Vinaora Nivo Slider 3.xVinaora Nivo Slider 3.xVinaora Nivo Slider 3.xVinaora Nivo Slider 3.xVinaora Nivo Slider 3.xVinaora Nivo Slider 3.xVinaora Nivo Slider 3.xVinaora Nivo Slider 3.xVinaora Nivo Slider 3.x

Про кладбища недвижимости

Когда приходят звонки с предложением от продавца выставить на продажу свой объект, (уже давно болтающийся в рекламе), но без каких либо обязательств со своей стороны – частенько приходится вежливо отказывать.
Уважающий себя частный риелтор или АН за такую работу вообще бы не взялись.   Что значит поиск покупателей?    На словах поговорили и всё.    Слова это сотрясение воздуха.
Если нужны покупатели, то сами и ищите их через СМИ, газеты, расклейку делайте. Не хочется, не получается?
Вы хотите продать объект и новый купить, но самому затруднительно. Что делать в таком случае?


1. Встречаемся в офисе – смотрим правоустанавливающие документы - и определяемся на психологическую совместимость.
2. Просматривается доступная информация о объекте (стоит ли за эту работу браться, ликвидный ли объект, адекватны ли Ваши Запросы).
3. Оговариваются сроки, цена объекта. 
4. Заключается договор на услугу и её стоимость. (В договоре есть пункты, которые агент должен выполнить.)
5. Вносится предоплата (т. е. Вы должны подтвердить свои намерения, что Вы не дядя (тётя) с улицы).
6. Начинаем работать с новым проектом - план мероприятий по продаже и "вперёд!".
7. Оговариваем периодичность отчётности  о проделанных работах.


На самом деле, все хотят готовых покупателей и звонят, и просят и обращаются одновременно в несколько АН и к частным риелторам. Но с какой стати агент будет специально продвигать Ваш объект, тратя на рекламу и звонки свои деньги, время, опыт, знания -  понимая, что рекламу может размещать несколько агентств.    Хотя может пообещать, выставить на своём сайте, но пальцем о палец не ударит….

       На сайтах многих агентств недвижимости возникают настоящие кладбища недвижимости с неадекватными ценами (продавец не зная ситуации с ценами на рынке недвижимости с апломбом заявляет, что ему надо столько то). Когда агент берётся за продажу объекта по любой цене и обещает продать в кратчайшие сроки, стоит вспомнить поговорку про бесплатный сыр...   и потерю времени.

 

 



Принцип Парето

Принцип Парето: кто на самом деле звонит по объявлениям о продаже квартир

 Представьте: вам принадлежит квартира, и вы хотите ее продать. Вы размещаете объявление в интернете и рассчитываете, что вот-вот начнут звонить потенциальные покупатели.

К удивлению владельца недвижимости, вместо долгожданных покупателей первыми на объявление обычно откликаются продавцы аналогичных объектов. Они хотят узнать, правдиво ли ваше объявление, чтобы понять, насколько обоснована выставленная цена на их собственную квартиру. Вместе с продавцами-конкурентами по объявлению начинают звонить недобросовестные риелторы. Они находятся в поиске легкой наживы — продажи вашей квартиры по заниженной стоимости.


Количество не гарантирует качество
Эмпирическое правило, известное как принцип Парето, гласит: «20% усилий дают 80% результата, а остальные 80% усилий — лишь 20% результата». Закон назван в честь итальянского экономиста и социолога Вильфредо Парето, который выявил эту статистическую закономерность.

В случае с продажей недвижимости принцип Парето работает на все сто: приготовьтесь к тому, что 80% звонящих по объявлению будут вводить продавца квартиры в заблуждение. Они говорят примерно следующее: «Я приеду с клиентом на показ квартиры. Даже не с одним, а сразу с тремя клиентами». От таких предложений можно смело отказываться. Дело в том, что под видом потенциальных покупателей к продавцу обычно приходят друзья этого риелтора. Они создадут нездоровый ажиотаж, который будет провоцировать хозяина на необдуманные решения. Это делается для того, чтобы собственник восхитился работой «риелтора-специалиста» и доверил ему продажу объекта.

Распознать такого агента просто: риелтор не станет предлагать заключить договор на оказание услуг, а ограничится устным согласием собственника на продажу объекта. Естественно, в этом случае не стоит рассчитывать на то, что агент будет действовать в интересах продавца. Этот человек преследует свою собственную цель. Эта цель предельно конкретна и никоим образом не совпадает с интересами владельца недвижимости: риелтор хочет продать квартиру максимально быстро и по минимальной цене. В обоснованности низкой цены хозяина будут убеждать подставные потенциальные покупатели, которых агент приведет на просмотр. Лучше обезопасить себя и еще на этапе телефонных переговоров отказаться от услуг подобного «специалиста».


Если никто не звонит
После того как вы выставили квартиру на продажу, внимательно следите за реакцией рынка на протяжении первых двух недель. Если по квартире экономкласса вам звонят минимум раз в день — все хорошо, ваша недвижимость «вписывается в рынок». Если же за полмесяца вы получили всего несколько звонков, это должно вас насторожить. Звонков должно быть больше.

Первое, что нужно проверить, — выдачу вашего объявления в поисковике. Введите в строке поиска запрос, характеризующий ваш объект, например, «купить двухкомнатную квартиру в Кузьминках». Если поисковик показывает ваш объект на первой странице, с объявлением все в порядке: оно грамотно составлено и его не сняли с сайтов-агрегаторов. Сами сайты тоже стоит проверить — квартира должна отображаться в списке объектов при выборе параметров, заданных в объявлении.

Если с отображением объявления проблем нет, то придется признать, что вы запросили слишком большую цену за свою квартиру. Хорошая новость: в недвижимости нет такой болезни, которая не лечится стоимостью. Начинайте пошагово снижать цену. Допустимый шаг изменения цены — 1–2% от ее стоимости раз в две недели. Как только начались звонки, останавливайте удешевление и начинайте первичные переговоры по телефону.


Задавать вопросы — обязательно
Не стесняйтесь задавать дополнительные вопросы во время телефонных переговоров. Уточните, как долго человек находится в поиске подходящей квартиры, выясните, планирует ли звонящий оформлять ипотеку. Если потенциальный покупатель еще не обращался в банк — не ждите скорой покупки. Ответ «мы ищем не так долго, с 2001 года» должен заставить вас задуматься о целесообразности общения с таким покупателем. Задавая правильные вопросы, вы спасете себя от потраченного зря времени.

Незаинтересованные в покупке люди не станут отвечать на неудобные вопросы и, скорее всего, быстро закончат разговор. Определив таких «клиентов» по телефону, вы сможете избежать щекотливой ситуации, когда они придут к вам домой. Даже если во время просмотра вы почувствовали ложность намерений покупателей, вы вряд ли сможете быстро выставить их за дверь и, скорее, начнете сомневаться в собственных предположениях.

Анализируйте и классифицируйте все поступающие звонки: вам подходят только те покупатели, которые действительно заинтересованы в покупке.


Безопасность просмотров
Даже если вы отсеяли всех ложных покупателей по телефону, при просмотре будьте внимательны к поведению пришедших. Не забывайте: на российском рынке по-прежнему встречается криминальная составляющая.

Приведу пример из реального уголовного дела. Мужчине позвонили на мобильный телефон и попросили показать квартиру через 15 минут — покупатель якобы находился в том же самом районе. Владелец квартиры был не дома и попросил жену провести показ, на который пришли трое мужчин. Пока один осматривал входную дверь, другой отвлекал детей, а третий задавал хозяйке странные вопросы, ни слова не говоря о квартире. Вопросы были следующими. Есть ли у вас дача? Как далеко она находится? Вы часто там бываете? Дома кто-то еще проживает? Вскоре во время одной из поездок этой семьи на дачу квартиру ограбили.

Лучше всего презентовать объект покупателю в выходные дни в светлое время суток. Скорее всего, таких показов будет несколько в день. Для собственного удобства можно сформировать график показов и озвучивать его интересующим вас покупателям по телефону. Для вашей безопасности я рекомендую держать в руках телефон с уже набранным номером дежурной части во время всего просмотра. Если что-то пойдет не так, нажимайте на кнопку вызова. Можно ничего не объяснять по мобильному — в полиции услышат диалог. Чтобы они поняли, куда надо ехать, озвучьте адрес в разговоре со злоумышленниками.

Не реагируйте на покупателей, заявляющих при просмотре: «Я бы купил вашу квартиру, но не за 7 млн, а за 5 млн 600 тыс.». Таких людей может быть много, но это не значит, что нужно ориентироваться на их мнение. Ваши настоящие покупатели — люди, которые говорят примерно так: «Зина, как ты думаешь, наш шкаф сюда встанет? А давай-ка измерим. Ага, есть запас в два см. И еще под кровать загляни». Не мешайте им и ничего не комментируйте. Если у покупателей есть вопросы, старайтесь отвечать вежливо и по делу.

В конце просмотра обязательно получите обратную связь — спросите, что понравилось, а что нет, есть ли у покупателей какие-то сомнения. Это поможет вам выявить слабые стороны вашего объекта. Если уже десятый человек говорит, что, если бы не заедающий замок на входной двери, он бы купил вашу квартиру, самое время задуматься о замене замка или о снижении цены.
Читать полностью: http://www.irn.ru/articles/39728.html

полезные ссылки

http://www.passiv-rus.ru/?page=93

http://rupan.ru/ — дома из Ивантеевки
http://www.bistrodom.msk.ru/

http://aenergy.ru/ - альтернативная энергия

http://www.nd-stroy.ru/page-20.html - надёжные дома

http://www.russip-trade.ru/advantage/

http://www.dom-i-k.ru/

http://www.topsteklo.ru/index.html

http://www.siptech.ru/projects/demodom/demodom.htm - дом за миллион

http://www.energo-orsk.ru/energo/dom.htm - энергетика

http://www.es174.ru/cont.php?rid=1&id=11 - окна

http://www.baudesign.ru/hause5.shtml - технологии в отоплении

http://www.izba.su/

http://www.klimatline.ru/ventilat/monoblok.htm?pg=3&type=3 – моноблочные установки

http://www.mensh.ru/

http://www.osnovadoma.com/index.html — винтовые сваи, опоры

http://www.thermbord.ru/home/ -  тёплый плинтус

http://scopo.ru/heat/monta.htm - монтаж плинтуса

http://www.okolotok.ru  -  своими руками 

http://invepro.ru

http://www.mitek.org  -  воздушное отопление
http://weser.ru — тёплый пол
http://domteplo.ru — системы тёплого дома
http://www.parthenon-house.ru/  -  проекты домов
http://vemiru.ru  -  котельные

http://www.combienergy.ru/npb76.html - тригенерация

http://www.ihe.ru — умные вещи для умного дома
http://www.nukleon.com.ua - тепловые насосы

http://www.partner-2.ru  — доступные дома

продать комнату в общежитии или коммуналке

Как правильно продать или купить комнату в коммунальной квартире и общежитии


1. Есть ли какие-то различия схемы продажи комнаты в коммунальной квартире и общежитии?
Отличие общежития от коммунальной квартиры заключается в том, что общежитие предполагает лишь временное проживание. Приватизация такого жилья стала доступна в 2007 году, когда его разрешили получать в собственность и распоряжаться. Процедура покупки комнаты в общежитии аналогична приобретению жилья в коммунальной квартире.

И в том, и в другом случае важно понимать, что получится продать только ту комнату, которая находится в собственности, то есть приватизирована. Естественно, продавать площадь, которая принадлежит по договору социального найма, нельзя, сначала ее нужно приватизировать. Покупателю же нужно попросить продавца предоставить подтверждение, которым является выписка из ЕГРП.


2. В каких случаях можно приватизировать комнату в общежитии?
Оформить комнату в общежитии в собственность можно только тогда, когда оно находилась в жилом доме, принадлежащем государственному или муниципальному предприятиям, а потом была передана в ведение органов местного самоуправления, и с жильцами был заключен договор социального найма.

Ни о каком специализированном общежитии - студенческом или для сотрудников каких-либо учреждений, которым комната предоставлена на время, в данном случае речь не идет.


3. Какие есть подвохи или условия при продаже или покупке комнаты в коммунальной квартире?
Основной нюанс здесь - права третьих лиц, других собственников комнат в квартире, которые имеют право преимущественной покупки комнаты. Дело в том, что коммунальная квартира всегда находится в общей долевой собственности. Доли эти определены, так как за каждым закреплена своя комната. Места общего пользования считаются общим имуществом всех сособственников и не подлежат разделу между ними.

Так, в случае решения о продаже своей комнаты ее владелец должен направить другим собственникам извещение. Это документ, в котором указывается цена, характеристики комнаты, адрес. Другие сособственники вправе в 30-дневный срок после получения извещения либо отказаться, либо купить жилплощадь.

Если срок истек, и никто из сособственников не согласился на покупку, то владелец вправе продать ее любому третьему лицу.

В случае с покупкой квартиры, покупателю лучше запросить нотариально-удостоверенные отказы от покупки других сособственников.

Еще один принципиально важный момент: владелец не имеет права продать комнату дешевле той цены, которую озвучил другим собственникам в извещении. В противном случае, он обязан направить новое извещение сособственника с указанием новой цены. При этом закон ничего не говорит по поводу продажи за большую цену.


4. Обязательно ли идти к нотариусу при осуществлении сделки?
Еще один важный нюанс, что в связи с новыми изменениями в законодательство, которые призваны уменьшить случаи мошенничества на рынке при продаже долей, теперь все сделки по продаже подобных площадей проходят через нотариуса.

Кстати, извещение других собственников можно направить через нотариуса. Если в определенный период нотариусу не поступает никаких ответов от собственников других комнат, заключается договор купли-продажи с "посторонним" лицом (не другим собственником), удостоверяется и подается на регистрацию. Документ о праве собственности оформляется через 3-4 дня после подачи. В Москве услуги нотариусов, включая госпошлину, могут обойтись в 25 тысяч рублей.


5. Можно ли самим обратиться в МФЦ?
Удостоверенный договор нотариус отдает покупателю и продавцу, которые вправе сами подать документы на регистрацию права собственности в МФЦ. Если же это делать через нотариуса, то нужно быть готовым доплатить примерно 5 тысяч рублей, не считая пошлины.


6. Какие документы нужны для продажи комнаты?
Для того чтобы продать свою комнату, продавцу необходимо собрать документы, подтверждающие право собственности на продаваемую комнату, технический паспорт объекта недвижимости, справка управляющей организации об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, доказательства уведомления собственников других комнат в коммунальной квартире о намерении продать комнату.


7. Можно ли каким-либо способом продать комнату, не уведомляя сособственников?
Поскольку уведомить сособственников не всегда удается (например, они живут далеко или их местонахождение неизвестно), сложилась практика продажи комнаты через дарение: сначала оформляется договор дарения части комнаты, после чего, владелец продает комнату полностью одаренному ранее гражданину, получив его согласие и не заботясь о получении отказа от других собственников.

Такой способ "пойти в обход законодательства" довольно рискованный - соседи-сособственники могут обратиться в суд за признанием сделки по дарению притворной, то есть осуществленной для того, чтобы прикрыть другую сделку - продажу. В случае признания судом договора дарения фиктивным, сделка на основании статей 166, 167 и 170 Гражданского кодекса РФ будет считаться ничтожной, что может повлечь признание договора купли-продажи недействительным.

                                                                                                                                                                                              riarealty.ru

Сроки эксплуатации жилых домов

Группа и тип зданий. Краткая характеристика здания.

Классификация  жилых  зданий в зависимости от материала стен и перекрытий

 

 
Группа зданий Тип зданий Фундаменты Стены Перекрытия Срок   службы, лет
I Особо капитальные Каменные и бетонные Кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные Железобетонные 150
II Обыкновенные Каменные и бетонные Кирпичные и крупноблочные Железобетонные или смешанные 120
III Каменные, облегченные Каменные и бетонные Облегченные из кирпича, шлакоблоков и ракушечника Деревянные или железобетонные 120
IV Деревянные, смешанные, сырцовые Ленточные бутовые Деревянные, смешанные Деревянные 50
V Сборно-щитовые, каркасные глинобитные, саманные и фахверковые На деревянных “ступенях” или бутовых столбах Каркасные глинобитные Деревянные 30
VI Каркасно-камышитовые На деревянных “ступенях” или на бутовых столбах Каркасные глинобитные Деревянные 15

Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий

Группа зданий Конструкция зданий Срок  службы, лет
I Здания особо капитальные с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каменными материалами 175
II Здания капитальные со стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны или столбы железобетонные либо кирпичные; перекрытия железобетонные или каменные, своды по металлическим балкам 150
III Здания со стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные. 125
IV Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные. 100
V Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные. 80
VI Здания деревянные с бревенчатыми или брусчатыми рубленными стенами. 50
VII Здания деревянные, каркасные и щитовые 25
VIII Здания камышитовые и прочие облегченные (деревянные, телефонные кабины и т.п.). 15
IX Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговых организаций. 10

Действительные (средние)  сроки  эксплуатации.

Средние  сроки  службы конструктивных элементов крупнопанельных зданий

 

Наименование конструкций Срокслужбы
Фундаменты железобетонные 200 и более
Стеновые панели наружных стен 25
Перекрытия сборные железобетонные 150
Лестницы железобетонные 125 и более
ПОЛЫ  
Дощатые крашеные 50
Паркетные 50
Линолеум 10-15
Плиточные метлахские по бетонному основанию 150
Цементные по бетонному основанию 40
Плиточные или цементные полы, отремонтированные с заменой отдельных участков 20
Дощатые полы, отремонтированные с заменой отдельных досок 15
Паркетные полы, отремонтированные с заменой до 25% клепки 25
ОКНА И ДВЕРИ  
Оконные переплеты и дверные полотна с коробками в наружных стенах 40
Оконные переплеты и дверные полотна во внутренних стенах 80
Двери наружные входные 20
ПЕРЕГОРОДКИ  
Не несущие из гипса 50
То же, железобетонные 125 и более
То же, фибролитовые 40
Несущие железобетонные 125 и более
КРЫШИ И КРОВЛИ  
Железобетонные сборные плиты покрытия 150
Рулонный ковер (толь, рубероид) совмещенных невентилируемых крыш 3-4
То же, вентилируемых 10-12
Теплоизоляционный слой в многослойных крышах 12-18
|Покрытие оцинкованной листовой кровельной сталью 50
То же, черной листовой сталью 20
ГЕРМЕТИКИ И УТЕПЛИТЕЛИ СТЫКОВ  
Пороизол 15-18
Гернит 15-20
Мастичные герметики (мастика У-30М, КБ-1 и др.) 20-25
Антисептированная или просмоленная пакля 10-20
НАРУЖНАЯ ОТДЕЛКА  
отделка с применением каменных материалов 50-80
То же, с применением полимерных материалов 12-25
То же, ПХВ-красками 6

                                Износ зданий.

Физический износ зданий. Оценка состояния здания.

  Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и

инженерного оборудования является физический износ. В процессе многолетней эксплуатации

конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и

химических факторов постоянно изнашиваются; снижаются их механические, эксплуатационные

качества, появляются различные неисправности. Все это приводит к потере их первоначальной

 стоимости. Физический износ - это частичная или полная потеря элементами здания своих

первоначальных технических и эксплуатационных качеств. Многие факторы влияют на время

достижения зданием предельно-допустимого физического износа, при котором дальнейшая

эксплуатации здания практически невозможна. Предельный физический износ здания согласно

"Положению о порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке

 городов", утвержденному Госстроем СССР, составляет 70 %. Такие здания подлежат сносу по

ветхости. Основными факторами, влияющими на время достижения зданием предельно-допустимого

 физического износа, являются: качество применяемых строительных материалов; периодичность и

 качество проводимых ремонтных работ; качество технической эксплуатации; качество

 конструктивных решений при капитальном ремонте; период не использования здания; плотность

заселения.  

Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа

Состояние здания Физический износ, %
Хорошее 0-10
Вполне удовлетворительное 11-20
Удовлетворительное 21-30
Не вполне удовлетворительное 31-40
Неудовлетворительное 41-60
Ветхое 61-75
Непригодное (аварийное) 75 и выше

Прогнозируемый физический износ здания, %

  На 1-е десятилетие: Иф1 = Иф.пер. + ( И'ф1 / 10 ) * t1 ;   На 2-е десятилетие:   Иф2 = Иф.пер. + Иф1 +

 ( И'ф2 / 10 ) * t2 ;     где: Иф1, Иф2 - физический износ на данный год; Иф.пер. - физический износ на

 год переоценки основных фондов; И'ф1, И'ф2 - прирост физического износа соответственно за 1-е и

2-е десятилетия; t1, t2 - период после последней переоценки основных фондов, лет.

Прирост физического износа каменных зданий на ближайшие два десятилетия после переоценки

 основных фондов, %

Физический износ в год переоценки основных фондов Прирост физического износа
За 1-е десятилетие За 2-е десятилетие
0 11 7
10 7 5,3
15 5,8 4,7
20 4,8 4,3
25 3,6 4,6
30 3,5 3,5
35 3,5 4
40 4,2 4,6
45 4,8 5,9
50 6,1 9,1
55 8 12
60 13 -

                              Моральный износ зданий.

