожизненной ренты. В остальных случаях с 1 января 2016 года будет применяться минимальный предельный срок владения недвижимостью, равный пяти годам. Соответственно, если после приобретения квартиры, допустим, по договору участия в долевом строительстве, исполненному после 1 января 2016 года, ее собственник продает жилье до истечения пяти лет от даты приобретения права собственности, он не будет обладать правом на имущественный налоговый вычет».

Второе: в случае продажи объекта до истечения пяти лет будет предоставлен налоговый вычет в размере 1 млн руб. или в размере суммы, потраченной на покупку этой недвижимости (это действовало и ранее), а база, от которой исчисляется 13% налог, не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года (коэффициент 0,7). Теперь введено минимальное значение налоговой базы. Продавцу повезет, если кадастровая стоимость в его регионе (субъекте РФ) не определена, тогда можно считать по-старому – от суммы, указанной в договоре. Но едва ли в крупных городах и районах не успеют ее посчитать. Также продавцу повезет, если в его субъекте РФ будет ниже коэффициент, например, не 0,7, а 0,5, то есть 50% от кадастровой стоимости, что также вряд ли коснется крупных городов.

Для наглядности можно привести пример.

Квартира куплена после 1 января 2016 года за 10 млн руб. Через два года будет продана за 12 млн. При продаже в договоре будет указана полная стоимость. При исчислении налогов из 12 000 000 вычитаются затраты на покупку 10 000 000, остается 2 000 000 руб. 13%-ный налог от 2 млн составит 260 тыс. руб.

Можно было бы купить квартиру до 1 января 2016 года и не продавать ее три года, чтобы вовсе не платить НДФЛ при продаже. Или купить после 1 января и ждать пять лет. Или же купить после 1 января, продать через два года и указать в договоре 10 млн руб., что равно затратам на покупку и освободит от выплаты НДФЛ, если 10 млн – это не меньше 70% кадастровой стоимости. А сколько будет кадастровая стоимость на 1 января того года, когда произойдет покупка? Меньше она будет или больше рыночной? И при этом нужен покупатель, который согласится на заниженную цифру в договоре купли-продажи.
          Слишком много «но». Если есть вероятность, что купленный объект будет вскоре продан, то лучше выждать срок, который освободит от налоговых выплат полностью. И если можно успеть ограничиться трехлетним ожиданием вместо пятилетнего, то логично было бы предпринять все усилия, чтобы успеть.
         «Покупателям и продавцам квартир стоит особо внимательно относиться к текущей кадастровой стоимости квартиры и учету новых сроков владения квартирой. Особенно это важно, если есть вероятность будущей продажи квартиры в инвестиционных целях или для улучшения жилищных условий. Если это возможно, лучше выдерживать сроки, которые позволяют получить освобождение от уплаты налога».

Не затягивать или выждать?

Изменения по срокам владения недвижимостью в налоговом кодексе будут волновать в первую очередь тех, кто планирует приобрести квартиру ненадолго – в качестве инвестиции, сдачи в аренду, временного варианта (затем планируется увеличить площадь, поменять район и т.д.). Купить и в ближайшие года три продать, но не ждать пять лет и не платить ничего, так как в крайнем случае такой покупатель мог бы вычесть из налоговой базы стоимость расходов на покупку, а учитывая предстоящую перспективу стагнации или снижения рынка, то велика вероятность, что расходы будут примерно равны или выше доходов при продаже, и платить НДФЛ вовсе не придется. Риск только один – если нужно будет продать недвижимость до истечения пяти лет, а рубль значительно подешевеет, стоимость квартиры в рублях вырастет и разница между стоимостью покупки (расходы) и дальнейшей продажи (доходы) будет значительной. Можно ли говорить в данном случае о массовом покупателе? Вряд ли, но здесь могут оказаться важнее другие аргументы: если налоговые правила ужесточаются, то тенденция может сохраниться и в будущем, появятся другие нормы и цифры. Опытные покупатели знают: если можно успеть сделать как лучше – надо успевать, чтобы не получилось как всегда.