  Обесценение жилищного фонда происходит также за счет морального старения. Установлены две

 формы морального износа средств труда. Первая заключается в уменьшении затрат труда и

удешевлении производства по мере развития научно-технического прогресса. Вторая форма морального

 износа состоит в том, что по мере развития науки и техники создаются новые конструкции машин и

оборудования, обеспечивающие более высокую производительность труда. Моральный износ старого

жилищного фонда - это обесценение жилого дома в результате уменьшения затрат общественно

 необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемно-

планировочным решениям и внутреннему благоустройству с ранее возведенными домами в результате

роста производительности труда и несоответствия объемно-планировочного и инженерно-конструктор

ских решений, не обеспечивающих современного уровня комфорта проживания по сравнению с новым

строительством. Под этим подразумеваются следующие недостатки: отсутствие горячего водоснабжения,

 мусоропровода, телефонной связи и лифтов (при отметке входа в квартиру верхнего этажа над уровнем

тротуара или отмостки 14 м. и более); деревянные перекрытия и перегородки; отсутствие ванных комнат;

 планировка квартир регулярная, но неудобная для посемейного заселения; средняя площадь квартир по

 дому более 45 м2; планировка нерегулярная, хаотичная, многокомнатные квартиры, местами

несовпадение санузлов по этажам.  

Технико-экономическая оценка второй формы морального износа  жилыхзданий

                       Разработана МосжилНИИпроектом

Краткая характеристика жилого здания Износ, %
Планировка во всех секциях удобная для посемейного заселения, дом оснащен всеми видами благоустройства по нормам (возможно отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи), перекрытия и перегородки негорючие. 0-15
То же, перекрытия и перегородки деревянные (отсутствуют горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь и лифт при отметке пола входа в квартиры верхнего этажа над уровнем тротуара или отметки 14 м. и более). 16-25
Планировка в основном регулярная, но неудобная для по семейного заселения, средняя жилая площадь квартир до65 м.2, отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь, лифты, возможно местами отсутствие ванных комнат), перекрытия и перегородки частично или полностью деревянные. 26-35
Планировка нерегулярная, не всегда совпадающая по вертикали и непригодная для посемейного заселения, средняя площадь квартир до 85 м.2, местами темные или проходные кухни, отсутствуют вышеперечисленные виды благоустройства, а также ванные комнаты, перекрытия и перегородки деревянные. 36-45
Планировка хаотичная, не совпадающая по вертикали, по семейное заселение невозможно, многокомнатные коммунальные квартиры, местами санузлы над жилыми комнатами и кухнями, отсутствуют все виды благоустройства, перекрытия и перегородки деревянные. 45 и более

                  Коэффициент остаточного износа.

  Так как жилищный фонд с 70-75 % (в среднем 72.5 %) физического износа считается полностью

 изношенным (и, следовательно, не имеющий потребительной стоимости), для перевода физического

 износа в экономические показатели и наоборот необходимо использовать коэффициент:  

100 / 72.5 = 1.4, т.е. Иэ = 1.4 * Иф,   где Иэ - экономические показатели износа (амортизация);

 Иф - физический износ по данным БТИ;   Определяют остаточный срок службы жилищного фонда:

  Т ост. = (100 - 1.4 * Иф) / j ;   где: j - ежегодная норма амортизации;

Особенности конструкций. Износ зданий. Оптимизация реконструкции.

Особенности конструкций  жилых  зданий.

Конструктивные особенности  жилых  зданий старой постройки.

  Жилые здания старой постройки при высокопрочных стенах и фундаментах с нормативным сроком

службы 150 лет имеют большепролетные деревянные перекрытия по деревянным или стальным балкам,

 предрасположенные к сверхнормативным прогибам. Пролет между стенками достигает 12 - 13 метров.

В большинстве зданий разгружающим фактором для балок перекрытий являются сплошные деревянные

 перегородки из досок толщиной 60 - 80 мм, укрепленные в пазах верхних и нижних горизонтальных

обвязочных брусьев. Обвязочные брусы прикреплены к стенам стальными ершами. Общая толщина

 дощатых несущих перегородок 140 - 160 мм. В отличие от самонесущих, разгружающие перегородки

 размещены по этажам строго по вертикали. Для перекрытий применялся длинномерный корабельный

 лес. Заполнение между балками выполнялось из пластин сечением в половину диаметра 180 - 220 мм.

 Поверх наката устраивалась глиняная смазка толщиной 20 мм, роль звукоизоляции выполнял

 строительный мусор толщиной 80 - 120 мм. По балкам укладывались лаги с шагом 700 - 800 мм и

настилались полы. Лестничные марши главных лестничных клеток выполнялись из натурального камня

 по металлическим косоурам, марши вспомогательных (черных) лестничных клеток в большинстве

 случаев имели "забежные" ступени. Отсутствие между наружными стенами промежуточных опор

приводило к устройству висячей системы стропил, состоящей из стропильных ног, опирающихся на

 наружные стены, центральной висячей стойки и затяжки. Иногда взамен дефицитной длинномерной

 древесины применялся прокатный металл со стальными или чугунными колоннами. Пролет стальных

 балок достигал 7 - 8 м. Применялись стальные балки и прогоны как однопролетные, так и много-

пролетные. В кирпичных стенах опорная часть стальных балок перекрытий тщательно анкировалась

 (анкировка обеспечивала надежную связь стен здания с диском перекрытий). Применение основных

 конструктивных элементов с различными нормативными сроками службы требует при капитальных

ремонтах учитывать их особенности для исключения излишних издержек или ремонтных циклов

 (например, за полный срок эксплуатации зданий с кирпичными стенами и деревянными перекрытиями

 теоретически необходимо дважды менять перекрытия или провести реконструкцию, обеспечивающую

 равную максимально-возможную длительность  эксплуатации здания после реконструкции).

Дома послереволюционной постройки характеризуются применением менее прочных конструктивных

 элементов: облегченной кирпичной  кладкой на теплом шлаковом растворе, шлакоблоков с низкими

прочностными характеристиками и т.д. (срок службы 100 - 125 лет). Особенность реконструкции этих

 зданий заключается в повышении надежности основных элементов конструкций и "комфортности"

отремонтированных зданий (исключение коммунальных квартир, подключение служб и т.д.).  

Сроки  эксплуатации  элементов инженерного оборудования и конструкций в  жилых  зданиях

Примечание. Основанием для установления этих сроков являются ведомственные строительные нормы

 ВСН58-88(р), Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического

 обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения.

Действуют с 1 июля 1989 года.

Инженерное оборудование Срок  службы
Водоразборные краны 10 лет
Умывальники керамические 20 лет
Унитазы керамические 20 лет
Смывные бачки:
а) чугунные высокорасположенные
б) керамические
в) пластмассовые
20 лет
30 лет
30 лет
Ванны:
а) эмалированные чугунные
б) стальные
40 лет
25 лет
Кухонные мойки и раковины:
а) чугунные эмалированные
б) стальные
в) из нержавеющей стали
30 лет
15 лет
20 лет
Душевые поддоны 30 лет
Приборы отопления:
а) радиаторы чугунные
б) пластинчатые стальные
в) конвекторы
40 лет
15 лет
30 лет
Вентили:
а) чугунные;
б) латунные
15 лет
20 лет
Смесители 15 лет

  Примечание к публикации

К сожалению, точно установить источник большинства приведенных данных не удалось.

Тем не менее, данные публикуются, поскольку они могут служить хорошим ориентиром для оценщиков,

 подкрепляя их собственные оценки. Есть информация, что данные о сроках эксплуатации приведены в

 книге: "Основы ценообразования в строительстве и нормативы эксплуатаций зданий и сооружений"

 учебно-методическое пособие по курсу повышения квалификации профессиональных оценщиков

недвижимости. – Санкт-Петербург: Первый институт независимой оценки и аудита, 1997, стр. 42.

Возможно, к этой информации причастна организация МосЖилНИИпроект.

Сроки  службы конструктивных элементов и инженерного оборудования х

Нормативные показатели для расчета эксплуатационных расходов по жилым и

общественным зданиям

Таблица 1

Характеристика конструктивного элемента и инженерного оборудования Срокслужбы в годах
1 2
1. Фундаменты:  
  - бетонные, железобетонные, ленточные и свайные 150
  - бутовые на сложном растворе или цементном растворе, бутобетоне 150
  - бутовые на известковом растворе 100
2. Стены:  
  - капитальные, кирпичные при толщине стен в 2,5-3,5 кирпича на сложном или цементном растворе 150
  - кирпичные с железобетонным или металлическим каркасом 150
  - крупноблочные толщиной 40 см и более шлакобетонных или керамзитобетонных блоков на цементном растворе 125
  - кирпичные с толщиной стен в 2,0-2,5 кирпича на известковом растворе 125
  - крупноблочные из шлакобетонных и керамзитобетонных блоков толщиной 40 см 125
  - крупноблочные из силикальцитных, кирпичных, легкобетонных и зольно-сланцевых блоков 100
  - крупнопанельные однослойные из шлакобетона, керамзитобетона 125
  - многослойные из железобетонных плит и утеплителя, керамзитобетонные, виброкирпичные с утеплителем, кирпичные облегченные при толщине 1,5-2 кирпича 100
3. Перекрытия железобетонные.  
  - монолитные, сборно-монолитные 150
  - сборные из панелей и настилов толщиной более 10 см 150
  - толщиной 10 см и менее 10 см и ребристое 70
  - сборные по ж/б балкам 150
  - железобетонные или бетонные по металлическим балкам 125
4. Полы:  
  - из метлахской и керамической плитки по бетонному основанию 80
  - паркетные дубовые 80
  - то же, буковые 50
  - дощатые 30
  - из поливинилхлоридных плиток, линолеума 10
5. Лестницы:  
  - из сборных железобетонных элементов, из каменных, бетонных и железобетонных плит по металлическим и железобетонным косоурам 100
6. Крыши:  
  А. Несущие элементы:  
  - из сборных железобетонных настилов 150
  - из железобетонных стропил и обрешетки 150
  - железобетонные совмещенные крыши 100
  Б. кровля из:  
  - керамической первосортной черепицы 80
  - асбестоцементных плит и волнистого асбошифера 30
  - оцинкованной стали 25
  - черной листовой стали, окрашенной масляными или синтетическими красками 15
  - рулонных материалов 8
7. Перегородки:  
  - железобетонные 150
  - шлакобетонные, бетонные, кирпичные, оштукатуренные 75
  - гипсовые, гипсоволокнистые, гипсобетонные 60
  - деревянные оштукатуренные или обитые сухой штукатуркой 40
8. Двери и окна:  
  - дверные и оконные блоки 20
9. Внутренняя отделка:  
  - штукатурка по бетонным и кирпичным стенам 50
  - штукатурка по деревянным перегородкам 35
  - масляная окраска 6
  - оклейка стен обоями 4
10. Инженерное оборудование:  
  - водопровод и канализация 30
  - отопление 30
  - горячее водоснабжение 10
  - вентиляция 30
  - электроосвещение 15
  - электроплиты 20
  - газооборудование 20
  - лифты 20
11. Благоустройство придомового участка:  
  - благоустройство участка 15
12. Наружная отделка:  
  - облицовка стен естественным камнем 125
  - облицовка стен керамическими плитками 75
  - терразитовая штукатурка с мраморной крошкой 50
  - облицовка ковровой плиткой 35
  - штукатурка по кирпичу на сложном растворе 30
  - штукатурка по кирпичу на известковом растворе 20
  - штукатурка по дереву 15
  - окраска 5

 Методические рекомендации по технико-экономической оценке санитарно-технических

 систем (отопление и вентиляция) зданий ЦНИИЭП инж. оборуд. М., 85 г.

Срок  службы оборудования и элементов санитарно-технических систем

 (отопление и вентиляция) зданий  х

Таблица 2

Наименование Срок  службы в годах
1 2
1. Вентиляторы 8
2. Отопительные агрегаты 8
3. Воздухоохлаждающие агрегаты 7
4. Водонагреватели 8
5. Калориферы 8
6. Отопительные приборы:  
  - радиаторы чугунные 40
  - радиаторы стальные штампованные 15
  - регистры из стальных труб 30
  - конвекторы стальные 25
7. Фильтры (масляные, сетчатые, сухие, рулонные, ячейковые) 6
8. Оборудование механической и электрической очистки газов (пылевые камеры, циклоны, скрубберы) 6
9. Клапаны, заслонки 10
10. Дымососы 6
11. Насосы 8
12. Воздуховоды 15
13. Воздухораспределители 15
14. Трубопроводы системы отопления:  
  - водяного 30
  - парового 10

___________

х Методические рекомендации по технико-экономической оценке санитарно-технических систем

 (отопление и вентиляция) зданий ЦНИИЭП инж. оборуд. М., 85 г.

  Если у Вас есть более точные сведения об источниках информации, прошу сообщить.    

        Файл собрал    Василий Григорьевич Мисовец.

юридическая чистота недвижимости

 «юридическая чистота недвижимости» появился сравнительно недавно, первоначально — в риелторской среде. Сейчас им пользуются и юристы, и риелторы, и другие участники данного рынка. Зачастую, обращаясь в агентство недвижимости и требуя проверки юридической чистоты, люди сами недостаточно хорошо понимают, что означает это понятие. Попробуем разобраться.

Как это понимать
В идеале юридическая чистота означает, что приобретаемая или приобретенная недвижимость не может быть истребована у будущего собственника любыми лицами ни по каким законным основаниям. То есть никаких противоправных действий ни в момент последней, ни в процессе предыдущих сделок с квартирой не проводили. Определить степень юридической чистоты возможно при полной, всесторонней проверке документации, относящейся к этой недвижимости. Что нужно и можно проверить
Для того чтобы проверить юридическую чистоту, необходимо обратить внимание на ряд моментов.
1. Информация о регистрации (по месту жительства или пребывания) в данной квартире. Обязательно надо проверять информацию о лицах, зарегистрированных в квартире по месту жительства или пребывания, причем как на данный момент, так и за срок, предшествующий сделке. Часто при сделках обнаруживают информацию о людях, выписанных в никуда или по фиктивным адресам. Для проверки этого необходимо увидеть так называемую архивную, или расширенную, выписку из домовой книги. Эта же информация может быть продублирована документацией в бухгалтерии ЖЭКа. Зарегистрированные по месту жительства или пребывания в квартире по настоящему законодательству даже в случае ее продажи сохраняют за собой право пользования этой жилплощадью до момента снятия с регистрационного учета и могут отстаивать свое право через суд. Так что, не проверив данную информацию, возможно, через некоторое время вы будете делить площадь с бывшим жильцом или очень долго платить за него коммунальные платежи.

2. Сделки, проводившиеся с квартирой. Если квартира не была недавно приватизирована или оформлена в собственность после окончания строительства (новостройка), а с ней проводились какие-либо сделки, то именно информацию об этих сделках необходимо проверить. Так, при покупке квартиры в Московской области проверяющих насторожило, что предыдущим документом на квартиру был договор дарения между посторонними людьми. Обычно жилье дарят друг другу близкие или дальние родственники (бабушка внучке, брат сестре и т.?д.). После проверки конечное общее число переходов права собственности повергло в шок даже бывалых риелторов — 215 раз! Скорее всего, квартиру (а точнее, ее части) использовали для обналичивания сертификатов или других фиктивных операций. Сами понимаете, что проверить законность такого количества сделок совершенно невозможно, поэтому от покупки этого варианта было предложено отказаться. Информацию по этому пункту можно попытаться узнать в учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, взяв расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) РФ.

3. Продавцы квартир. Необходимо получить информацию о собственниках. Иначе после сделки может выявиться, например, такой факт: человек не осознавал своих действий, так как у него часто бывает помутнение рассудка (что подтверждает справка). В случае сомнений в адекватности продавца желательно эту информацию проверить, взяв справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД). Обязательно стоит проверить, состоит ли продавец в зарегистрированном браке на момент сделки, так как имущество, нажитое в браке, является общим для мужа и жены (Семейный кодекс РФ) и, продавая квартиру без согласия супруга, человек рискует через некоторое время судиться с обиженной «половиной». Скорее всего, жилье вернется к бывшему собственнику.
Если квартиру продает доверенное лицо, необходимо тщательно проверить подлинность доверенности, а также не отозвана ли она. В уточнении нуждаются и полномочия, переданные по доверенности (возможно, собственник уполномочил только подписать договор купли-продажи и деньги за проданную недвижимость будет получать сам). Обратите внимание на состояние человека, выдавшего доверенность (жив ли и в нормальном ли рассудке — может, собственника уже нет или доверенность оформлена специально, чтобы скрыть плохое психическое или физическое состояние продавца). Обязательно надо проверить документы, удостоверяющие личность, на отсутствие вклеек, помарок, подчисток, также срок их действия. Не забудьте, что паспорт действителен до достижения определенного возраста, после этого его нужно обменивать.

4. Документы на недвижимость. Правоустанавливающие бумаги также могут быть поддельными. Необходимо обратить внимание на документы-основания для возникновения права собственности. Помимо простых вариантов договора: купли-продажи, мены, дарения — есть и более экзотические (а значит, сложные) — договор ренты, свидетельство о праве на наследство (по закону или завещанию), судебное решение. Все это нужно в законном порядке зарегистрировать в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Документы не должны содержать подчисток, а все исправления официально закрепляют подписью и печатью нотариуса или подписями сторон (если договор составляли в простой письменной форме).
Документы-основания иногда содержат определенные условия, выполнение которых для сторон обязательно. При их невыполнении сделка может быть расторгнута. На это тоже следует обратить внимание и требовать подтверждения выполнения обязательств. Соответственно, все цифры и надписи на документах-основаниях и свидетельствах о государственной регистрации права должны совпадать.

Что проверить очень трудно

Помимо рассмотренных пунктов, которые проверить сложно (особенно непрофессиональному участнику рынка), но реально, есть некоторые моменты, проверка которых затруднительна, а чаще невозможна. Рассмотрим их.

1. Полномочия нотариуса на момент удостоверения документов. Нотариус может быть лишен полномочий на совершение определенных действий (реальный случай, когда такой нотариус удостоверил документы, имел место в одном из регионов России). Подобные доверенности будут недействительными.

2. Наличие зарегистрированного брака у продавца на момент приобретения недвижимости. Если квартиру лет восемь назад приобрели в браке, а продают сейчас, после давнего развода, продавец может сознательно или несознательно скрыть эту информацию. Особенно при условии получения нового паспорта, в котором отметка о браке стоять уже не будет. Оскорбленный супруг может потребовать свою долю, а отдавать ее придется из проданной уже квартиры.

3. Продажа по старому паспорту (якобы утерянному) при имеющемся новом. Продавец, опять же несознательно, но чаще сознательно, способен получить новый паспорт, а продавать квартиру по старому. Так как действительным является новый документ, то сделка может быть признана недействительной и у покупателя опять возникнут проблемы.

4. Очень трудно отследить наличие внебрачных детей, могущих претендовать на обязательную долю в наследстве, или лиц, могущих иметь обязательную долю в наследстве. При покупке квартиры с такими (свидетельство о праве на наследство) правоустанавливающими документами обиженному наследнику наверняка удастся отсудить свою долю в наследстве, соответственно, все будет возвращено назад.

5. Продажа братом-близнецом квартиры, не принадлежащей ему, по паспорту настоящего собственника — другого близнеца (очень редкий случай, но все же определенная вероятность его существует). Если их не различали родственники, то покупателю сделать это будет еще труднее.
Таким образом, юридическая чистота жилой недвижимости — очень тонкое дело, и стопроцентную гарантию здесь получить весьма затруднительно. Но снизить риск наступления отрицательных для покупателя последствий все-таки возможно, тщательно и всесторонне проверив квартиру.

Старый жилой фонд в Черноголовке

                    

                     Адрес

Год постройки

                                    Адрес

Год постройки

ул. Первая - 1 1961    ул. Центральная - 8 1976
ул. Первая - 2 1962    ул. Центральная - 10 1971
ул. Первая - 2А 1965    ул. Центральная – 10А 1970
ул. Первая - 2Б 1965    ул. Центральная - 12 1971
ул. Первая - 2В 1964    ул. Центральная – 12А 1971
ул. Первая - 3 1958    ул. Центральная - 18 1985
ул. Первая - 4 1963    ул. Центральная - 20 1989
ул. Первая - 5 1959    ул. Центральная - 22 1989
ул. Первая - 6 1963 Школьный бульвар - 3 1976
ул. Первая – 6А 1964 Школьный бульвар - 5 1974
ул. Первая - 10 1963 Школьный бульвар - 7 1974
ул. Первая – 10А 1964 Школьный бульвар - 11 1967
ул. Первая - 11 1960 Школьный бульвар - 13 1969
ул. Первая - 12 1964 Школьный бульвар - 14 1990
ул. Первая - 13 1960 Школьный бульвар - 16 1991
ул. Первая - 14 1964 Школьный бульвар - 18 1991
ул. Первая – 14А 1964 Школьный бульвар - 19 1997
ул. Первая - 15 1961        Проезд Строителей - 2 1975
ул. Первая - 16 1963        Проезд Строителей - 4 1975
ул. Первая – 17/1 1959        Проезд Строителей - 6 1975
ул. Первая – 19/1 1962        Проезд Строителей - 8 1976
ул. Первая - 22 1962    ул. Лесная - 4 1962
ул. Первая - 23 1966    ул. Лесная – 4А 1979
ул. Первая - 24 1966    ул. Лесная - 5 1975
ул. Первая - 25 1966    ул. Лесная - 7 1978
  Институтский проспект - 2 1972    ул. Вторая - 2 1960
  Институтский проспект - 3 1988    ул. Вторая - 3 1960
  Институтский проспект - 4 1981    ул. Вторая - 4 1960
  Институтский проспект - 6 1969    ул. Вторая - 5 1959
  Институтский проспект - 8 1968      ул. Третья - 2 1963
  Институтский проспект - 9 1982      ул. Третья - 3 1964
  Институтский проспект - 11 1981      ул. Третья - 4 1961
  Институтский проспект - 13 1981      ул. Третья - 5 1961
ул. Центральная - 2 1978      ул. Третья - 8 19
ул. Центральная - 4 1979      ул. Третья - 9 1970
ул. Центральная – 4А 1982      ул. Третья - 10 1970
ул. Центральная – 4Б 1977      ул. Третья - 11 1970
ул. Центральная – 4В 1982      ул. Третья - 12 1970
ул. Центральная - 6 1978    

                         

Развод: как делить квартиру

Развод: как делить квартиру? Советы экспертов – платить ли алименты после продажи жилья, кому достанется ипотечный кредит, от чего защитит брачный договор.

Как алиментщикам меняться?
Все хорошо знают, что обмены на нашем рынке практически умерли – их заменили альтернативы, при которых квартиры продаются и покупаются. Однако если в распавшемся браке были дети, то родитель, который не проживает с ними (чаще всего это мужчина), обязан платить 25% своего заработка (а иногда и 33%, и 50%) в виде алиментов. До самого недавнего времени средства от продажи квартиры при начислении алиментов не учитывались. Но вот недавно Конституционный суд принял примечательное решение (подробности можно посмотреть здесь: «Разведенных родителей выталкивают с рынка жилья»), которое наверняка огорчит эту категорию. Можно даже сказать, что обмены жилья для них станут практически невозможными, потому что дополнительный «налог» в 25% (минимум!) лишит процедуру всякого смысла…

Первый вопрос – станет ли решение КС прецедентным, т.е. начнут ли все суды в России в аналогичных ситуациях принимать такие же решения?

Ответы уважаемых экспертов «порадовали» разнообразием.

Наталья Киселева, убеждена, что бояться меняющимся нечего. «Уплата алиментов регулируется Семейным кодексом и постановлением Правительства РФ 1996 года, изменений в порядке в последнее время не происходило, - говорит эксперт. – При продаже квартиры алименты начисляются только в случае, если данный вид сделки является коммерческой деятельностью – это четко разъяснено в том самом определении Конституционного суда. Т.е. если родитель продает разово квартиру для того, чтобы переехать по новому месту жительства, это не коммерческая деятельность, это решение жилищного вопроса, и уплачивать алименты с продажной стоимости не нужно. Если же гражданин зарабатывает себе на жизнь, продавая и покупая квартиры – это коммерческая деятельность, и тогда с дохода необходимо уплачивать алименты».

Однако подобный оптимизм разделяют далеко не все. Например, Олег Сухов, считает, что «прецедентом указанное постановление Конституционного суда для судебных споров обязательно будет». Правда, продолжает Олег Сухов, «необходимо понимать, что имеется множество способов уйти от оплаты алиментных обязательств, связанных с получением прибыли при отчуждении имущества одного из родителей». К тому, как именно можно «уйти от оплаты», мы еще вернемся – а пока отметим, что раз сама эта тема поднимается, значит, и необходимость «уходить» признается…

Также убежден, что алиментщикам небо покажется с овчинку, и Константин Шибецкий «Данное решение станет руководством к действию для гражданских судов при рассмотрении подобных дел, - считает он. – Распространится ли подобное решение на людей, меняющих жилье, – вопрос: ведь рассмотренный случай касался именно продажи жилья, а не продажи и последующей покупки, когда вырученные средства идут на приобретение жилья. Однако, исходя из судебной практики, можно допустить, что и в этом случае решение гражданского суда может быть в пользу человека, подавшего на алименты».

Теперь поговорим об аспектах более практических. Были высказаны рекомендации из серии «не волнуйтесь». «Чтобы обратить взыскание на сумму, полученную от продажи недвижимости, нужно, чтобы сошлись сразу несколько обстоятельств: родитель, в чью пользу производятся выплаты, должен точно знать о факте продажи, а также место и время сделки, а также привлечь пристава-исполнителя, чтобы он исполнил решение суда. Не всегда возможно установить и действительную сумму сделки. Если сумма перечисляется безналичным путем на счет продавца, то выяснить реквизиты расчетного счета практически невозможно. Кроме того, нужно иметь в виду, что в случае, когда «алиментщик» одну квартиру продает и сразу же приобретает другую, то как таковых денежных средств у него на руках не остается».

На взгляд автора, утешения не очень убедительные. Если человек переехал – у него поменяется телефон. Кроме того, сведения о принадлежащем любому гражданину недвижимом имуществе можно без проблем выяснить: Росреестр выдает подобные данные каждому, для этого нужно лишь заплатить 100 руб. и предъявить собственный паспорт. Не очень понятно, зачем добивающейся денег бывшей жене знать точное место и время сделки. Она может обратиться в суд и постфактум. И если судом будет принято соответствующее решение, приставы займутся его исполнением – например, опишут новую квартиру бывшего мужа или что-то из его иного имущества.  Римма Балясникова, обращает внимание на то, что решение КС ударит по тем, кто платит алименты по решению суда. «Если же при разводе родители подписали добровольное решение об алиментах, автоматически процент от продажи недвижимости в пользу детей не отчуждается». Это, несомненно, так – только ведь бывшая жена может потребовать алименты через суд в любой момент. Т.е. люди как-то договорились, бывший муж платит, всех все устраивает. Но вдруг приходит известие, что «бывший» продал квартиру. Ясно, что от искуса получить несколько дополнительных миллионов многие не устоят – так что «добровольное решение об алиментах» тут не может считаться защитой.   Что же алиментщикам делать? Выходы, предлагаемые экспертами, особо новыми не назовешь – «прятать» деньги. Маскировать сделки под дарение, занижать суммы в договоре, оформлять недвижимость на подставных лиц. В принципе, все то же самое, что делают собственники, владевшие продаваемой квартирой менее трех лет для избежания налогообложения. Но все эти схемы полукриминальны, чреваты признанием сделки притворной и поэтому отталкивают покупателя…


Ипотека и развод
Ипотека – дело долгое, счет времени здесь идет на годы, а иногда и на десятилетия. За такой период многое может случиться – в том числе и развод. Как выходить из положения, если на момент расторжения брака ко всем прочим «отягчающим обстоятельствам» имеется еще и непогашенный ипотечный кредит?

Первый момент, на который обратили внимание наши консультанты – развод никак не влияет на обязательства заемщиков перед банком. Сходитесь, расходитесь – это ваше дело, но платежи должны поступать исправно! «Развод не влечет за собой изменений в исполнении обязанностей по возврату ипотеки– Разведенные супруги должны будут исправно погашать кредит. Бывшие супруги как были, так и остаются созаемщиками и несут солидарную ответственность по кредиту».

«Если кредитный договор был заключен в период брака, то оба супруга несут обязательства по нему при условии, что у них не заключен брачный договор

А вот с тем, кому и на каких условиях квартира впоследствии достанется, возможны, что называется, варианты. «Первый вариант - квартира остается в совместной собственности, выплаты осуществляются совместно»  Бывшие супруги продолжают вносить платежи банку до полного погашения кредита, а потом квартиру (ставшую уже к тому моменту «настоящей» собственностью, без всяких обременений) так или иначе поделить. Этот вариант очень нравится банкам, но вряд ли устроит экс-супругов: обычно после развода никаких дел с «бывшими» иметь не хочется.

Другой вариант – квартиру продать, а деньги (после выплаты той части, которую банк возьмет себе в счет погашения кредита) поделить. Тут сложности сугубо организационные: продажа из-под залога законом разрешена, но требует, естественно, согласия залогодателя (т.е. банка). А у банков в этом смысле разный «характер»: одни дают согласие без проблем, другие могут начать капризничать. Например, потребовать, чтобы сделка происходила только у них, деньги закладывались в ячейку только в их депозитарии. Хорошо, если покупатель найдется со свободными деньгами… А если он будет тоже ипотечный, то другой банк (тот, который выдал кредит) начнет настаивать на том, чтобы сделка проходила в его территории. В общем, продажа из-под залога – это не то чтобы совсем невозможно, но более хлопотно…

Есть третий вариант: один из созаемщиков от своей доли отказывается (вероятно, получив от противоположной стороны какие-то отступные, которые тоже являются предметом переговоров), а другой принимает на себя весь кредит полностью. В этом случае, «банк будет проводить финансовый андеррайтинг будущего заемщика для того, чтобы определить, сможет ли он обеспечить ипотечные обязательства». Андеррайтинг – это автор уже от себя – может закончиться и отказом: банк посчитает, что те платежи по кредиту, которые были по силам мужу и жене вместе (с зарплат их обоих), одному человеку не одолеть…

Может сложиться и такая ситуация: один из бывших супругов от выплат по кредиту самоустраняется, а другой выполняет обязательства. Банк такая ситуация, естественно, устраивает – он же получает свое. После окончания выплат квартира становится… совместной собственностью. Но, для того из супругов, который фактически исполнял обязательства, не все плохо: он имеет право регрессного требования ко второму созаемщику в соответствующей части. Выражаясь более понятно, нужно сохранить все банковские квитанции о платежах, а потом потребовать через суд от противоположной стороны либо компенсировать половину этих трат, либо пропорционально уменьшить долю собственности в квартире.

И, обратили внимание наши консультанты, практически не играет роли, кто именно из супругов получал ипотечный кредит. Как и все имущество, приобретенное в браке, квартира является совместной собственностью. Исключение составляют только случаи, когда супруги загодя заключили брачный контракт.


Брачный договор
В завершение первой части статьи вкратце расскажем об этом документе. Брачный договор может быть заключен в любой момент: как при регистрации брака, так и после.

Согласно российским законам, брачный договор может касаться только имущественных отношений. «Частые заблуждения относительно брачного договора вызваны американскими фильмами. – В США в брачном договоре может быть прописано все что угодно: бытовые и личные вопросы, вплоть до интимных отношений».

Касательно недвижимости же могут быть зафиксированы любые условия. «Обычно бывает так, – либо именуют конкретное имущество, которое передается каждому из супругов, либо употребляют универсальную фразу: «имущество является единоличной собственностью того из супругов, на чье имя оно приобретено». Либо и то, и другое. Брачный договор этим и удобен – позволяет установить режим имущества, не только существующего у супругов, но и того, которое еще только будет приобретено в будущем».

Еще важной деталью брачного договора является его обязательное нотариальное удостоверение. Без него документ недействителен.

…Но важнее всего, конечно, не пункты закона, а реальная жизнь. Возможно ли, чтобы даже при наличии брачного договора одна из сторон начала требовать себе долю чужого имущества? Совершенно не исключено: в п. 2 ст. 44 Семейного кодекса РФ указано, что суд может признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение. «Самым распространенным (а также самым простым и легко доказуемым) основанием признания брачного договора недействительным было и остается «неравенство» имущественных прав супругов, закрепленных договором, - говорит она. – То есть соглашение должно все-таки быть более-менее справедливым, а не «мне – виллу в Ницце, супруге – избушку в Гадюкино».

…Одним словом, брачный договор – это действительно возможность защитить свои имущественные интересы. Но не 100-процентная: в суде может быть оспорено все что угодно.

Необходимое дополнение: какие могут быть еще ситуации при разводе «ипотечной» пары
Получение кредита никак не влияет на законный режим имущества супругов; не влияет кредит и на раздел общего имущества супругов. Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности, если брачным договором не установлено иное. Т.е. не важно, на чье имя брался кредит, если не был заключен брачный договор – это совместная собственность супругов.

Теперь давайте разберемся, какие могут быть ситуации:
1. Муж и жена являются созаемщиками по ипотечному кредиту, и квартира оформлена в общую совместную собственность.
2. Муж и жена являются созаемщиками по ипотечному кредиту, а квартира оформлена в собственность одного из супругов.
3. Заемщиком является один из супругов, второй супруг поручитель, а квартира оформлена в собственность одного из супругов.
4. Заемщиком является один из супругов, второй супруг поручитель, и квартира оформлена в общую совместную собственность.
5. Заемщиком является один из супругов, заключен брачный контракт. Квартира оформлена в собственность супруга, который является заемщиком.
 
Если бывшие супруги остались в хороших отношениях или они наняли специалистов для представления своих интересов, в том числе и друг перед другом, то все можно решить во внесудебном порядке.

В случаях 1, 2 квартира может быть продана, кредит погашен, оставшиеся средства поделены между супругами. Если же один из супругов хочет оставить квартиру за собой и его платежеспособность позволяет это сделать, то другому супругу выплачивается часть денежных средств, и этот супруг выводится из созаемщиков. В 3-м, 4-м случае та же схема, что и в 1, 2, лишь с той разницей, что если квартира переоформляется на одного из супругов, другой супруг выводится из поручителей.
Если в отношении кредитной квартиры был заключен брачный договор, то квартира остается за тем из супругов, кому она принадлежит на основании брачного договора.

В том случае если супруги не могут договориться, то тогда им придется обращаться в суд.

Как делится квартира?
Пожалуй, самая часто встречающаяся при разводах ситуация: квартира на семью одна, нужно ее как-то поделить. Как именно?

Законы, регулирующие подобные ситуации, исходят из в общем-то правильного постулата: все, чем супруги владели до брака, является лично их; все, что досталось во время брака лично им – тоже их; а вот приобретенное в браке – уже совместная собственность, подлежащая разделу.

При разводе имущество не делится в следующих случаях.

- недвижимость, купленная до брака одним из супругов;
- недвижимость, подаренная до или во время брака одному из супругов;
- недвижимость, перешедшая по завещанию, либо отданная в наследство одному из супругов до или во время брака.

«Согласно статье 36 Семейного кодекса РФ,  имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. Личное имущество каждого из супругов при разводе не делится».

Теоретически то же самое касается и приватизации: если во время брака квартира приватизирована одним из супругов, то это – его личная собственность. Однако здесь имеется важная оговорка: согласно ст. 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», граждане, имевшие права на приватизацию, но добровольно отказавшиеся от нее, сохраняют право пользования жилым помещением и после развода. Переведем на более понятный русский. В квартире зарегистрированы муж и жена. Муж выражает желание квартиру приватизировать, жена говорит, что ей это ни к чему. Пишет соответствующее заявление, и квартира переходит в единоличную собственность мужа. Но, поскольку на момент приватизации жена имела право участвовать в ней, она сохраняет «право пользования». Иными словами, возможность проживать в квартире. Выселить ее оттуда невозможно. Фактически «право пользования» - это такое «параллельное» право собственности. Формальной собственности нет, налогов тоже, а никуда деть такого жильца нельзя.

Еще (возвращаясь к основной теме этой главы) не подлежит разделу недвижимость, купленная во время брака, но за счет одного из супругов. Лучшим доказательством этого служит брачный договор (т.е. уже в момент приобретения квартиры стороны фиксируют, что квартира не общая, а чья-то индивидуально). Если же договора нет, то доказать что-то можно – но уже через суд и с туманными перспективами. Например, один из супругов получил наследство (деньги), на которые впоследствии была приобретена квартира. Чья она? Тот, кто получил наследство, естественно, будет утверждать, что квартира куплена именно на эти деньги – следовательно, квартира его. Противоположная сторона – что те самые деньги были потрачены на поездку в Турцию, а для покупки квартиры пришлось доложить из заработанных – а это уже те деньги, что попадают в категорию «совместного имущества». «Если по документам и всем действиям при продаже и покупке не будет прослеживаться происхождение денег - увы, покупка будет рассматриваться как совместно нажитое имущество, и будет делиться в случае развода      Есть в законах и еще одна важная норма, о которой разводящимся рекомендуется не забывать. Прежде факт прописки (по-современному, регистрации) автоматически означал за человеком права на данную площадь. ЖК, вступивший в силу в 2005 году, с этой практикой покончил: супруг, зарегистрированный в квартире на правах члена семьи, теряет право пользования после того, как перестает быть «членом семьи», т.е. после развода. Но в ст. 31 ЖК обнаруживаем оговорку: «если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию».

Как объяснили наши консультанты, «обеспечить иным жилым помещением» наши суды не обязывают – в силу неподъемности такого требования для большинства граждан. А вот «сохранять право пользования» - это довольно часто, причем суд обычно устанавливает срок в год, но может затем и неоднократно продлевать его…


Что есть момент покупки?
Один знакомый автора оказался в любопытной ситуации. Он покупал квартиру в новостройке, не состоя в браке. Но строительство – дело долгое, и к тому моменту, когда покупатель получил свидетельство о собственности, он уже был женат. Разводиться этот человек не собирается, но все равно интересно: как тут? С одной стороны, деньги заплачены до брака, т.е. объявить их «совместно нажитыми» ну никак невозможно. С другой – из сопоставления дат брака и выдачи свидетельства однозначно вытекает, что квартира появилась в браке.

Большинство опрошенных нами экспертов убеждено, что квартира будет признана собственностью мужа. «Значение имеет момент оплаты квартиры, но не дата получения свидетельства о собственности». «Согласно п. 2 ст. 34 Семейного кодекса, к имуществу, нажитому супругами во время брака, относятся приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи», - говорит эксперт.

Правда, признание права здесь не произойдет автоматически – возможно, его придется отстаивать в суде, для чего хорошо бы сохранить все платежные документы, подтверждающие дату оплаты -  доведение новостройки до жилого состояния стоит немалых денег, и эти средства потрачены уже в браке. «Эти суммы могут быть значительными.  Если стоимость ремонта составит значительную долю от рыночной стоимости квартиры, то суд выделит супруге долю».  Oпределяющую роль в этой ситуации играет вид договора, который покупатель заключал с застройщиком. «Если новостройка приобреталась по предварительному договору, в котором указано, что факт взаиморасчетов окончательно будет произведен на момент подписания основного договора купли-продажи, то, соответственно, на момент подписания супруга/супруг предоставляет нотариальное согласие, документы уходят на регистрацию и на выходе получится, что это совместно нажитое имущество», - объясняет эксперт.

Если же в основе отношений застройщика и дольщика лежит договор долевого участия, то факт оплаты фиксируется на момент подписания. «В этом случае, когда он получит собственность и женится, можно будет доказать, что деньги на покупку квартиры были уплачены до брака и это не совместно нажитое имущество. Доказывать придется в судебном порядке».


Ждать или не ждать? И сколько?
Предположим такую ситуацию. Брак расторгнут вчера, а уже сегодня один из бывших супругов идет и покупает недвижимость. Формально она приобретается не в браке, но здравый смысл подсказывает, что сумму в несколько миллионов рублей невозможно заработать за одни сутки. Значит, средства на покупку – из категории «совместно нажитых»?

Из ответов наших консультантов следовало, что такое развитие событий весьма возможно. Правда, доказать, что недвижимость приобретена на средства, скопленные во время брака, будет «очень и очень сложно». Но все-таки такую возможность отметать нельзя.

Cуществует масса способов объяснить происхождение денег. Например, за полчаса до сделки взял в долг у друга – вот и соответствующий договор, составленный в простой письменной форме. При всей, я бы не побоялся этого слова, лихости подобного решения, пользоваться им я бы не советовал. А что если этот друг, согласившийся подписать подобную бумагу, завтра решит, что 10 млн руб. ему дороже дружбы с вами. Отвертеться от возврата «долга» не получится – вы же сами трясли договором в суде! Да, при личной встрече вы сможете сказать своему другу (уже бывшему) массу интересного, но формально правда будет на его стороне. А захотите морду набить – так вообще в тюрьму сядете… В общем, все эти приемы из числа тех, которыми лучше не пользоваться.

Куда разумнее – просто выждать с покупкой. «В законе указан срок в три года, в течение которого может быть заявлен иск о разделе имущества супругов,  приобретенного в период брака.  Этот срок и признаем в качестве такого «карантина», после которого можно смело распоряжаться собственными деньгами.