Также могут забеспокоиться продавцы, которые в настоящее время владеют квартирой менее трех лет и надеются заплатить налоги по минимуму, снизив стоимость в договоре. После нового года такой возможности у них не будет даже теоретически. Придется или ждать окончания трехлетнего срока владения, или платить 13% от минимальных 70% кадастровой стоимости квартиры за вычетом 1 млн руб. или расходов, понесенных на покупку. О чем может идти речь?

Допустим, квартира не куплена, а приватизирована или досталась от близкого родственника по наследству или договору дарения в 2014 году. Стоит она 5 миллионов руб. Если продать ее после 1 января в 2016 году за полную стоимость, то есть до истечения трехлетнего срока владения, то из этой суммы можно вычесть 1 млн руб. (стандартный налоговый вычет), платить придется 13% от 4 млн руб., или 520 тыс. руб. Можно указать меньшую стоимость в договоре, но минимальная налоговая база – это 70% от кадастровой стоимости. Предположим, что кадастровая стоимость  4 млн руб.,  то есть минимальный доход от продажи для налогообложения равен 2,8 млн руб. (=70% от 4 млн), сколько бы ни было указано в договоре. Налоговый вычет в 1 млн руб. никто не отменял, поэтому можно вычесть его из дохода и получить 1,8 млн руб., от которых 13%-ный налог будет составлять 234 тыс. руб.

Другими словами, 234 000 руб. – это самый минимальный налог при продаже квартиры после 1 января 2016 года, доставшейся от близкого родственника в подарок, по наследству или в результате приватизации до истечения трехлетнего срока владения и кадастровая стоимость которой 4 млн руб.

Для таких продавцов очевидно стремление продать свою квартиру или в этом году по сниженной цене в договоре (если найдутся желающие купить), или по истечении трехлетнего срока. Первый вариант, учитывая ситуацию на рынке, может оказаться для некоторых предпочтительней, несмотря на сомнительность практики занижения цены.

«Получается, что с начала 2016 года при указании стоимости квартиры в договоре сторонам сделки будет необходимо учитывать текущую кадастровую оценку объекта и тот срок, в течение которого она находилась в собственности продавца.

В наиболее сложной ситуации могут оказаться те продавцы, которые купили квартиру по заниженной цене и вынужденные продавать ее до истечения срока владения, предусматривающего освобождение от уплаты налога при реализации.
             Также внимательно к этим вопросам следует относиться лицам, приватизировавшим квартиру, получившим ее в наследство или в подарок, в том случае, если они захотят ее продать до истечения трехлетнего срока владения. Тогда с учетом новых изменений, стоимость квартиры для налогового учета не сможет составлять менее чем 70% от ее кадастровой стоимости, если законами субъекта этот размер не будет снижен еще больше. В настоящее время сделки могут проходить по цене, очень близкой к размеру кадастровой оценки квартиры. В ряде случае кадастровая оценка может даже превышать реальную стоимость квартиры при ее продаже.

Эти изменения могут оказать большее влияние на рынок недвижимости, так как продавцы будут стремиться возместить возможные налоговые затраты за счет новых покупателей. В текущей экономической ситуации это может еще больше усложнить отношения на рынке недвижимости».

Оживится ли покупательский спрос?

Велика ли доля покупателей недвижимости, которые планируют ее в ближайшие годы перепродать и хотят выжидать новый пятилетний срок или платить, а также доля владельцев квартир, домов и комнат, которые не могут или не хотят ни выжидать трехлетний срок, ни платить налоги по новой схеме, а потому во что бы то ни стало будут стремиться продать свою недвижимость до нового года?

Может ли их стремление оперативно решить квартирный вопрос повлиять на рынок, увеличив покупательский спрос и лояльность продавцов?

«Юридические новеллы будут распространяться только в отношении недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года.

Закон не имеет обратной юридической силы на недвижимость, приобретенную в собственность до указанного срока.

Таким образом, это правило будет способствовать росту спроса на покупку недвижимости в этом году. В пользу такого прогноза также действует фактор введения с 1 января 2016 года новых правил исчисления налогооблагаемой базы, которая не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости недвижимости.

С 2016 года недобросовестные стороны сделки не смогут получать налоговую выгоду от продажи недвижимости по заниженным ценам.