Насколько улучшили?
Еще ситуация. Некоторый человек решил поменять свою квартиру – меньшую на большую. Он продал свою маленькую квартиру (скажем, за 5 млн), а приобрел большую – за 7. Но старая квартира была лично его (т.е. приобретена до брака), а новая, получается, в браке. Даже если признать эти 2 млн доплаты совместно нажитыми, то в любом случае они составляют лишь небольшую часть стоимости квартиры, а основное – все-таки от продажи старой. И как будет делиться новая квартира в случае развода?

Ответы оказались для владельца квартиры очень огорчительными. Если не принять заранее мер (составить брачный договор или расписать в договоре доли – одному супругу 6/7, другому – 1/7), то квартира окажется совместной собственностью, и в случае развода будет делиться строго пополам. «Если сделка совершена не в один день, то доказать причинно-следственную связь на практике невозможно. Судьи определяют при указанных прецедентах, что квартира является совместной собственностью супругов».

 

Разведенных родителей выталкивают с рынка жилья

Михаил Сергеев
Зав. отделом экономики "Независимой газеты"


Даже поменять место жительства плательщикам алиментов будет очень не просто.

Конституционный суд (КС) резко усложнил решение жилищных вопросов для разведенных родителей: теперь любая сделка купли-продажи недвижимости попадает под «налог» в виде алиментов в 25%, 33% или даже 50%. Миллионы родителей теперь не смогут легально разъехаться, переехать или улучшить свои жилищные условия. Чтобы продать или разменять жилье, им придется занижать его стоимость, что сразу же повысит риски расторжения сделок. Взимание алиментов с разовой продажи недвижимости многие юристы считают ошибкой в российском законодательстве.

Дети не должны страдать от разводов родителей, а выплата алиментов на содержание несовершеннолетних – дело святое. Такими соображениями руководствовался Конституционный суд, когда в феврале 2012 года подтвердил обязанность платить алименты с дохода от продажи недвижимости – даже в случае разовых сделок. Но справедливое на первый взгляд решение КС на практике значительно осложнило решение жилищных вопросов для разведенных родителей. Разменять общую квартиру или продать, например, бабушкин дом таким родителям будет очень непросто. Ведь индивидуальный «налог» по ставке 25%, 33% или 50% – в зависимости от количества детей – фактически лишает граждан перспектив легального улучшения жилищных условий за счет продажи той или иной недвижимости.

В конце февраля КС рассмотрел жалобу Владимира Гниломедова, который оспаривал конституционность перечня вида заработков и доходов, с которых должны удерживаться алименты. Гражданин  был недоволен тем, что Волжский городской суд взыскал с него алименты в сумме 25% дохода от продажи недвижимости, сообщает Интерфакс. Заявитель полагал, что взыскание незаконно: доходы были получены от разовой сделки.

Этот частный спор об алиментах в сделках с недвижимостью на самом деле может затронуть интересы миллионов россиян. Около 70% браков завершаются разводами, и на сегодня более 10 млн. человек должны получать алименты на содержание детей. Только в Федеральной службе судебных приставов находится около 2 млн. дел о взыскании алиментов.

Чтобы решить свои жилищные проблемы, родителям теперь придется всеми правдами и неправдами обходить индивидуальный «налог» на развод. Но такие хитрости создают дополнительные риски как для продавцов, так и для покупателей недвижимости. «Обязанность уплаты алиментов при продаже недвижимости наверняка приведет к формальному занижению ее договорной стоимости».                 Но в перспективе это приведет к росту судебных дел о признании сделок недействительными. «Один из очевидных способов – занижение в документах стоимости объекта».

«Возможно занижение сумм сделок, использование договоров дарения, создание долговых обязательств и т.п. При этом в тень могут уйти 5–10% сделок, из-за чего несколько уменьшится сумма налоговых отчислений».

«Проблема взимания алиментов с разовых сделок действительно существует. Внятное определение дохода содержит только бухгалтерское и налоговое законодательство. Однако эти нормы, строго говоря, не применимы к случаям взыскания алиментов», – говорит руководитель управления бухгалтерского и правового консалтинга «ФинЭкспертизы». Экономически разумным доходом, с которого следует удерживать алименты, была бы разница между полученным доходом от продажи квартиры и расходом по покупке этой квартиры, считает она. К сожалению, ясность в этот вопрос Конституционный суд не внес.

«Необходимо четко регламентировать, что именно считать доходом от продажи квартиры. Нужно определить те случаи, когда дохода фактически не возникает: например, в случае переезда родителя в другую аналогичную квартиру. Хотя документально он продает одну квартиру и покупает другую. Ну и главное, чтобы виноватым в проведении сделки с неплательщиком алиментов не оказался добросовестный покупатель».

«Самый простой вариант – оформление сделки продажи договором дарения. Формально в этом случае никакого дохода не возникает, и алименты платить будет не с чего. Правда, такая сделка будет недействительной в силу притворности. Однако эту притворность придется доказать в суде. И заранее сказать, удастся ли это, невозможно».

Супружеская доля

По общему правилу, добрачное имущество разделу между супругами не подлежит и остается собственностью того из супругов, на кого оно оформлено. Однако стороны могут изменить это брачным договором. В случае если в период брака в это имущество сделаны существенные вложения, улучшения за счет общего имущества супругов, то суд может по иску второго супруга признать данное имущество совместным.

Личное имущество супругов

Совместно нажитым не будет имущество, полученное по безвозмездным сделкам: чаще всего это договоры дарения или договоры передачи жилых помещений в ходе бесплатной приватизации жилья. Также не будет совместно нажитым имущество, которое унаследовано одним из супругов.

И, наконец, совместно нажитым не будет имущество, которое приобретено на раздельные средства одного из супругов или в обмен на раздельное имущество одного из супругов, если обмен был без доплаты совместными средствами. Однако в последнем случае необходимо иметь возможность подтвердить, что обмененное имущество или средства были именно раздельными.

Все перечисленное следует из норм закона и не требует соглашения между супругами. А по соглашению супругов брачным договором можно установить, что и иное имущество, приобретаемое в период брака, будет раздельным. При этом можно установить как общее правило о раздельности всего имущества (или его отдельных видов), так и условия о правах на конкретные объекты недвижимости (например, конкретную квартиру — жене, конкретный земельный участок и строения — мужу).

Когда личное становится совместным

Часто супругов волнует вопрос, будет ли приобретенное ими до брака имущество, которое продали уже после вступления в брак с последующей покупкой нового жилья, продолжать считаться личной собственностью?

Если при продаже раздельного имущества супруг полученные средства направил на покупку нового имущества, и вложений другого супруга (общих средств) при этом не было, новое имущество будет раздельным. Но потребуется доказать, что средства на его покупку были именно раздельными, что не всегда просто.

Если имущество было серьезно реконструировано, и на это израсходованы средства другого супруга или общие средства, то второй супруг может потребовать в судебном порядке признать данное имущество общей собственностью. Удовлетворит ли суд такой иск, зависит от стоимости имущества и произведенных работ, характера реконструкции и т. д.

Эти положения могут быть изменены брачным договором.

Ипотечный вопрос

В случае покупки квартиры одним из супругов еще до заключения брака с помощью ипотечного кредита нужно помнить, что она покупается в собственность и отдается кредитору в обеспечение исполнения обязательства по возврату кредита (если речь о банковском кредите на покупку жилья).       Таким образом, право собственности на квартиру приобретено сразу же, до заключения брака, и покупная цена оплачена полностью до заключения брака (за счет кредита). Участия второго супруга в собственно приобретении и оплате квартиры нет никакого, поэтому нельзя говорить и о совместной собственности на квартиру.

Однако есть участие второго супруга в погашении кредита, который является личным обязательством первого супруга. И это обстоятельством может учитываться судом при разделе имущества супругов, например, если брак расторгается.

Подчеркну, что речь здесь не идет о признании квартиры совместной, а только о том, что кредит был личным обязательством одного супруга, и другой вправе требовать соразмерную компенсацию за свое участие в погашении кредита.

Супруги-созаемщики

Если супруги выступают ипотечными созаемщиками, то банк в счет уплаты долга в принципе может забрать квартиру одного из них, которая была куплена еще до брака. Хотя на практике, конечно, в первую очередь банк попытается обратить взыскание на заложенную квартиру, а не на прочее имущество. Но если, например, по какой-то причине заложенная квартира не может быть продана с торгов или вырученных средств недостаточно, то банк может потребовать обратить взыскание на другое имущество должников. Таким имуществом может быть и другая квартира. При этом в отличие от заложенной квартиры банк не сможет изъять у гражданина единственное жилье, имеются и другие ограничения по обращению взыскания.

Определить доли каждого сразу

С точки зрения законодательства, нет никаких препятствий к тому, чтобы при покупке жилья в общую собственность супругов сразу же определить доли в приобретаемом имуществе (то есть, по существу, включить в договор положение о разделе общего имущества). Такой договор должен быть удостоверен нотариально. Желательно не просто указать размер долей супругов в имуществе, а прямо указать в договоре, что супруги определяют доли в приобретаемом имуществе в таком-то размере, чтобы не было сомнений, что имелось в виду. Судебная практика по договорам без такого указания не является вполне однозначной, но если в договоре сразу указать положение об определении долей, то маловероятно, что оно не будет учтено судом.

Ситуация становится хуже, если договор составлен в простой письменной форме, поскольку в 2016 году было введено требование об обязательном нотариальном удостоверении договора (соглашения) о разделе общего имущества супругов. Если такое соглашение было достигнуто без удостоверения нотариусом, то оно является недействительным (ничтожным). Поэтому лучше в данной ситуации не рисковать: если вам нужна именно долевая собственность, надо удостоверять договор нотариально и указывать в нем про определение долей в общей собственности супругов.

Нужно ли разрешение на продажу/покупку

Если недвижимость является общим совместным имуществом супругов, то на ее продажу (или иное распоряжение) требуется согласие другого супруга, удостоверенное нотариально. На отчуждение же раздельного имущества согласие не требуется.

Если один из супругов покупает недвижимое имущество за счет общих средств супругов, то вопрос о необходимости оформления нотариально удостоверенного согласия зависит от того, подлежит ли обязательному нотариальному удостоверению данный договор купли-продажи. Если подлежит, то требуется и нотариально удостоверенное согласие.

Согласие супруга не требуется обязательно оформлять в том случае, если договор нотариально удостоверяется в добровольном порядке или если при покупке используются только раздельные средства супругов (например, если заключен соответствующий брачный договор).

Брачный договор или соглашение о разделе?

Брачный договор определяет любые имущественные отношения супругов в период брака, а также может устанавливать имущественные последствия его расторжения. Такой договор может быть заключен только до брака или во время брака, но не после его расторжения. Зато в нем могут быть предусмотрены любые условия имущественного характера в отношениях между супругами: определение общих правил установления права на имущество (режима имущества), определение прав на конкретные объекты имущества, установление определенных разовых или периодических выплат между супругами, передача имущества от супруга к супругу или из общей собственности в раздельную, из раздельной в общую и т. д.

В отличие от брачного договора, соглашение о разделе общего имущества супругов заключается в отношении конкретного ранее нажитого имущества и не может действовать в отношении будущего, еще не приобретенного имущества, а также всего имущества или видов имущества без его конкретизации. Поэтому заключить его до брака (и в браке до приобретения совместного имущества) нельзя. Оно менее гибко, чем брачный договор, но его можно заключить и после расторжения брака.

Если выбирать ту или иную форму распределения имущества между супругами (бывшими супругами), которые не желают иметь общего имущества, то представляется, что в период брака брачный договор удобнее и эффективнее, а после расторжения брака имущество может быть разделено по соглашению о разделе общего имущества супругов.

Когда можно выписать супруга

Если квартира является общей собственностью супругов, то выселить одного из супругов можно только в том случае, если он каким-либо образом нарушает права других законно проживающих в квартире лиц (например, хулиганство, дебоширство и т. д.) или, например, повреждает, разрушает квартиру (речь не идет о естественном износе жилья при проживании).

 Возможны варианты выселения в том случае, если в единственной комнате остаются проживать бывшие члены семьи, совместное проживание которых в силу личных отношений невозможно или крайне затруднительно.                             Суд оценивает наличие условий для выселения по своему усмотрению и может учитывать и другие факторы (например, наличие у супруга другого жилища).

Права на землю

                           Права на землю

Земельные участки могут принадлежать гражданам на правах собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды. Документы, подтверждающие данные права, могут быть различны не только из‑за смысла, но и сроков приобретения земли. В связи с этим возникают вопросы. Например, какие правоустанавливающие документы сегодня действительны, что делать со старыми, как переоформить их на новые и т. д

В настоящее время государственную регистрацию прав и сделок с участками проводят в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (вступил в силу 31 января 1998 года). Таким образом, регистрации подлежат не только права на землю, но и некоторые виды сделок.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации следующие виды сделок с землей:

дарение;
рента, пожизненное содержание с иждивением с передачей участка под выплату ренты;
аренда на срок не менее года;
субаренда на срок не менее года;
залог участка;
залог права аренды земельного участка;
уступка требования и перевод долга по подлежащей государственной регистрации сделке, в том числе передача прав и обязанностей по договору аренды участка;
соглашение об изменении зарегистрированного договора.

Регистрацию сделок удостоверяют специальной регистрационной надписью. На договоре проставляют заверенный подписью регистратора штамп «Произведена государственная регистрация сделки» с указанием даты и номера регистрации.

Если участок приобретен в собственность после 31 января 1998 года, на руках у владельца должно быть свидетельство о государственной регистрации права, удостоверяющее проведенную регистрацию. Данный бланк представляет собой документ строгой отчетности и защищен на уровне ценной бумаги.

Свидетельство повторяет структуру записи о праве и содержит:

информацию о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства);
описание объекта (адрес, площадь, кадастровый номер, категория земель, вид разрешенного использования);
вид зарегистрированного права;
основание приобретенного права, а именно документ, представленный в качестве правоустанавливающего (например, договор купли-продажи);
ограничения (обременения) зарегистрированного права, существующие на момент выдачи свидетельства.
Таким образом, документы на землю, приобретенную на основании договора, подлежащего государственной регистрации, — это:
свидетельство о государственной регистрации права;
экземпляр договора со штампом.


По ходатайству правообладателя свидетельство о собственности на земельный участок могут выдавать вновь (взамен утерянного, пришедшего в негодность и т. д.) до тех пор, пока подтвержденное заявителем право принадлежит ему согласно данным Единого реестра прав на недвижимое имущество.

При государственной регистрации в записях могут выявить технические погрешности (неверный номер паспорта, неточность в фамилии и т. д.). Такие ошибки подлежат исправлению в трехдневный срок по решению регистратора или по заявлению любого заинтересованного лица. Исправление допустимо, если нет оснований думать, что оно способно причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, полагавшихся на соответствующие записи. В противном случае исправление допустимо по решению суда, арбитражного суда.

Право на земельный участок, возникшее до 31 января 1998 года, может быть подтверждено следующими документами:

свидетельством о праве на земельную долю, а при его отсутствии — выпиской из решения органов местного самоуправления;
государственным актом на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей;
свидетельством о праве собственности на землю;
договором об отчуждении участка, решением суда, свидетельством о праве на наследство.

В соответствии с законом государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на земельные участки и выданные до 31 января 1998 года, действительны. Они имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Другими словами, людям, имеющим документы на землю, выданные до 31 января 1998 года, нет необходимости менять их на новые.

Но если гражданин, владеющий участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, собирается совершить с ним какую‑либо сделку, ему прежде всего необходимо оформить землю в собственность. Распоряжаться земельным участком может только лицо, которому земля принадлежит на праве собственности.

Как известно, до 30 октября 2001 года граждане и юридические лица могли получать земельные участки в постоянное бессрочное пользование. После указанной даты землю в такой вид пользования предоставляют лишь государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления, но не частным лицам (п. 1 ст. 20 ЗК РФ).


Правда, если гражданин получил участок в постоянное бессрочное пользование до введения в действие Земельного кодекса РФ, данное право у него сохраняется. Он может владеть и пользоваться участком, но распоряжаться им (продать, подарить, заложить, сдать в аренду) не имеет права. То же касается юридических лиц, которым земельные участки предоставлены в постоянное бессрочное пользование (п. 4 ст. 20 ЗК РФ).

Однако ЗК РФ предоставляет гражданам, обладающим землей на праве постоянного (бессрочного) пользования, возможность приобрести ее в собственность. То есть каждый человек может однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок. При этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных законом, не допускается. Как следует из п. 3 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее отданных им в постоянное бессрочное пользование, сроком не ограничивается, то есть переоформить участок из постоянного (бессрочного) пользования в собственность можно в любое время.

Что до юридических лиц, они обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право его аренды или приобрести участки в собственность (а религиозные организации, кроме того, — переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию) до 1 января 2006 года.

Предоставление земли на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса РФ также не допускается. Но для граждан, имеющих землю на данном праве, пожизненное наследуемое владение сохраняется (п. 1 ст. 21 ЗК РФ).

Землю, которая находится в пожизненном наследуемом владении, также можно бесплатно однократно приобрести в собственность. Особо подчеркнем, что законодатель не установил строгих временных рамок, то есть приобрести участок в собственность можно в любое время.

Здесь, как и в праве постоянного (бессрочного) пользования, не допускается распоряжение земельным участком, за исключением перехода прав на него по наследству. Государственную регистрацию перехода права проводят на основании свидетельства о праве на наследство (п. 2 ст. 21 ЗК РФ).


Следует заметить, что регистрации подлежит не переход права, а право наследника

почему риэлторы выбирают себе клиентов


           Первые вопросы, которые задает потенциальный клиент агентства при первом обращении: за сколько он может продать свою (купить желаемую) квартиру, и сколько будут стоить наши услуги. Его может удивлять или не удивлять стоимость наших услуг, огорчать стоимость недвижимости. Но  вот  другой момент консультации удивляет его практически всегда: часто мы говорим о том, что, если мы не уверены в реальности пожеланий клиента, то просто не возьмемся за данный договор.  Т.е. не будем с ним работать.

Вот тут-то наш клиент буквально впадает в состояние ступора, если не агрессии, так как уверен, что мы будем его уговаривать на заключение договора всеми способами и на любых условиях.             А мы не будем и вот почему.


Подписывая договор с клиентом, мы подписываем его не для формальности, а прописываем там ответственность обеих сторон. Клиенты, которым не слишком импонирует подписание сложных юридических документов, считают, что мы хотим обеспечить именно их ответственность. О своих пожеланиях при этом они как то  не думают, так как они кажутся им естественными. Но прописывая в договоре эти самые пожелания, мы фактически обещаем их выполнить точно и в установленный срок, который обычно равен 3 месяцам.

Нетрудно догадаться, что если пожелания клиента нереальны, либо за свою квартиру он хочет слишком завышенную сумму, либо за слишком ограниченную сумму купить «хоромы», исполнение тоже нереально. Конечно, обращаясь в риэлторскую фирму, продавец хочет продать по максимально возможной цене, а покупатель найти самый лучший вариант.        Но слово « возможной» здесь обязательно.  Т.е. возможной (т.е. реальной) на существующем рынке применительно к существующим, а не неким гипотетическим объектам и обстоятельствам.    И риэлтор никогда не будет браться за договор, который однозначно считает нереальным к исполнению.   

   Примеров масса, и приводить их уже и не хочется, так как слышим мы их ежедневно. Великое «хочу» клиента предельно ясно демонстрирует нам, где затаился великий человеческий эгоизм и «розовые мечты».  В сфере недвижимости для исполнения должно соблюдаться условие «хочу»= «реально на нашем рынке в пределах срока действия договора».


Недвижимость, возможно, одна из немногочисленных сфер деятельности, где поставщик услуги\товара , т.е. риэлтор или риэлторская фирма может выбирать себе клиента таким образом. Продавец магазина, либо официант кафе не может выбирать клиента или выгнать не приглянувшегося  уже согласно Закону о защите прав потребителей. Но риэлторские договора, каждый, - уникальны и не являются публичной офертой. А являются свободным волеизъявлением (иногда, конечно и «волеизъяЗвлением», когда договориться не получается) обеих сторон. Подчеркиваю, обеих, в том числе учитывается и мнение риэлтора.

Но исполнимость пожеланий клиента - только один фактор выбора ВАС НАМИ.          Другой - психологическая совместимость. Это важно, так как срок работы с риэлтором, в отличие от 10-15 минут нахождения в магазине, да и даже часа в парикмахерской, значительно длиннее.    

    И 2, и 3 месяца, и до года. И если специалист и клиент раздражают друг друга с первого момента, то ничего хорошего не получится.

Третий важный момент -  доверие. К услуге вообще и конкретному специалисту (его квалификации или порядочности, не важно) Если клиент не доверяет хотя бы на 50%, что агентство выполнит для них необходимую работу, то такой клиент будет постоянно искать подвохи в работе или финансовой стороне.

Никто не требует 100 % доверия, так как оно редко бывает даже в частной жизни. Поэтому  у риэлтора существуют все необходимые формы отчетности перед клиентом.

Так что риэлтор с клиентом выбирают друг друга обоюдно. И к хорошему риэлтору клиент если не придет повторно, так приведет знакомых. Точно так же как и к хорошему парикмахеру, врачу или строителю.

Кто оформит дачные документы

Кто оформит дачные документы: покупатель или продавец?
 
Закон о «дачной амнистии» установил упрощенный порядок оформления в собственность некоторых видов земельных участков и строений. Но далеко не все дачники и землевладельцы торопятся «узаконить» домики и участки. В первую очередь, - из-за перспективы томительных сборов документов и долгих очередей. Некоторые предприимчивые сограждане нашли выход из этой ситуации. Зачем бегать и тратить свое драгоценное время на сбор документов, когда за вас это может сделать ...покупатель вашей дачки?

Продажа неоформленной земли и дома
Итак, представим ситуацию. У человека есть участок, который он желает продать. Но участок, даже несмотря на действующую «дачную амнистию», не оформлен по всем правилам закона. Продавец не хочет заниматься оформлением, но хочет получить деньги от продажи сразу же.

Допустим, есть покупатель готовый купить «неоформленную» недвижимость. Что делают предполагаемый продавец и покупатель? Оформляют все через генеральную доверенность, которую продавец выдает покупателю. Существуют также варианты оформления через доверенность плюс к этому предварительный договор.

В доверенности оговаривается право доверенного лица заниматься оформлением дома или земли, то есть собирать, подавать и получать документы, связанные с «амнистированием» права собственности, а также право продать либо подарить оформленную недвижимость. Это могут быть и две доверенности: первая на «сбор-подачу-получение» документов, а вторая - на продажу либо дарение данного недвижимого имущества. После того как представитель получит свидетельство о праве собственности, он может продавать либо дарить этот объект.

Если же в схеме присутствует предварительный договор, то в нем продавец и покупатель обязуются заключить в будущем договор купли-продажи участка с домом. По доверенности покупатель занимается оформлением недвижимости. А после этого стороны сделки выходят на финишную прямую, то есть заключают основной договор купли-продажи имущества, все регистрируют и покупатель становится полноправным владельцем загородного домика с землей. Как правило, в таких сделках продавец желает получить деньги за имущество сразу же, то есть еще на стадии оформления доверенности и предварительного договора.


Минусы таких сделок
Формально такие варианты не нарушают закон. Ведь по закону владелец вправе выдать доверенность любому лицу, который и будет вместо хозяина участка заниматься оформлением участка или дома. Также закон предусматривает право сторон заключать предварительный договор, в котором стороны обязуются в будущем заключить основной договор, например договор купли-продажи участка с домом. Но, несмотря на это, проблем у покупателя по таким схемам может быть достаточно. Перечислим основные:

1. Продавец оформляет покупателю нотариальную доверенность на оформление и дальнейшую продажу недвижимости.

Но в данной ситуации человек, действующий по доверенности, не может продать участок с домом самому себе. Не вправе он и дарить имущество самому себе. В соответствии с п. 3 ст. 182 Гражданского кодекса РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

То есть получается, что деньги уже переданы продавцу, право собственности на недвижимость оформлена по доверенности на продавца, а так называемый покупатель не имеет права купить (продать) дом с землей, так он будет выступать и от имени продавца и от имени покупателя.

В этой ситуации существуют два выхода. Первый - непосредственно продавец и покупатель должны заключить договор купли-продажи недвижимого имущества. Второй - лицо, которому выдана доверенность на продажу продает недвижимость своему знакомому либо другому родственнику, который затем может продать либо подарить имущество настоящему покупателю. Последний вариант связан с лишними затратами на оплату государственной пошлины, кроме того этот вариант по времени будет больше.

2. Продавец выдает доверенность покупателю, чтобы последний самостоятельно занимался оформлением участка с домом - мол, после того как все будет оформлено, подпишем основной договор купли-продажи.

Покупатель, затратив собственное время и деньги, зарегистрирует право собственности продавца. Казалось бы, теперь можно приступать к основной сделке, но ничто не мешает продавцу забрать свои слова обратно и не заключать договор купли-продажи. Принудить продавца продать имущество никто не может! А значит, покупатель, затратив свои силы на переоформление, может остаться у разбитого корыта. Даже если в данной ситуации покупатель не отдавал продавцу деньги за имущество, он потерял свое время, может даже и деньги, затраченные на оформление документов.

Как уже было сказано, заставить продавца заключить договор купли-продажи невозможно. В этой ситуации не поможет даже суд, так как покупатель не сможет подтвердить первоначальные слова продавца о намерении продавать имущество.

3. Продавец выдает доверенность на оформление и продажу имущества, но покупателю, а его родственнику (знакомому).

Но после успешного оформления и получения документов о собственности продавец вправе передумать и отозвать доверенность обратно. В соответствии со ст. 188 ГК РФ лицо (продавец), выдавшее доверенность вправе в любое время отменить ее. Далее по закону продавец, выдавший доверенность и впоследствии отменивший ее, обязан известить об отмене того человека, которому доверенность выдана, а также - потенциального покупателя. Выполнив данное обязательство, продавец может быть спокоен - его участок не имеют право продавать, иначе сделку признают недействительной. В итоге продавец останется с оформленной недвижимостью, а покупатель с носом.

Однако в законы закралась лазейка для покупателя:
В соответствии с пунктом 2 ст. 189 ГК РФ, если родственник покупателя, которому доверенность выдана, ничего не знал о том, что ее действие истекло - продавец его об этом не предупредил, - то все его полномочия, этой доверенностью оговоренные, сохраняются. Таким образом, если лицо с доверенностью до того момента, как узнало о прекращении ее действия, успело продать дачу, то данная сделка останется в силе. Но это правило не применяется, если третье лицо (покупатель) знало, что действие доверенности прекратилось.

4. Доверенность на оформление недвижимости плюс предварительный договор. При этом доверенность выдана родственнику или знакомому покупателя, а предварительный договор заключен между продавцом и покупателем, по которому покупатель в счет будущей покупки заплатил деньги продавцу.

Деньги по предварительному договору провели как задаток. А как гласит ГК РФ: если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка - то есть если продавец отказывается заключать основной договор, он будет обязан вернуть двойную сумму задатка. «Теперь продавец никуда не денется», - думают многие. И совершенно зря!

В соответствии с законом предварительный договор порождает только одну единственную обязанность для сторон - заключить в будущем основной договор. По такому договору не должно передаваться недвижимое имущество или выплачиваться деньги и т. д. Таким образом, продавец вообще не имел права брать какие-либо деньги по предварительному договору, на это нет никаких законных оснований. Так что единственное, что можно получить от продавца в данной ситуации - так называемый задаток. Но недвижимость-то все равно оформлена на продавца, и зачастую за счет покупателя!

Если есть заключенный предварительный договор между продавцом и покупателем, а продавец отказывается от заключения основного договора, то смело обращайтесь в суд. Кроме того, следует помнить, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Так что не упустите время!


Самый надежный вариант
Как видите рисков, связанных с покупкой неоформленного участка достаточно, так что может все-таки покупателю не стоит рисковать? Кроме того, мы перечислили лишь самые распространенные риски и минусы таких сделок, а «нехороших» ситуаций в жизни может быть и больше.

Самым надежным вариантом является покупка зарегистрированного земельного участка и жилого дома. Попытайтесь добиться от продавца оформления земельного участка и дома в собственность, а затем со спокойной душой заключайте сделку по покупке загородного жилья.

Для того чтобы быть уверенным, что имущество зарегистрировано в ЕГРП попросите у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Желательно чтобы выписка была недавно полученной. Данный документ выдается регистрационной службой по месту нахождения недвижимого имущества.

Выписка из ЕГРП содержит следующую информацию:
-наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;
- дата подписания выписки, а также исходящий номер;
- кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;
- назначение объекта недвижимости;
площадь;
- адрес (местоположение);
- данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности);
-  вид зарегистрированного права;
- зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;
- ФИО или наименование лица, обратившегося за выпиской.

Ознакомившись с выпиской вы будете наверняка знать, что продавец является собственником имущества (собственников ведь может быть  и несколько), что имущество не заложено, не находится под арестом.



Когда требуется согласие супруга?

                                  Когда требуется согласие супруга?

       Любые сделки (отчуждение) недвижимого имущества, приобретенного супругами в период брака и являющегося общей совместной собственностью супругов, заключаются при наличии согласия супруга собственника (продавца, дарителя) недвижимого имущества на отчуждение (продажу, дарение, мену) этого имущества. В соответствии со ст. 35 Семейного Кодекса, такое согласие должно быть нотариально удостоверено.

       Нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки по отчуждению (продаже, мене, дарению) любого недвижимого имущества требуется, если имущество было приобретено во время брака, за некоторыми исключениями. Недвижимое имущество, которое было получено Вами во время брака, но по безвозмездным сделкам: приватизация, получение наследства, дарение, - является вашей личной собственностью, здесь согласие супруга не требуется. Исключением из этого правила является отчуждение  жилых  помещений, хотя и полученных в собственность одного из супругов в результате приватизации, но по возмездному  договору .

       Следует помнить, что имущество каждого из супругов, приобретенное ими до брака или полученное по безвозмездным сделкам (например, дарение), может быть признано их общей собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества либо труда каждого из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция и т.п.), для отчуждения такого имущества необходимо истребовать согласие второго супруга. Бывают такие случаи, когда недвижимость приобретена в период брака, но фактически приобретена на деньги одного из супругов. Так, например супругу принадлежала часть  жилого   дома  до заключения брака, в период брака он продает данную собственность и приобретает в этот же день квартиру, на деньги, полученные с продажи доли  жилого   дома , на приобретение которой супруга уже дает свое согласие. Данная квартира по всем документам будет являться совместно нажитым имуществом и только в судебном порядке супруг имеет возможность доказать, что данная квартира является его личной собственностью.

Согласие не требуется, если недвижимость являлось Вашей собственностью до вступления в брак.

       Многие покупатели (одаряемые) заблуждаются в том, что если у собственника недвижимого имущества расторгнут брак, о необходимости согласия его бывшей(го) супруги(а) можно не беспокоиться. Если продавец (даритель) приобрел недвижимость во время брака, но потом развелся, и с момента расторжения брака не прошло три года, попросите документы, подтверждающие факт раздела совместно нажитого имущества между бывшими супругами. Это может быть соглашение о разделе имущества (желательно нотариально удостоверенное), мировое соглашение, утвержденное судом, решение суда о передаче имущества каждому из супругов, вступившее в законную силу. Если таких документов нет, то бывший супруг в течение 3- х лет с момента, когда он узнал о нарушении своего права (это срок исковой давности), может потребовать свою законную половину в праве собственности на квартиру, нажитую во время брака.

       Знайте, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

       Так, например супруги выбрали для приобретения  земельный   участок   с   жилым   домом  и на тот момент отношения были в семье хорошие. При подписании  договора   купли-продажи  жена присутствовать не смогла и муж, каким-то образом, подписал за нее согласие на приобретение объекта недвижимости. Своевременно данный  договор  зарегистрирован не был и право собственности от продавца к покупателю не перешло. В дальнейшем супруги расторгли брак, и жена вновь заключила  договор   купли-продажи  данного  жилого   дома  с продавцом и зарегистрировала переход права собственности на приобретенное недвижимое имущество на свое имя. При обращении бывшего супруга в суд за защитой своих прав, судом было отказано ему в признании первого  договора   купли-продажи  действительным в связи с тем, что подпись на согласии супруги при заключении сделки не принадлежала супруге, которая пояснила, что о приобретении  жилого   дома  и  земельного   участка  не знала.

       Чтобы постараться избежать неприятностей, необходимо проверить у продавца (дарителя) его паспорт на наличие штампа о регистрации брака, сверить дату заключения брака и дату приобретения недвижимости. Но часто оказывается так, что человек в браке состоит, а штамп в паспорте отсутствует (например, при смене паспорта). В этом случае продавец (даритель) может ввести покупателя (одаряемого) в заблуждение и продать (или подарить), купленную им во время брака недвижимость без согласия супруга, а через некоторое время новоявленный собственник обнаружит в своем почтовом ящике повестку в суд.

       Несмотря на то, что права супруга, чье согласие не получено, нарушены, Закон на стороне обманутых покупателей. Совершенная одним из супругов сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, без согласия другого супруга, может быть признана недействительной по его требованию только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке (то есть покупатель или одаряемый – в случае дарения) знала или заведомо должна была знать об этом.

       При сдаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество специалист по приему документов требует от всех участников сделки указать в своем заявлении семейное положение на момент приобретения недвижимости. В случае судебного разбирательства это может послужить доказательством того, что покупатель не знал о семейном положении продавца. Несмотря на то, что Закон защищает добросовестных покупателей, перспектива судебной тяжбы с обманутым супругом – мало привлекательна. Поэтому, приобретая квартиру,  дом ,  земельный   участок  или иной объект недвижимого имущества будьте бдительны.

       А вот в случае уклонения супруга продавца от дачи согласия на отчуждение совместно нажитого в период брака недвижимого имущества правильно было бы рекомендовать заинтересованному в совершении сделки супругу обратиться в суд с требованиями о разделе совместно нажитого имущества, после чего сделку можно оформить без согласия второго супруга. Когда требуется согласие супруга Так же нужно помнить, что получение нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки необходимо не только от супруга лица, производящего отчуждение недвижимого имущества (продавца), но и от супруга покупателя. Это требование содержится в ст. 35 Семейного Кодекса, и оно легко объяснимо: ведь деньги, на которые приобретается недвижимое имущество, также являются общей совместной собственностью супругов, в связи, с чем распоряжение ими должно производиться по обоюдному согласию супругов. На супруга одаряемого данное требование закона не распространяется ввиду того, что имущество в собственность одаряемого переходит безвозмездно.

       Если недвижимость оформляется на обоих супругов, нотариальные согласия на покупку не нужны.

       Во избежание разногласий с будущим супругом заключайте брачный  договор , определяющий имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения, о котором мы постараемся рассказать Вам в следующий раз.

Как продать квартиру, если из нее не хотят выписываться

Как продать квартиру, если из нее не хотят выписываться

Одна из проблем, с которой может столкнуться продавец квартиры, – это выписка граждан, которые хоть и не являются собственниками жилого помещения, но когда-то были поселены и зарегистрированы по месту жительства в данной квартире. Любой покупатель хочет приобрести квартиру юридически чистой и физически свободной. А прописанные в ней граждане могут стать лишней проблемой на пути к продаже квартиры.

Вариант №1 – все легко и просто

Имеется в виду тот случай, когда зарегистрированные в квартире граждане добровольно снимаются с учета. То есть, прежде чем будет проходить сделка по купле-продаже, все прописанные в жилом помещении граждане самостоятельно выпишутся. Это – лучший вариант для будущего продавца.    Не будем вдаваться во все тонкости процесса выписки, скажем лишь, что сделать это можно двумя путями.    

 Во-первых, непосредственно при регистрации по новому месту жительства. В этом случае органы регистрационного учета снимут гражданина с учета по прежнему месту жительства самостоятельно (в трехдневный срок). Проще говоря, в паспорте гражданина сразу же ставят штамп о том, что он снят с учета, и штамп о том, что он зарегистрирован по новому месту жительства. Во-вторых, сняться с учета или выписаться из квартиры можно, вначале посетив самостоятельно паспортный стол по прежнему месту жительства. Гражданин подает заявление о снятии его с регистрационного учета, а затем, прибыв на новое место жительства, он посещает паспортный стол и прописывается по новому адресу.

Вариант №2 – когда добровольно выписываться не желают

Если прописанные граждане не желают добровольно выписываться, то сделать это можно только через суд.                      Тут следует знать о следующих нормах закона:  

  1) В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Это означает, что если жилое помещение продано и за новым собственником зарегистрировано право собственности, то все прописанные члены семьи бывшего собственника утрачивают право пользования квартирой. Но происходит это     не автоматически. Выселить (выписать) граждан по данному основанию можно только на основании решения суда. А это значит, что новому собственнику придется подавать в суд исковое заявление.

Основываясь на данной статье закона, прежний собственник жилья не может выписать своих членов семьи до тех пор, пока квартира не будет продана. А точнее, пока не будет зарегистрировано право собственности за новыми владельцами квартиры. Жилое помещение придется в любом случае продавать с квартирантами, что может существенно снизить стоимость квартиры.

2) Еще одно основание касается в большей мере возможности выписки бывшего члена семьи без продажи квартиры.

В соответствии с п. 4 ст. 31 ЖК РФ, в случае прекращения семейных отношений            с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением       за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется,     если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Например, квартира является единоличной собственностью жены,      а муж только зарегистрирован в жилом помещении. При разводе жена вправе подать в суд иск с требованием выселить бывшего супруга.

Из вышеупомянутого правила есть исключение. Допустим, жена стала собственницей квартиры в результате приватизации, в то время как ее муж отказался от приватизации, но на момент оформления собственности на квартиру имел равные права пользования жилым помещением. То есть жена и муж были нанимателями, а приватизация была только на жену.

В такой ситуации выписать мужа даже после развода невозможно. Бывший супруг сохраняет право пользования квартирой бессрочно. Даже если жена продаст квартиру, муж оказывается вправе проживать в квартире до тех пор, пока не выпишется в добровольном порядке.

Что немаловажно, продавец обязан предупредить покупателя о том, что в продаваемой квартире прописаны граждане. Если покупатель приобрел жилье и лишь после узнал о проблемном «довеске», то он имеет полное право требовать расторжения договора купли-продажи с возмещением ему всех понесенных убытков.

В ЖК РФ содержится еще одно исключение, делающее невозможным выписку бывшего члена семьи:«…если иное не предусмотрено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи». Это означает, что если между собственником и бывшим членом семьи составлено соглашение о порядке пользования жилым помещением, с указанием срока пользования (либо в соглашении указано, что прекращение семейных отношений не является основанием для прекращения права пользования), то выписать «бывшего» до окончания такого срока пользования (либо до наступления иного события) также невозможно.

Хотя на практике редко собственник и члены его семьи составляют такого рода соглашения.

Кого нельзя выселить?

Существует определенная категория лиц, которых невозможно выселить в судебном порядке. К таковым, во-первых, относятся граждане, которые в момент приватизации жилого помещения имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, но отказались от приватизации. Либо не участвовали в приватизации, так как ранее уже воспользовались этим правом.

Во-вторых, в законодательстве есть такое понятие, как «завещательный отказ». Если в двух словах, то по завещательному отказу наследодатель в завещании вправе возложить на наследников определенную обязанность имущественного характера в пользу какого-либо лица. Например, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, наследодатель может возложить обязанность предоставить другому лицу (отказополучателю) право пользования этим помещением.

То есть наследник будет собственником квартиры, но отказополучатель будет иметь право пользоваться жильем. Наследник как собственник вправе совершать со своим наследством любые сделки, не спрашивая на это согласия отказополучателя. То есть жилое помещение можно продать, подарить и т. д., но переход права собственности на жилье к другому лицу не означает прекращения завещательного отказа.

В-третьих, право пользования жилым помещением может следовать из договора пожизненного содержания с иждивением.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты или указанного им третьего лица. Получатель ренты так же, как и получатель завещательного отказа, вправе свободно и наравне с собственником пользоваться жилым помещением, если иное не предусмотрено договором пожизненного содержания с иждивением.

Продать жилое помещение в этом случае можно только с предварительного согласия получателя ренты. Но и после продажи получатель ренты продолжит проживать в квартире (если иное не предусмотрено договором ренты).

Выселить, а соответственно, и снять с регистрационного учета граждан вышеназванных категорий помимо их воли невозможно. Остается только договариваться с ними путем мирных переговоров, предлагая в качестве отступного определенную компенсацию – денежную или иную.

Информация для покупателя

Покупателю жилья следует знать, что в соответствии с п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ существенным условием договора купли-продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень таких лиц с указанием их прав на пользование. То есть продавец должен не только предупредить о таких лицах покупателя, но и в договоре должно быть указано такое обстоятельство.

Информация для продавца

Выписать человека из квартиры помимо его воли можно только на основании судебного решения. Для этого необходимо признать его утратившим право пользования жилым помещением.

Если в квартире есть прописанные граждане (которых закон позволяет выписать), то это не является препятствием для продажи. Продать-то квартиру можно и на это не нужно даже спрашивать согласия зарегистрированных     несобственников,    но только в большинстве случаев это повлияет на конечную стоимость недвижимости. Ведь до тех пор, пока лицо не выпишут, стоимость коммунальных услуг будет выше, к тому же именно новому собственнику придется побегать, чтобы выписать таких граждан.

задаток в предварительном договоре

                Задаток в предварительном договоре

Марк Болдырев

Задаток как институция существует со времён предшествовавших римскому праву. В последнее эта институция попала из права Ближнего Востока (на это прямо указывает то обстоятельство, что в латинском языке название задатка является прямым заимствованием из арамейского «arrah» или древнегреческого, куда оно пришло опять-таки из семитских языков: «αρραβον»). При этом названная институция по своему существу не изменялась, варьируясь только в деталях.