Новые правила по исчислению налогооблагаемой базы и пятилетнему сроку владения недвижимостью для целей применения налогового вычета могут быть существенно смягчены на основании закона субъекта РФ по сравнению с федеральным порядком.
Обратим также внимание, что с учетом пока высоких ставок ипотечных кредитов новеллы будут способствовать развитию рынка аренды жилья. За счет сдачи в аренду недвижимости могут погашаться налоговые и иные издержки собственника».
В условиях стагнации или замедления роста экономики доля инвестиционных покупателей снижается. Но они есть. И есть немало тех, кому так или иначе нужно решить квартирный вопрос. Если покупатели недвижимости до нового года могут сохранить трехлетний срок владения, а продавцы – пониженные налоги, исчисляемые от указанной в договоре суммы, то скорее всего, они эту возможность постараются реализовать.  

Елена Сойфер, 25 мая

 

Как определить правильную цену

 Завысив стартовую стоимость, мы помогаем продать другие объекты, более привлекательные по цене. Ведь любой покупатель недвижимости не покупает первый попавшийся ему по объявлению объект, а изучает весь рынок. 

 Разве Вы действуете не так же? Вы же не хотите, чтобы завышенная стоимость Вашего объекта помогла кому-то  другому продать его объект?  Лучше наоборот, не правда ли?

 Есть опасность «зависания» объекта, длительное время не продаваемого из-за завышенной цены. О нем уже все знают, и его не продажа сама по себе играет отрицательную роль в сознании потенциальных покупателей – "Если объект до сих пор никем не куплен, значит, в нем действительно есть какие-то недостатки, иначе его давно бы купили. Я не хочу выглядеть самым глупым и переплачивать".

Привычка завышать стоимость чего бы то ни было, с последующим торгом вниз, присуща южным и восточным странам, но не Европе. 

Может оказаться так, что нам с Вами не с кем будет торговаться – никто даже не захочет осматривать объект по явно завышенной цене. 

И фраза  «Торг уместен» только дополнительно убедит покупателя в том, что и мы сами понимаем – это неправильная цена. 

 Объекты недвижимости уже не уходят "с колес" как горячие пирожки. Из всего листинга в нашем городе продаются ежемесячно не более 5% предложенных к продаже объектов. 

Как Вы думаете, какие?    Те, которые предлагаются по правильной цене,  не так ли?!       И я также как и Вы не заинтересован в длительных сроках продажи объекта.

 Я хочу быть успешным агентом и продать Ваш объект в сжатые сроки, а не просто попродавать его. 

Это ведь и в ваших интересах, не так ли? Для того чтобы с жаром и энтузиазмом убедить кого-либо в преимуществах покупки именно Вашего объекта, я, как агент, должен сам быть уверен, более того, абсолютно убежден, в правильности того, что я предлагаю уважаемому покупателю, в первую очередь в его юридической чистоте и в его цене.   Убедите меня в этой стоимости Вашего объекта!

Хочу еще раз повторить, что мы заинтересованы в максимальной цене продажи объекта, так как работаем за 3-5% от конечной стоимости  и  работаем по договору    именно   и только в  Ваших интересах,   а не в интересах покупателя, заинтересованного, естественно, в снижении стоимости Вашего объекта

Вам сказали другие посредники, что Ваш объект стоит дороже?

Я тоже могу так сказать, но это будет неправдой, а лгать Вам я не хочу,   это не поможет мне удовлетворить Вашу потребность на рынке – продать быстро и по максимальной цене,  а ведь именно этого Вы и хотите, правда?

В любом случае именно Вы примете решение – продавать объект по предлагаемой покупателем цене или нет

Я помогу Вам корректно отказать покупателю, если мы совместно почувствуем, что можно поднять стоимость объекта. 

Это и в моих интересах. И это гораздо лучше, чем изначально  не иметь никого, с кем торговаться, когда мы с Вами вообще не сможем никого привлечь завышенной ценой.

 Объект недвижимости наиболее эффективно продается    не рекламой, а профессиональным агентом, который может аргументировать свое предложение, в том числе в письменном виде.   

Вот  для  чего  мы всегда объективно оцениваем объект   перед подписанием договора  с Вами, перед тем, как возьмем на себя обязательства перед Вами.

Контактные  телефоны : мобильный - 8 916 9018234   или городской - 8(49652) 24 222

 Электронная почта - ale1130@yandex.ru     Skype - paaleks