В законодательстве России задаток относится (в классификации Гражданского кодекса РФ) к обеспечению обязательств, и его специфическому регулированию посвящены две статьи ГК РФ: ст. 380 и ст. 381 (обе входят в §7 главы 23 ГК РФ). Вот тексты этих статей:

Глава 23. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

§ 7. Задаток

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счёт причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Итак, для того, чтобы действие было квалифицировано именно как передача задатка в соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ должно быть выполнено сразу несколько условий:

Таблица 1    
номер атрибута Квалифицирующие атрибуты задатка Откуда это видно
1 это должна быть денежная сумма; 1. Задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2 названная в п. 1 сумма должна выдаваться в счёт причитающихся по договору платежей 1. Задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
3 названная в п. 1 сумма должна выдаваться должником по денежному обязательству 1. Задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
4 названная в п. 1 сумма должна выдаваться кредитору по денежному обязательству 1. Задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
5 названная в п. 1 сумма должна выдаваться в доказательство заключения договора 1. Задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
6 названная в п. 1 сумма должна обеспечивать исполнение того договора, в доказательство заключения которого она выдана 1. Задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В том случае, когда отсутствует хотя бы один квалифицирующий атрибут, действие не может быть признано передачей именно задатка.

В том случае, если наличествуют все шесть перечисленных атрибутов, действие с неизбежностью следует признавать именно задатком.

Кроме того, поскольку, по крайней мере один из квалифицирующих атрибутов задатка (5й) являет собой доказательство заключения некоторого договора, то это сразу же означает, что к моменту передачи задатка названный договор должен быть, по крайней мере, заключён: этот договор, доказательством которого является передача задатка должен иметь возможность быть заключённым или до передачи названной задатком суммы денег или в момент такой передачи, но ни в коем случае не после передачи такой суммы.

Хотя по-прежнему остаётся вопрос: следует ли квалифицировать передачу денежной суммы как задаток, если в момент самой передачи такая сумма не могла доказывать заключение какого-либо договора (поскольку самого договора, заключение которого она должна доказывать, не существовало), а значит, передачу такой суммы следовало бы в соответствии с п. 3 ст. 380 ГК РФ квалифицировать как аванс, а не задаток, но после заключения обсуждаемого договора, стороны изменили те отношения в прошлом, которые у них складывались в связи с передачей такого аванса, действуя в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ таким образом, что решили считать такую сумму не авансом, а задатком. Последнее действие вполне легально, а, следовательно, должно вызывать законные последствия. Вероятно и такие, которые меняют квалификацию передачи денежной суммы, ведь норма п.2 ст. 425 ГК РФ прямо указывает на легальность ретроактивности соглашения субъектов гражданского оборота.В связи с последним возникает естественный вопрос: может ли присутствовать соглашение о задатке в предварительном договоре?

Соглашение о задатке в предварительных договорах присутствует, и в подавляющем большинстве случаев суды (в случае споров между сторонами) признают такое соглашение недействительным, а переданные суммы не задатком, а авансом.

Существующая судебная практика исходит как раз из квалифицирующих атрибутов №№ 2 и 5. При этом, естественно, предполагается, что если сам по себе предварительный договор вовсе не предусматривает никаких платежей, а передача суммы, согласно тексту соглашения, предусматривает обеспечение платежей по другому, ещё не заключённому на момент передачи денежных сумм основному договору, заключение которого обусловлено предварительным договором, то в такой передаче денег нет, по меньшей мере, сразу двух квалифицирующих атрибутов, сомнение в том, что перед нами именно задаток, таким образом, может стать неустранимым, а, следовательно, переданная сумма должна быть квалифицирована не как задаток, а как аванс (п. 3 ст. 380 ГК РФ). Поскольку практика заключения предварительных договоров, которые содержат в себе соглашение о задатке, обеспечивающем платежи по основному договору чрезвычайно широка, и особенно распространена в обороте недвижимости (что откровенно странно, так как сам по себе предварительный договор пришёл в кодекс из биржевых сделок, а что касается способов фиксации цены в основном договоре купли-продажи недвижимого имущества, необходимость в которой возникла в связи с тем, что договор купли-продажи недвижимого имущества стал вообще признаваться заключённым только с момента его государственной регистрации, то для этого существует целый ряд куда как более эффективных инструментов), а ситуация, при которой задатком пытаются обеспечить платёж по основному договору распространённа, то стало принятым считать, что применение такого обеспечения как задаток в предварительном договоре некорректно вообще. Последнее мнение как мнение о невозможности вообще, а не в каких-то конкретных случаях также ошибочно, поскольку прямого запрета в законодательстве на этот счёт нет, а создание конструкции, в которой корректное соглашение о задатке будет частью предварительного договора, представляется всё-таки вполне возможным.

Ниже приводится рассуждение по построению такой конструкции и доказательство корректности применения соглашения о задатке в этой конструкции.

Итак, обозначим цель построения конструкции так:

построить предварительный договор, в котором имелось бы соглашение о задатке.

1. Поскольку мы строим предварительный договор, то нам необходимо помыслить двумя договорами сразу: предварительным договором и основным договором. При этом, предметом предварительного договора должно быть обязательство заключения основного договора, взятое на себя каждой из сторон предварительного договора (ради упрощения конструирования мы отбрасываем все возможности, когда в предварительный договор по его предмету – заключение основного договора – вовлекаются третьи лица: например с помощью правила ст. 430 ГК РФ). Ясно, что обязательство заключить договор вряд ли представимо таким образом, чтобы его можно было исполнить по частям, если только обусловленный основной договор не представляет собой суперпозицию нескольких договоров in corpore каждый.

Тут речь идёт не о смешанном договоре (п. 3 ст. 421 ГК), а именно о составном, так как в реальности договор купли-продажи может распадаться на два и более договора купли-продажи же, каждый из которых будет содержать все существенные условия, предусмотренные для договоров купли-продажи.

2. Поскольку задаток должен обеспечивать исполнение не конкретного обязательства, а всего предварительного договора, то имеет смысл отдельно рассмотреть и понять: что такое «исполнение договора», так как законодательство не даёт никакого однозначного определения, которое можно было бы использовать для буквального толкования. Поэтому истолковать термин «исполнение договора» представляется возможным только и исключительно системно.

a. В соответствии со ст. 307 ГК РФ:

1. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определённое действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определённого действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязательства.

b. В соответствии со ст. 420 ГК РФ:

1. Договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

2. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего кодекса.

3. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307-419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

4. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.

c. В соответствии с п. 3 ст. 425 ГК РФ:

3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечёт прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признаётся действующим до определённого в нём момента окончания исполнения сторонами обязательства.

(Отметим, что определение абзаца 2 указанной части статьи неудачно и противоречит представлению о праве как абстрактной всеобщей свободе, поскольку в указанном абзаце указано не прекращение обязательства вообще (хотя, похоже именно оно и имеется в виду). а только прекращение обязательства исполнением, хотя очевидно, что лучше было бы вообще писать не об обязательствах как таковых, а о кредиторских требованиях. Можно показать, что такое переписывание норм ГК РФ в явной форме более удовлетворяет императиву разумности (а следовательно – действительности) таких норм. Но подобная тема, не смотря на всю её интересность – более обширна и академична, чем рассматриваемый нами здесь и сейчас вопрос).

Отсюда можно сделать вывод, что договор следует считать исполненным, если прекратились (например, в результате их исполнения) все обязательства, которые являют собою корпус этого договора. Если бы это было не так, то возможно было бы представить себе действующий договор, в котором нет ни одного обязательства. Но такой договор с очевидностью нельзя признать именно действующим, так как по определению договор – вид сделки, а сделка должна быть направленной (ст. 153 ГК РФ) к возникновению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей.

Следовательно, задаток в предварительном договоре должен обеспечивать не только исполнение обязательств сторон заключить основной договор, но и иные обязательства, если только они содержатся в указанном предварительном договоре (так как задаток – квалифицирующий атрибут № 6 – должен обеспечивать именно исполнение договора, а не отдельного обязательства, как, скажем, поручительство).

3. Для того чтобы передаваемые суммы являлись бы задатком по предварительному договору, эти передаваемые денежные суммы должны быть «в счёт платежей» по этому самому предварительному (а не основному – sic!) договору. А последнее означает, что среди обязательств, конструируемого нами предварительного договора (ещё раз – не основного, а именно предварительного – NB), должны быть обязательства, предусматривающие, по меньшей мере, один платёж и этот платёж должен быть в сумме никак не меньшей (хотя бы равной!), чем передаваемый задаток, так как в противном случае не соблюдается наличие квалифицирующего атрибута задатка № 2.

4. Предварительный договор не может быть заключённым после передачи задатка. Он должен быть заключённым либо до передачи задатка, либо в момент такой передачи.

5. Задаток должен передаваться должником по денежному обязательству, которое содержится в самом предварительном договоре (но, подчеркнём: не в основном договоре!).

Ясно, что какие-то иные, не перечисленные в Таблице 1, признаки не входят в определение задатка, и, следовательно, не являются его квалифицирующими атрибутами. Например, для квалификации платежа как задатка совершенно безразлично то, куда затем, после их получения, будут направлены денежные средства, составляющие задаток. Безразлично, является ли самое обязательство уплатить определённую сумму денег, в счёт которой передаётся задаток, авансом или же представляет собой компенсационный вид платежа или вознаграждение.

Ст. 429 ГК РФ не запрещает включать в предварительный договор какие-либо иные обязательства, в дополнение к обязательству заключить основной договор. Ст. 421 ГК РФ даёт полную свободу выбора состава самого договора. От этого состава и зависит квалификация договора (а не наоборот!). Ст. 423 ГК РФ предусматривает, что если иное прямо не указано в законе, иных правовых актах и не следует из существа самого договора, договор предполагается возмездным. Следовательно (иное ни откуда не следует!) возмездным может быть и предварительный договор, следовательно, этот предварительный договор вполне может содержать обязательство любой стороны уплатить другой стороне определённую денежную сумму против принятия другой стороной на себя обязательства заключить с плательщиком основной договор. А такое обязательство (обязательство самого, предварительного, а не основного договора!) вполне может быть сопряжено с отдельным соглашением о задатке.

Отсюда и вытекает следующая конструкция предварительного договора, содержащего задаток:

<Заголовок>

<Именование сторон>: a1, a2,…ai,…an

Статья 1. Предмет и содержание Договора
(1) Сторона ai и Сторона aj в указанные сроки и с соблюдением всех условий, указанных в Договоре, обязуются друг перед другом заключить Основной договор <указание на основной договор>.

Статья 2. Существенные условия и порядок приобретения объекта недвижимости по Основному договору

<Корпус описаний Основного договора>

Статья 3. Цена

(1) В соответствии с этим Предварительным договором Сторона aj обязана уплатить Стороне ai вознаграждение, определённое следующим образом:

N рублей.

Статья 4. Срок заключения Основного Договора

(1) Основной договор должен быть заключён не позже <обозначение момента, не позже которого должен быть заключён Основной договор>.

Статья 5. Обеспечение исполнения обязательства по Предварительному договору

(1) Сторона aj передаёт Стороне ai в виде задатка сумму в размере

G рублей

в счёт причитающихся с неё по Предварительному договору платежей, в доказательство заключения Предварительного договора и в обеспечение его исполнения.

При этом G<N. <NOTA BENE!>

Примечание:

Все остальные условия предварительного договора не имеют никакого значения для квалификации платежа, предусмотренного в статье 5 этого предварительного договора как задатка, если только они прямо не отменяют изложенные выше конструкционные элементы такого договора.

Проверим теперь: попадает ли определение суммы, указанной в статье 5 полученного предварительного договора, под определение задатка, которое содержится в ст. 380 ГК РФ?

Таблица 2
номер атрибута Квалифицирующие атрибуты задатка Откуда видно соблюдение этого требования о квалифицирующем элементе
1 это должна быть денежная сумма; Статья 5 договора содержит указание на передачу именно денежной суммы.
2 названная в п. 1 сумма должна выдаваться в счёт причитающихся по договору платежей

1. G<N;

2. G передана в счёт причитающихся со Стороны aj в пользу Стороны ai платежей, обязанность произвести которые возникает из статьи 3 договора.

3 названная в п. 1 сумма должна выдаваться должником по денежному обязательству

1. Статья 5 договора устанавливает передачу суммы G от Стороны aj;

2. Статья 3 договора устанавливает наличие обязательства у Стороны aj в пользу Стороны ai

4 названная в п. 1 сумма должна выдаваться кредитору по денежному обязательству

1. Статья 5 договора устанавливает передачу суммы G Стороне ai;

2. Статья 3 договора устанавливает наличие кредиторского требования у Стороны ai

5 названная в п. 1 сумма должна выдаваться в доказательство заключения договора Такое правило прямо указано в статье 5 и начинает действовать не ранее подписания самого договора
6 названная в п. 1 сумма должна обеспечивать исполнение того договора, в доказательство заключения которого она выдана Такое правило указано в статье 5 и договор не может считаться исполненным только при исполнении статьи 3, так как он содержит и иное обязательство: обязательство заключить основной договор

Таким образом, нам удалось получить предварительный договор, в котором есть денежное обязательство (статья 3), обеспеченное задатком (статья 5). И сомнений в том, что в статье 5 указанной конструкции договора имеется именно задаток, а не аванс, нет никаких.

Цель достигнута: корректная конструкция построена.

По-иному обстояло бы дело, если бы в рассматриваемой конструкции отсутствовала бы статья 3 этого договора. Вот в этом случае действительно отсутствовали бы некоторые необходимые квалифицирующие атрибуты переданной суммы задатка так, как они перечислены в определении оного статьёй 380 ГК РФ. И в этом случае действительно будет иметь место сомнение (впрочем, само по себе не неустранимое, конечно!), что рассматриваемый нами платёж – задаток, а, следовательно, в том случае, когда устранить такое сомнение не представится возможным, он должен быть квалифицирован в соответствии с п. 3 ст. 380 ГК РФ как аванс, и правила ст. 381 ГК РФ оказываются неприменимыми.

Вывод:

Предварительный договор может содержать соглашение о задатке тогда и только тогда, когда сам предварительный договор содержит требование о платеже, отличном от передачи задатка, а сумма, подлежащая квалификации в качестве задатка, передаётся должником названного требования кредитору последнего в счёт удовлетворения такого требования.

выселение родственника

Выселение родственника (бывшего родственника) из квартиры Часто многие из нас задаются вопросом: «Можно ли выселить бывшего родственника из квартиры?»

Выселение родственника (бывшего родственника) из квартиры
Часто многие из нас задаются вопросом: «Можно ли выселить бывшего родственника из квартиры?»
Кто считается родственником нанимателя или собственника квартиры, кто может быть отнесен к числу бывших родственников нанимателя или собственника жилого помещения, по каким основаниям и как их можно выселить? Попробуем подробно ответить на все эти вопросы.

1. Кто считается родственником (членами семьи) нанимателя или собственника квартиры.

Согласно части 1 статьи 69 Жилищного кодекса РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
Таким образом, каждый гражданин, который был вселен (зарегистрирован по месту жительства) в муниципальную квартиру с ведома и согласия нанимателя квартиры, автоматически считается членом семьи нанимателя квартиры. При этом граждане могут быть даже не объединены с нанимателем признаками родства, т.е. не быть родственниками нанимателя, чтобы их формально отнесли к числу членов семьи нанимателя квартиры.
Аналогичная ситуация складывается и в отношении собственников жилья.
Согласно части 1 статьи 31 Жилищного кодекса РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
Как видно из содержания части 1 статьи 31 ЖК РФ указанное выше правило о признании граждан членами семьи нанимателя квартиры применимо и в отношении членов семьи собственника жилого помещения (квартиры). Достаточно вселить гражданина (зарегистрировать его по месту жительства) в жилое помещение с ведома и согласия собственника этого жилого помещения, чтобы вселенный в квартиру гражданин автоматически приобрел статус члена семьи собственника жилого помещения.

2. Бывшие члены семьи нанимателя или собственника квартиры и основания их выселения из квартиры.

Ранее вселенные в качестве членов семьи нанимателя или собственника жилого помещения могут также и лишиться этого статуса, что может стать, в дальнейшем, основанием для их выселения. Однако последствия прекращения родственных связей между членами семьи нанимателя и членами семьи собственника квартиры различаются.
Например, гражданин Иванов, являющийся нанимателем (или собственником) квартиры, развелся с гражданкой Петровой, ранее зарегистрированной (прописанной) в его квартире по месту жительства. Соответственно, Петрова перестала быть членом семьи Иванова.
В случае если Иванов является нанимателем квартиры, то он не сможет выселить Петрову по основанию прекращения между ними семейных отношений. Однако если Иванов является собственником квартиры, то получив на руки Свидетельство о расторжении брака, он сможет подать в суд иск о выселении своей бывшей супруги, как бывшего члена семьи собственника жилого помещения, на основании статьи 31 Жилищного кодекса РФ.
Согласно части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Таким образом, расторжение брака между собственником жилого помещения и вселенным в качестве члена его семьи - его супругом, может быть основанием для выселения в судебном порядке бывшего супруга собственника жилого помещения без предоставления ему другого жилого помещения.
Также без предоставления другого жилого помещения по части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ может быть выселен гражданин, лишенный родительских прав в отношении собственника жилого помещения. Но в этом случае, основанием для подачи в суд иска о выселении будет служить не Свидетельство о расторжении брака (как это происходит при расторжении брака между собственником жилого помещения и его бывшим супругом), а запись в органах ЗАГСа, сделанная на основании судебного решения, о лишении гражданина родительских прав в отношении собственника квартиры.
Термин «выселение без предоставления другого жилого помещения» был еще в 90-е годы сформирован судебной практикой российских судов. Смысл этого термина состоит в том, что в судебном решении просто не указывается адрес, по которому ответчик подлежит переселению (перерегистрации). Суд просто постанавливает снять ответчика с регистрационного учета по нынешнему месту жительства, не обязывая при этом паспортный стол зарегистрировать ответчика по другому месту жительства, тем самым, делая из ответчика, фактически, БОМЖа.
Аналогичная ситуация с выселением жильца квартиры сможет сложиться и при продаже квартиры собственником некоему покупателю, который становится новым собственником этой квартиры.
Например, Иванов продал квартиру, в которой была прописана гражданка Петрова, покупателю Сидорову. В случае если Петрова не снимется с регистрационного учета (выпишется) из проданной покупателю Сидорову квартиры добровольно, последний имеет право подать в суд иск о выселении Петровой из квартиры без предоставления ей другого жилья, на основании статьи 292 Гражданского кодекса РФ.
Согласно части 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Таким образом, Петрова может быть выселена из квартиры в судебном порядке, в связи с изменением собственника квартиры, как член семьи бывшего собственника жилого помещения. Однако термин «бывший член семьи собственника жилого помещения» не стоит путать с термином «член семьи бывшего собственника квартиры», поскольку в первом случае гражданин подлежит выселению по причине прекращения каких-либо признаков родства или свойства с собственником квартиры, а во втором рассматриваемом случае, жилец проданной квартиры по-прежнему является членом семьи уже прежнего собственника этой квартиры.
Однако и при социальном найме жилого помещения возможно выселение гражданина при прекращении им родственных отношений с другим жильцом этой муниципальной квартиры.
Такой случай предусмотрен частью 2 статьи 91 Жилищного кодекса РФ, согласно которой без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
Часть 1 статьи 91 Жилищного кодекса РФ предусматривает возможность выселения из неприватизированного жилья без предоставления другого жилого помещения в случае, если ранее гражданин был лишен родительских прав и суд после этого также отдельным решением определит, что совместное проживания лишенного родительских прав гражданина с ребенком, в отношении которого он был лишен родительских прав, невозможно. Это единственный предусмотренный Жилищным кодексом РФ случай выселения из неприватизированного жилого помещения в связи с прекращением между жильцами квартиры родственных отношений.

3. Порядок выселения бывших членов семьи нанимателя или собственника квартиры.

Выселение гражданина из занимаемого им жилого помещения в настоящий момент возможно в Российской Федерации только в судебном порядке. Поскольку речь идет о споре, связанном с пользованием жилым помещением, т.е. объектом недвижимого имущества, то иски о выселении могут быть поданы только в районный суд по месту нахождения спорного жилого помещения (статья 30 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Согласно части 2 статьи 131 Гражданского процессуального кодекса РФ в исковом заявлении должны быть указаны:

1) наименование суда, в который подается заявление;
2) наименование истца, его место жительства или, если истцом является организация, ее место нахождения, а также наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем;
3) наименование ответчика, его место жительства или, если ответчиком является организация, ее место нахождения;
4) в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования;
5) обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;
6) цена иска, если он подлежит оценке, а также расчет взыскиваемых или оспариваемых денежных сумм;
7) сведения о соблюдении досудебного порядка обращения к ответчику, если это установлено федеральным законом или предусмотрено договором сторон;
8) перечень прилагаемых к заявлению документов.

Согласно статье 132 Гражданского процессуального кодекса РФ к исковому заявлению прилагаются:

- его копии в соответствии с количеством ответчиков и третьих лиц;
- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
- доверенность или иной документ, удостоверяющие полномочия представителя истца;
- документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, копии этих документов для ответчиков и третьих лиц, если копии у них отсутствуют;
- доказательство, подтверждающее выполнение обязательного досудебного порядка урегулирования спора, если такой порядок предусмотрен федеральным законом или договором.

Иски о выселении и снятии граждан с регистрационного учета по месту жительства оплачиваются госпошлиной в размере 100 рублей.
Однако далеко не все иски можно сразу подавать в суд. Если речь идет, например, о выселении жильца, нарушающего своими действиями права нанимателя (собственника) квартиры или соседей, то сначала нужно будет обратиться с жалобой на противоправные действия этого жильца в районное ОВД, получить оттуда письменный ответ о том, что факты, изложенные в жалобе (заявлении) подтвердились, но данная проблема может быть решена только в судебном порядке. Только после этого можно будет подать иск в суд, приложив к нему письменный ответ из ОВД.
Если же право на выселение из квартиры жильца возникает в силу закона (например, выселение бывшего члена семьи собственника жилого помещения, на основании статьи 31 Жилищного кодекса РФ), то никакого досудебного урегулирования спора не потребуется. Нужно будет просто приложить к иску документы, подтверждающие право истца на выселение ответчика (это может быть, например, свидетельство о расторжении брака).
В самом исковом заявлении нужно вкратце описать сложившуюся ситуацию, в чем именно заключается нарушение ваших жилищных прав, а также точно указать статьи Жилищного и Гражданского кодексов РФ, позволяющие заявлять именно эти исковые требования. Далее нужно будет четко изложить заявленные исковые требования, чтобы каждый новый пункт логически вытекал из указанного выше пункта исковых требований. Например:

Прошу:

1) Признать гражданина Иванова утратившим право пользования квартирой, расположенной по адресу: … ;
2) Выселить гражданина Иванова из квартиры, расположенной по адресу: … ;
3) Обязать ОУФМС района “Таганский” города Москвы снять гражданина Иванова с регистрационного учета по месту жительства в квартире, расположенной по адресу: …

В случае вынесения судебного решения об удовлетворении заявленных исковых требований, нужно будет взять это судебное решение в районном суде с отметкой о его вступлении в законную силу, а также взять в этом же районном суде Исполнительный лист о выселении ответчика из квартиры. Исполнительный лист нужно будет подать в Службу судебных приставов-исполнителей по месту нахождения спорной квартиры. После этого судебные приставы-исполнители вместе с сотрудниками милиции произведут фактическое выселение ответчика из спорного жилья и освободят от его вещей квартиру.
Решение же суда с отметкой о вступлении в законную силу нужно будет отнести в паспортный стол, где работники паспортного стола сделают на основании этого судебного решения запись о снятии ответчика с регистрационного учета по месту жительства. Таковы вкратце основные действия, которые необходимо совершить до, во время, и после подачи иска о выселении жильца из квартиры и снятии его с регистрационного учета по месту пребывания или месту жительства.

4. Признание гражданина утратившим право пользования жилым помещением.

Часто встречаются ситуации, когда гражданин по-прежнему остается членом семьи собственника или нанимателя квартиры, зарегистрирован в этой квартире по месту жительства, но фактически долгое время этой квартирой не пользуется.
Например, гражданин «А» является нанимателем квартиры, а зарегистрированная в этой же квартире гражданка «Б» является дочерью нанимателя квартиры. Однако гражданка «Б» уже более двух лет живет в другой квартире (квартире своего мужа) и не участвует ни в ремонте квартиры гражданина «А», ни в оплате за жилье и коммунальные услуги. Таким образом, сложилась ситуация, при которой гражданин «А» вынужден нести все расходы по содержанию своей квартиры из расчета двух проживающих в ней граждан, хотя, на самом деле, он один пользуется своей квартирой, а его дочь всего лишь формально зарегистрирована в этой квартире по месту жительства.
В данном случае гражданин «А» может обратиться в суд с исковым заявлением о признании гражданки «Б» утратившей право пользования жилым помещением и снятии ее с регистрационного учета по месту жительства. Дело в том, что сама по себе регистрация гражданина по месту пребывания или месту жительства в каком-либо жилом помещении не порождает у этого гражданина права пользования квартирой. Необходимо, чтобы гражданин не просто зарегистрировался в квартире по месту пребывания или месту жительства, а фактически вселился в эту квартиру. В квартире должны находиться его вещи (одежда, предметы домашнего обихода, спальное место и т.д.) и он должен участвовать в расходах по ремонту и содержанию этой квартиры, т.е. подтверждать свою заинтересованность в использовании именно этой квартиры не на словах, а на деле. В противном случае его регистрация носит лишь формальный характер и может быть отменена в судебном порядке, как не соответствующая действительным обстоятельствам дела – фактическому месту проживания этого гражданина. В указанном случае признать гражданку «Б» утратившей право пользования жилым помещением (домом, частью дома, квартирой или комнатой в квартире) можно на основании части 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ, согласно которой в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
По судебной практике выездом на другое место жительства признается проживание ответчика в другом жилом помещении на постоянной основе более шести месяцев подряд. Это означает, что гражданина нельзя признать утратившим право пользования жилым помещением по месту его регистрации, если он выехал куда-то временно (например, в командировку) или живет в другой квартире на временной договорной основе (например, по договору аренды жилья). Человек должен фактически проживать либо в принадлежащей ему на праве собственности квартире, либо в квартире у своих родных или близких (например, у своего родственника или мужа).

При подаче иска о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением, нужно также учитывать следующие особенности:

1) Если ответчик фактически проживает в жилом помещении, принадлежащем другому гражданину на праве собственности, то собственник такой квартиры может воспользоваться своим правом распоряжения квартирой, предусмотренным статьей 288 Гражданского кодекса РФ, и предоставить в суд заявление о том, что он возражает против регистрации ответчика по месту жительства на своей жилой площади. Тогда суд будет вынужден, по сути, рассматривать вопрос не о признании ответчика утратившим право пользования спорным жильем в связи с его фактическим проживанием в другом жилом помещении, а будет вынужден решать вопрос о выселении ответчика без предоставления ему другого жилья, т.е. фактически сделать ответчика БОМЖем, что в данном конкретном случае ни Жилищным ни Гражданским кодексом РФ не допускается.
2) Ответчик не должен перед началом суда ставить вопрос о своем вселении в спорную квартиру и нечинении ему препятствий в пользовании этой квартирой. Иными словами, если вы подадите в суд иск о признании ответчика утратившим право пользования вашим жилым помещением в связи с его длительным не проживанием в нем, а ответчик предоставит суду документы, из которых будет видно, что он еще раньше обратился в местное ОВД с заявлением о том, что его не пускают в квартиру, и ему был дан письменный ответ, что такие споры решаются только в судебном порядке, то суд, скорее всего, откажет вам в иске и удовлетворит встречный иск ответчика о его вселении в вашу квартиру. В указанной ситуации видно, что ответчик не добровольно выехал из квартиры истца, а истец сам фактически выгнал его из своей квартиры, что будет уже свидетельствовать не о нарушении жилищных прав истца, а скорее о нарушении прав ответчика, которого сначала лишили возможности проживать в спорной квартире, а теперь еще и хотят снять его с регистрационного учета в этой квартире по месту жительства. В этом случае суд признает, что нарушены не права истца, а права ответчика и может отказать вам в удовлетворении заявленного иска.

Поэтому, при подаче в суд иска о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением, нужно будет, в первую очередь, доказать, что ответчик добровольно выехал из спорной квартиры, а лишь затем доказывать, что он фактически длительное время проживает в другой квартире, не принадлежащей на праве собственности третьим лицам.

5. Принудительный обмен жилья

Бывают случаи, когда принудительное выселение (или признание жильца утратившим право пользования жилым помещением) невозможно, поскольку эта ситуация просто не предусмотрена действующими Жилищным или Гражданским кодексами РФ.
Например, гражданин «А» после расторжения брака с гражданкой «Б» не может выселить ее из квартиры, поскольку эта квартира является единственным местом жительства гражданки «Б», а сама квартира является муниципальной.
В этом случае совместное проживание двух граждан, уже не являющихся членами одной семьи, но вынужденных терпеть общество друг друга по объективным обстоятельствам (отсутствие у бывших супругов другого жилья) становится весьма затруднительным, а порой – невозможным. При таком развитии событий допускается принудительный обмен занимаемого жилого помещения на основании статьи 72 Жилищного кодекса РФ.
Согласно части 3 статьи 72 Жилищного кодекса РФ если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
Таким образом, при невозможности совместного проживания в одной квартире эту квартиру можно будет разменять в судебном порядке, подав в суд иск о принудительном обмене жилого помещения.
В исковом заявлении нужно будет указать обстоятельства, свидетельствующие о невозможности совместного проживания в одной квартире и ставшие основанием для подачи в суд такого иска. В приведенном в качестве примера случае таким доказательством может служить Свидетельство о расторжении брака. Кроме того, для ответчика нужно будет подыскать два-три варианта для обмена занимаемого жилья (квартиры) через специализированную организацию. В Москве, например, такой организацией является ГУП «Московский городской центр арендного жилья», который, в числе прочего, осуществляет подбор вариантов для размена неприватизированного жилья.
При подборе вариантов обмена должна учитываться общая площадь предлагаемого к обмену жилья. Например, если на в рассмотренном выше случае общая площадь квартиры, занимаемой гражданами «А» и «Б» составляет 32 кв.м., то предлагаемое к переселению в связи с обменом гражданке «Б» жилье должно иметь общую площадь не менее 16 кв.м.. По этому показателю гражданке «Б» вполне подойдет комната в коммунальной квартире. Однако, если в квартире, где проживает гражданка «Б» имеется раздельный санузел, то предлагаемое ей к обмену жилое помещение должно иметь такие же удобства, т.е. по своим потребительским свойствам должно быть не хуже, чем имеющееся у гражданки «Б» жилье.
Также большое значение имеет место расположения обмениваемого жилья. Если, к примеру, рассматриваемой гражданке «Б» принадлежит право пользования квартирой, находящейся в г.Москве, то в суде нельзя будет потребовать принудительный обмен этой квартиры, на жилье, располагающееся, например, в Московской области. Таким образом, предлагаемое к обмену жилье должно находиться, как минимум, в том же субъекте Российской Федерации (а еще лучше – в том же населенном пункте), что и ныне занимаемое ответчиком жилое помещение (квартира или комната в квартире).
Лица, которым предлагается к обмену подобранный вами вариант, должны быть письменно уведомлены о предстоящем обмене жилыми помещениями. Лучше всего направить предложение об обмене по почте ценным письмом с описью вложения и извещением о вручении. На руках у вас должны остаться: письменное извещение о подобранном варианте обмена (содержащее данные о площади предлагаемой к обмену квартиры, ее адресе и контактных телефонах жильцов этой квартиры для ее просмотра), опись ценного вложения в письмо (с указанием на то, что в конверт было вложено письменное извещение об обмене жилья от такого то числа), а также извещение о вручении письма адресату или о невозможности вручения письма ввиду неявки адресата на почту.
Если адресат, извещенный о предлагаемом обмене жилыми помещениями, не даст никакого ответа в течение месяца с момента направления ему письма или ответит в этот срок письменным отказом, можно будет подавать в суд иск о принудительном обмене жилого помещения. При соблюдении вышеуказанных требований к подготовке документов на принудительный обмен жилья, есть большая вероятность того, что суд вынесет решение в вашу пользу и утвердит предложенный вами вариант обмена жилья.

Вот вкратце, те возможные варианты по выселению родственников или бывших родственников из занимаемого ими жилья и основные понятия, знать которые весьма желательно, если вы твердо решили, что иного пути, иначе как выселить проживающих с вами граждан через суд, не имеется.

Прописка и проживание за городом



Юридические нюансы и технические аспекты, предъявляемые к участку и дачному дому, для возможности прописки и постоянного проживания за городом.

С каждым годом растёт спрос на загородную недвижимость. Это связано с тем, что всё большее число горожан стремится покинуть мегаполисы и жить на своей земле. Одним из препятствий на пути к мечте, помимо дороговизны участков, находящихся недалеко от города, становятся сложности юридического характера. При попытках разобраться в хитросплетениях прописки и жизни в домах, построенных на участках в СНТ, у застройщиков возникает множество вопросов. А именно:

  • Как классифицируются земельные участки.
  • Как прописаться на даче.
  • Можно ли изменить категорию земель и вид разрешённого использования (СНТ в ИЖС).
  • Каким техническим требованиям должен отвечать загородный дом для возможности прописки.

Классификация земельных участков

Как показывает практика, основная путаница возникает с понятиями «категория земли» и «вид разрешённого использования». ИЖС, СНТ, ДНП, земли сельхозназначения, земли поселений — все эти обозначения для неподготовленного человека кажутся чем-то непонятным и сложным для восприятия. Но без базовых знаний и чёткого разъяснения, что всё это значит, невозможно двигаться дальше. Поэтому запоминаем следующее правило.

Земельный кодекс РФ, статья 7 гласит, что вся земля делится на семь различных  категорий. Это — земли населённых пунктов, земли сельскохозяйственного назначения, земли специального назначения (транспортная, энергетическая и промышленные категории), земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли неприкосновенного запаса.

Нас, как частных застройщиков, интересуют только две категории земли — земли населённых пунктов и земли сельхозназначения. Причём эти две категории, в свою очередь, имеют разные виды разрешенного использования, т.е., для какой цели предназначены эти земли. Для наглядности, сведём данные в 2 таблицы.

Вышеприведённые таблицы, конечно, не раскрывают всех нюансов видов разрешённого использования земель. Но главное, что нужно запомнить —заниматься ведением личного подсобного хозяйства (садоводство и огородничество) можно как на землях населённых пунктов, так и на землях сельхозназначения.

Земли населённых пунктов предназначены для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) с последующей возможностью получения прописки/регистрации.

Земли населённых пунктов и земли сельхозназначения имеют разный тип использования.

Застройщику, для индивидуального жилищного строительства — возведения коттеджа для ПМЖ, предпочтение необходимо отдавать «землям населённых пунктов». Т.к. эти земли выгодны с точки зрения доступности коммуникаций (газ, свет) и инфраструктуры (подъездные дороги, школы, больницы, детские сады).

Идём дальше. Разобравшись с назначением земли, переходим к таким аббревиатурам, как — СНТ и ДНП.

  • СНТ — садовое некоммерческое товарищество;
  • ДНП — дачное некоммерческое партнёрство.

СНТ и ДНП обычно располагаются на землях сельхозназначения. Из-за этого возникают вопросы — можно ли прописаться на даче, и если да, то, как это сделать.

Особенности прописки на даче и перевод земли сельхозназначения в земли поселений под ИЖС

Традиционно СНТ неразрывно связано с таким понятием, как «дача». Попросту говоря, СНТ — это участок, выделенный для садоводства и огородничества. Что касается дачи, построенной на земле сельхозназначения, то в соответствии с Постановлением №13-П Конституционного суда РФ от 30 июня 2011 прописаться (зарегистрироваться на постоянной основе) в таком доме можно (не рассматриваем случаи отказов и дальнейших судебных разбирательств).

Прописка в СНТ не приводит к автоматическому изменению целевого назначения земель. Т.е земли не становятся землями населённого пункта, со всеми вытекающими преференциями, связанными с доступностью инфраструктуры, льготным подключением электрических и газовых сетей.

При этом дачный дом для прописки  должен отвечать соответствующим требованиям, т.е. быть пригодным для круглогодичного проживания. Об этом будет рассказано ниже, а сейчас опишем такой вариант, как смена категории и целевого использования земли.

На первый взгляд кажется, что изменив категорию земли и её разрешенное использование, мы одним махом решаем сразу несколько задач. Расширяем своё право на застройку территории, упрощаем процесс прописки и т.д. Однако на практике не всё так просто, ведь подобное изменение категории требует внесения земельного участка в черту поселения (т.е. фактически требуется изменение черты поселения), что не всегда возможно.

Причём надо разделять — изменение категории земли и вид её разрешённого использования. Т.е. «земля сельхозназначения» становится «землёй поселений», а вид разрешённого использования – для индивидуального жилищного строительства, то есть тип СНТ в тип ИЖС.

Поэтому, если дача находится в СНТ, сначала выясняем категорию земли. Если это земли населённых пунктов, то нужно сменить только вид её разрешённого использования (для ИЖС). Если СНТ находится на землях сельхозназначения, то для изменения цели использования сначала необходимо изменить категорию земли и только потом её вид использования.

Если участок расположен на границе населённого пункта (например, поселка, деревни), то для смены категории земли придётся расширить границы этого населённого пункта. Если участок не граничит с землями населённого пункта, то изменить категорию земли очень сложно или практически невозможно.

В связи с этим интересен опыт пользователя нашего портала.

JanMoro  Участник FORUMHOUSE

Я купил участок, категория — земли населенных пунктов. Разрешенное использование - для ведения садоводства. Поэтому решил изменить вид разрешённого использования на ИЖС.

Согласно земельному кодексу, в частности статьи 7, 40, 85, правообладатель земельного участка вправе по своему усмотрению выбирать и менять вид разрешенного использования без дополнительных разрешений и процедур согласования из предусмотренных зонированием территорий. Т.е. если земля, на которой находится купленный участок, имеет разные виды разрешенного использования, то можно изменить цель её использования.

Для этого JanMoro предпринял следующие шаги:

  • Написал письмо на имя главы города с просьбой указать, к какой территориальной зоне относится участок. К просьбе приложил нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на участок.
  • Получил ответ с разъяснениями, что участок находится в зоне, где среди видов разрешенного использования земли есть ИЖС.
  • Далее пользователь подал в кадастровую палату заявку на смену вида разрешенного использования земли.
  • После рассмотрения заявки произвели изменение вида разрешенного использования земли и предоставили JanMoro соответствующие документы.

Основные требования к даче для возможности прописки

Выше по тексту мы уже упоминали о том, что для прописки на даче нужно, чтобы строение отвечало определённым техническим требованиям и нормативам. Т.е. нельзя прописаться в летнем домике, который не имеет нормальных условий для круглогодичного проживания.

Чтобы понять, какие требования предъявляются к зданию, нужно вспомнить, что означают комфортные условия проживания.

Это — тепло (отопление), вода (скважина, колодец, насос), электричество (бесперебойное снабжение дома электроэнергией). . Сейчас перечислим основные характеристики, по которым строение обретает статус «место для ПМЖ».

Стандартный дачный домик, по сути, предназначен только для летнего проживания. Т.е. у него нет или недостаточное утепление, нет полноценной системы отопления, все удобства, например, находятся на улице, а воду приходится набирать ведром из колодца.

В соответствии с терминологией, такой домик считается жилым строением, не предназначенным для постоянного проживания, т.к. попытка зимовки превратится в игру на выживание. Отсюда — уровень комфорта и технического оснащения в доме нужно подтянуть до регламентируемых, в соответствии со СНиП, требований.

Теперь рассмотрим термин «индивидуальный жилой дом». Что он означает?

Индивидуальный жилой дом — это отдельно стоящее строение, имеющее не более 3-х этажей, которое предназначено для проживания только одной семьи.

Кроме этого, в доме должны быть предусмотрены помещения, обеспечивающие условия для отдыха, сна, гигиенических процедур, приготовления пищи и т.д. Строение должно стоять на капитальном фундаменте, стены должны быть теплоизолированы (утеплены) и не иметь трещин. В доме должны быть смонтированы инженерные коммуникации. Это — электроосвещение, водоснабжение, система ГВС, водоотведение, отопление, вентиляция.

Также должна быть предусмотрена система канализации и утилизации стоков, отвечающие принятым санитарно-гигиеническим нормам. При отсутствии централизованного отопления помещение для котельной должно отвечать всем требованиям пожарной безопасности. Также в доме (в 2 или 3 этажа) должна быть предусмотрена лестница, обеспечивающая удобный подъём.

При несоответствии дома (помещений) вышеуказанным нормам, он может быть признан непригодным для круглогодичного проживания. Соответственно, прописаться в нём невозможно, вплоть до устранения требований, предписанных строительными нормативами.

К рассмотрению каждого случая надо подходить индивидуально, руководствуясь конкретными исходными данными, которые могут отличаться в зависимости от конструктива дома.

Т.е., или можно обойтись небольшой, бюджетной переделкой дачи, либо потребуется капитальный ремонт старого здания и большие вложения для покупки инженерного оборудования, строительных материалов и т.д.

Более подробная информация обо всех требованиях приведена в строительных нормах и правилах РФ «Дома жилые одноквартирные» СНиП 31-02-2001.

Дома под угрозой сноса

Незарегистрированные дома под угрозой сноса

Закон дачных ковшей

Дачная амнистия фактически закончилась. Владельцы домов, построенных на землях для ИЖС, больше не могут их задекларировать: кадастровые палаты отказывают им в регистрации, требуя разрешение на строительство, которого почти ни у кого нет. А значит, собственники таких домов автоматически стали нарушителями законодательства и владельцами самостроя, подлежащего сносу.

Владельцы домов на участках, выделенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), столкнулись с неожиданной проблемой: при попытке задекларировать свои дома они получают отказ — приостановку в осуществлении государственного кадастрового учета. В кадастровых палатах у них стали требовать разрешение на строительство дома. У большинства граждан этого документа нет.

В распоряжении "Денег" оказалось письмо, адресованное профильным министерствам — Минэкономразвития и Минстрою, а также Росреестру. В этом письме собственники объектов ИЖС просят разъяснить, как они могут воспользоваться упрощенной регистрацией собственности с учетом нововведений в законодательстве.

3 июля 2016 года был принят федеральный закон N361-ФЗ, вступивший в силу 4 июля, который внес существенные изменения в действующий закон о кадастре. В новой редакции необходимый для постановки на учет в ГКН "технический план" (ч. 8 ст. 41 закона о кадастре) подразумевает необходимость разрешения на строительство объекта недвижимости. "И при подготовке технического плана на объект ИЖС теперь требуется представить разрешение на строительство в обязательном порядке",— отмечают авторы письма.

С 2006 года в России действует упрощенный порядок регистрации права собственности на дачные и садовые дома — "дачная амнистия". На ИЖС "дачная амнистия", казалось бы, не распространяется. Однако собственники недвижимости на землях под ИЖС спокойно пользовались этой возможностью.

"Когда ввели упрощенный порядок регистрации права, основанием для регистрации стал правоустанавливающий документ на земельный участок и разрешение на ввод в эксплуатацию дома. При этом по "дачной амнистии" разрешение на ввод тоже не требуется. "Дачная амнистия" действует до 1 марта 2018 года. Чтобы получить разрешение на ввод, нужно разрешение на строительство. Однако поскольку до 1 марта 2018 года разрешение на ввод не требуется, соответственно, люди и не оформляли разрешение на строительство, поскольку его в принципе в кадастровой палате не спрашивали",— утверждает один из участников земельного рынка.

А с июля этого года начали "спрашивать". На профильных форумах об этом в августе стали писать кадастровые инженеры из разных субъектов РФ. "Все, это конец. Прислали ворох приостановок по жилым домам, требуют разрешение на строительство. Видимо, у нашей кадастровой палаты решение принято, обсуждению не подлежит. Отправляю клиентов в администрации",— пишет на форуме кадастровых инженеров пользователь под ником sander.

"Да, действительно, в связи со вступлением в силу изменений, изложенных в 361-ФЗ, для постановки на государственный кадастровый учет жилого дома, построенного на участке с видом разрешенного использования для ИЖС и личного подсобного хозяйства (ЛПХ), необходимо представить разрешение на строительство,— подтверждает первый заместитель руководителя Московского областного БТИ Александр Беднягин.— При отсутствии разрешения кадастровая палата откажет в кадастровом учете, а следовательно, невозможно будет зарегистрировать право собственности на жилой дом".

По данным Минэкономразвития, количество земельных участков, которые выделялись гражданам под индивидуальное жилищное строительство, но дома на них так и не были зарегистрированы, доходит до 4,4 млн.

Однако если "дачная амнистия" де-факто уже не работает, то это касается обладателей около 60 млн строений, права на которые не зарегистрированы. По данным Росреестра, это 38% объектов, учтенных в ГКН, общей стоимостью свыше 701 трлн руб.


Я знаю, что вы сделали этим летом
"У очень многих возникли проблемы, поскольку все ориентировались на схему постановки объектов на учет по декларации. Ведь что такое декларация? Это значит, что дом должен стоять! И только после этого его можно задекларировать по факту",— объясняет гендиректор центра развития недвижимости РУМБ Денис Владиславлев.

Он рассказывает, с чем столкнулся один из клиентов его компании: "После того как он получил отказ из кадастровой палаты по декларации, он пошел получать градостроительный план земельного участка. Это первая стадия, связанная с получением разрешения на строительство. В ответ он получил отказ, к которому был приложен фотоплан — аэрофотосъемка его участка. И ему указали, что на его участке есть незарегистрированное строение. В результате чего он является нарушителем, и градостроительный план ему выдать не могут". По сути это означает, что дом надо сносить.

Сейчас огромное количество людей в один момент стали нарушителями. А завтра им увеличат налог на землю в разы, поскольку у них неоформленные строения

"И сейчас огромное количество людей в один момент стали нарушителями. А завтра им увеличат налог на землю в разы, поскольку у них неоформленные строения, как громогласно обещают законотворцы Москвы и Подмосковья.

В Минэкономразвития "Деньгам" заявили, что "дачной амнистии" этот вопрос не касается, никакого изменения требований относительно пакета документов для регистрации права на объект недвижимости не произошло, а необходимость получения разрешения на строительство не отменялась.

"В последние годы меняется законодательство относительно самовольных построек. Распространены случаи строительства многоквартирных домов на земельных участках, для этого не предназначенных, или построек, не обладающих признаками объектов индивидуального жилищного строительства и используемых для мошеннических действий с земельными участками",— сказали "Деньгам" в Минэкономразвития.

В Росреестре поясняют, что в соответствии с законодательством объекты недвижимости, созданные без получения необходимого разрешения, являются самовольными постройками. Из этого следует, что все, кто построил дом на участке под ИЖС и у кого нет разрешения на строительство, уже являются нарушителями.

"Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом либо в предусмотренных законом случаях за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении или бессрочном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка",— говорят в Росреестре.

То есть вместо упрощенного декларирования собственники должны найти деньги и время, чтобы идти в суд.

"Официальная схема действий — дождаться официального отказа из Росреестра в оформлении кадастрового паспорта, далее подать в суд на предмет оспаривания этого отказа. Мы ожидаем, что решение суда в данном случае будет в пользу граждан, поскольку в законе нет прямых указаний на то, что для постановки на кадастровый учет необходимо предоставлять в пакете документов разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию — это внутренний регламент Росреестра. Уже с положительным решением суда Росреестр обязуется поставить объект на кадастровый учет, после чего можно оформить право собственности.

Тех, кто не сможет свои строения легализовать, уже практически наверняка ждут повышенные налоги на землю. Ведомства пока соревнуются, кто предложит более высокие повышающие коэффициенты.

Минэкономразвития ранее предлагало увеличить земельный налог в шесть раз для собственников незарегистрированных строений. Правительство Московской области предлагает поступить более гуманно — увеличить налоги на землю в пять раз от кадастровой стоимости.


Бесславные участки
В последнее время власти анонсировали вывод рынка недвижимости из тени. На практике идет обратный процесс: владельцам недвижимости усложняют легализацию собственности.

Александр Беднягин, который говорит, что для владельцев объектов ИЖС существует четкий алгоритм получения разрешения на строительство через МФЦ, признает, что на практике процедура оформления документов на построенные жилые дома встретила новый административный барьер, минимальный срок преодоления которого займет не менее 40 дней.

В Минэкономразвития давно предлагали требовать разрешение на строительство жилых домов даже в условиях "дачной амнистии". И теперь, согласно федеральному закону от 13 июля 2015 года N258-ФЗ, строения должны соответствовать требованиям планировки территории, правилам землепользования и застройки. Подтвердить соответствие дома таким требованиям простой декларацией в рамках "дачной амнистии" попросту невозможно".

Жизнь усложнилась не только у владельцев жилых домов (ИЖС), но и у дачников, садоводов и огородников. Огородники, например, до сих пор вообще были, по сути, бесконтрольными. "У них даже не было схемы внутренней организации, допускалось, что она от руки может быть нарисована. А новой редакцией закона о садоводческих товариществах им сразу вменили требование провести проект межевания. Это достаточно серьезный градостроительный документ, который идет через субъекты РФ. Его стоимость может легко влететь огородникам в полмиллиона. Без него никакие операции по межеванию общих границ или земель общего пользования уже сейчас невозможны.

Садовым некоммерческим товариществам (СНТ) и дачникам теперь нужен проект планировки территории. "Этот документ подразумевает, чтобы по факту в СНТ были организованы все проходы для пожарной техники, была восстановлена вся инфраструктура, пожарные пруды. Единицы смогут этот документ сформировать. По стоимости это тянет уже на пару миллионов.

По его словам, этот документ сейчас требуют во всех инстанциях: от кадастровой палаты до органов местного самоуправления, в том числе пожарные, Ростехнадзор, СЭС, сетевые хозяйства. "Внутренняя организация тех или иных вопросов может браться по закону только оттуда. А скоро возникнут штрафы, когда надзорные органы не смогут проводить проверки ввиду отсутствия этого документа.

По сути, дачникам, огородникам и садоводам вменили нормы индивидуального жилищного строительства, которых они никогда не придерживались. То есть де-факто все "амнистии", какие и были когда-то для владельцев недвижимости, у властей разом закончились.

"В части строений действующая до 2018 года "дачная амнистия" будет полностью дискредитирована, ибо с 1 января придется обязательно делать технический план — серьезный и не для всех дешевый документ",— утверждает источник "Денег" на земельном рынке.

Технический план вместо декларации будет требоваться уже с 1 января 2017 года, хотя формально "дачная амнистия" будет действовать еще год.

Мария Глушенкова, Коммерсантъ

о крестьянском (фермерском) хозяйстве

Комментарии к федеральному закону от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ
"О крестьянском (фермерском) хозяйстве".


Прежде чем приступить к описанию достоинств и недостатков данного вида хозяйственной деятельности, необходимо отметить значение и некоторые особенности двух следующих терминов - самого КФХ и земельного участка, предназначенного для ведения деятельности КФХ.
- КФХ - форма организационно правовой коммерческой деятельности объединения граждан, либо одного лица.
- Регистрируется КФХ в налоговой инспекции по месту регистрации (место жительства) главы КФХ.
- Членов КФХ, не связанных родством, может быть не более 5 человек. Нанятых работников - не более 15 чел.
- Имущество для создания или расширения КФХ юридически приобретается (и регистрируется) на имя физ. лиц. При внесении имущества в КФХ создается общая долевая собственность (доли определяются соглашением всех членов КФХ, либо признаются равными по умолчанию). В случае если КФХ создает один гражданин - заключение соглашения не требуется.
- Члены хозяйства, желающие выйти из него в праве получить только денежную компенсацию (земельный участок и другое внесенное имущество остается в КФХ).
- В КФХ может вноситься и часть имущества физ. лиц. Например, один из двух участков, принадлежащих члену КФХ.
- С момента регистрации КФХ вступают в силу налоговые льготы с доходов физ.лиц и действуют в течение 5 лет. Отчетность о ведении деятельности КФХ необходимо сдавать ежегодно в налоговые органы в установленные сроки (на практике же сдача деклараций часто игнорируется фермерами, и налоговые органы их совершенно не контролируют в силу многих причин).
- Распоряжение имуществом, внесенным в КФХ, осуществляется главой КФХ, признаваемым и.п.

Участок, для ведения деятельности КФХ:

- В большинстве случаев земельные участки выбираются из земель с/х назначения (могут быть предоставлены или приобретены из других категорий - поселения, лесфонд, земли промышленности и т.д.).
- Целевое использование (в случае отсутствия разрешения на строительство)- сельскохозяйственное использование (либо сельскохозяйственное производство, что по сути одно и то же).
- Участки могут быть зарегистрированы только на имя физ. лица.
- На земельном участке возможно получение разрешения на ИЖС с правом регистрации ПМЖ.
- Площадь участков практически не ограничена (от 6-ти соток до тысяч га в зависимости от видов деятельности КФХ и общей площади земель района).

Остановимся на одном из важнейших нюансов КФХ, а именно - не связанности возникновения права собственности на участок и создании самого КФХ!
Согласно существующему законодательству, не наблюдается никаких нормативных актов и статей, обязывающих собственника земельного участка, приобретенного для ведения деятельности КФХ, осуществлять регистрацию самого КФХ в соответствующих (налоговых) органах (в отличие от участка для ведения ЛПХ, превышающего максимально разрешенный размер (в каждом СФ - свой)). Следующий фундаментальный вывод: Собственник участка под КФХ еще не является фермером! Согласно существующему порядку на сегодняшние день регистрация КФХ осуществляется по свободной воле собственника независимо от наличия или отсутствия каких-либо прав на земельные участки! Т.е. эти два понятия теперь не связаны друг с другом.
Если не планируется продажа продукции с участка и соответственно, официальное подтверждение права продавать выращенную продукцию, то рекомендуем вообще не регистрировать в налоговой инспекции свое КФХ! Таким образом, избегается необходимость подачи ежегодной налоговой декларации о доходах физических лиц и участок становится подобным дачному, - требуется только получение разрешения на строительство (достаточно стандартная, хотя трудоемкая процедура), также не стоит забывать об уплате ежегодного земельного налога, (который во много раз меньше "дачного", в нашем случае - в 5 раз).
Теперь коснемся темы строительства на участке.

Право возведения зданий, строений, сооружений на земельном участке, приобретенном для ведения КФХ.

Для начала процитируем некоторые фундаментальные основы частей федеральных законов, касающихся строительства на КФХ.

Закон о КФХ, глава 4, п.2: Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.

ЗК РФ: Статья 7. Состав земель в Российской Федерации 1. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли поселений; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса. 2. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
ЗК РФ Статья 85. п.3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. Запрет на использование земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или срок приведения видов использования земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости в соответствие с градостроительным регламентом устанавливается органом местного самоуправления.

11. Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки.


В соответствии со ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Сооружения (типа "лисья нора", баня, сарай, гараж, колодец, теплица, туалет и т.д.), не имеющие капитального фундамента регистрации не подлежат, но требуется получение разрешения на их возведение.
Сооружения можно возводить не только на участке, приобретенном для ведения КФХ, но и на участке, для ведения ЛПХ. Более подробно, читайте, соответственно, в комментарии к закону об ЛПХ.
После получения разрешения на строительство, необходимо в течение трех лет приступить к возведению построек. Часто владельцы участков приступают к возведению строительства не дожидаясь получения необходимой градостроительной документации, касающейся самого здания или сооружения, а также их конструктивных особенностей (СНиП). Лишь после возведения ("задним числом") формируется проект застройки и согласование в инстанциях. Таким образом, избегается несоответствие реальной постройки с предварительными требованиями ее возведения. Это возможно только в случае, если застройщик заранее учел и соблюл все необходимые СНиПы самостоятельно! Иначе возможны существенные проблемы при проверке построенного здания и сдаче его в эксплуатацию. Данный путь более рискованный, но бывает, менее затратный. Т.е. главное при возведении постройки соблюсти требования СНиП.
Обязанность собственников земельных участков соблюдать определенные нормы изложена в ЗК РФ:
Статья 42. Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков.
Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:
использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;
своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
своевременно производить платежи за землю;
соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;
выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Участок не может быть изъят в случае его неиспользования в течение первых трех лет после возникновения прав.
Требования по обработке участка аналогичны требованиям к другим видам целевого использования. Желательно не допускать естественного залесения на значительной части его территории.
В судебной практике не встречается изъятия земельных участков в случае их неиспользования. Изымают или предъявляют санкции только в случае иных видов нецелевого использования, т.е. использования не по назначению.
Исходя из практики, сегодняшнего дня, огромное количество участков залесено, но государство не заинтересовано в их изъятии, поскольку данная процедура очень сложна и затратна.
В стране происходит массовое залесение заброшенных садоводческих и полевых участков фермерских и подсобных хозяйств! Особенно в не престижных для земледелия зонах. Сотни тысяч гектар фактически выходят из оборота землепользования!
Согласно существующему законодательству даже отказаться от заброшенного участка (если например, вам он уже не нужен) в пользу государства не представляется возможным! Это реальная проблема многих садоводов и некоторых фермеров, ибо они вынужденно обязаны продолжать платить ежегодный земельный налог (который постепенно повышается, как и все остальное) и нести иные виды ответственности за свой земельный участок.
Отказ от участка - является двухсторонней сделкой, требующей согласия администрации.
Насильно изъять неиспользуемый участок - еще более сложная процедура.


При регистрации КФХ в налоговых органах, в качестве основного вида деятельности рекомендуем выбрать ОКВЭД 01.12.2 - "Декоративное садоводство и производство продукции питомников" - данная форма прекрасно подходит под нужды РП.


Что нужно знать владельцу участка для ведения КФХ касательно его застройки:

1. Для получения права строительства и возведения зданий, строений и сооружений необходимо осуществить действия по формированию, утверждению и согласованию проекта застройки территории. Соответственно, изменению его целевого использования согласно градостроительных регламентов, указанных в проекте застройки.
2. Необходимо учитывать нормы санитарных, противопожарных и других СНиПов и норм, например, по соблюдению выдержанных расстояний посаженных деревьев от границы участка до соседнего (4м) и до физической границы леса (15м). А также требуется соблюдение градостроительных регламентов при возведении построек.
3. Возведенные ранее здания, строения, сооружения без необходимой для этого документации
3. Следует не забывать, что при отсутствии постановки КФХ на налоговый учет - законно продавать выращенную продукцию нельзя.
4. После регистрации КФХ в установленном порядке, вступает в силу 5-ти летние льготы по уплате земельного налога и других налогов, связанных с ведением коммерческой деятельности. Поэтому рекомендуется (в случае с коммерческим подходом к выпуску продукции) не спешить с созданием и регистрацией КФХ, а произвести ее в наиболее выгодный для вашей деятельности момент, например, подготовив средства производства или, вырастив необходимую продукцию. Также, для более длительного пребывания в необлагаемом "коридоре", возможно каждые 5 лет ликвидировать и вновь создавать КФХ.
5. При добровольной ликвидации КФХ (выход всех членов хозяйства) право собственности на участок остается (если вносил в КФХ участок один собственник) или делится в соответствии с соглашением, среди внесших в КФХ свои имущественные доли согласно ГК РФ (кратно внесенному имуществу).

Выводы:
КФХ практически по всем юридическим и градостроительным параметрам подходит для всех необходимых целей при создании и развитии Родового Поместья!
В первую очередь, данная форма организационно правовой деятельности и целевого использования земельного участка дает возможность получения разрешения на строительство и регистрации постоянного места жительства, а следовательно, подведения инженерных сетей (ЛЭП, вода, газ и т.д.).
Собственник участка, приобретенного для ведения КФХ, вопреки разошедшемуся мнению - не является фермером, соответственно необходимость в регулярных отчетах, выращивании и продажи продукции отсутствует!

Желаем всем владельцам участков для ведения крестьянско (фермерского) хозяйства воспользоваться замечательными достоинствами и успешно производить развитие своего хозяйства!


Федеральный закон Российской Федерации от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О КРЕСТЬЯНСКОМ (ФЕРМЕРСКОМ) ХОЗЯЙСТВЕ"


C уважением,
Бахарев Владимир.
11.03.2005 г.

стоит ли открывать багажник

ОТКРЫВАЕМ БАГАЖНИК: СТОИТ ЛИ ПОДЧИНИТЬСЯ ПРИКАЗУ ИНСПЕКТОРА

Каждый из нас сталкивался с ситуацией, когда сотрудник ГИБДД просит вас открыть багажник автомобиля или даже хочет осмотреть салон. Что вы делаете в таких случаях?

Публика делится на две большие категории: «да, пожалуйста, а что такого!» и «это самоуправство, я включаю диктофон и буду жаловаться!».   Как и в любом деле, реакция крайней степени интенсивности — от полного пофигизма  до агрессии — редко бывает конструктивной.

Есть три существенно отличающихся понятия — осмотр транспортного средства, его досмотр, и, наконец, самое серьезное — обыск. В первом случае инспектор разглядывает машину снаружи, к автомобилю не прикасается. Желание для осмотра у инспектора может возникнуть, если у него есть ориентировки на похожий автомобиль или если нужно сверить маркировочные обозначения с номерами в документах. При этом вы не обязаны помогать  сотруднику  ДПС  сверять номера на кузове и агрегатах.   О проведении осмотра сотрудник составляет специальный акт,   в котором будут подробно зафиксированы все сведения — от его должности и звания до упоминания, делалась ли при осмотре видеозапись.

Досмотр автомобиля — занятие гораздо более серьезное. Во-первых, причина. У инспектора должно быть обоснованное предположение о том, что в машине оружие, наркотики, взрывчатые, ядовитые или радиоактивные вещества. Или предметы, с помощью которых совершено административное правонарушение. На самом деле, придумать причину просто. Но ее надо будет зафиксировать в протоколе досмотра. В теории, у вас нет обязанности «просто показать», например, аптечку или огнетушитель — только под протокол. О том, стоит ли упорствовать со своими требованиями — чуть ниже.



Итак, необходимость составления протокола досмотра — второе обстоятельство, совершенно не улыбающееся сотруднику ДПС. Досмотр можно начинать только после занесения всех данных в этот документ. На месте должны присутствовать двое понятых, сведения о которых тоже ложатся на бумагу. В крайнем случае, процедуру досмотра можно записывать на видео. При досмотре инспектор может попросить вас открыть багажник или, к примеру, двери. Но сам не имеет права ничего трогать.

Что делать, если протокола нет, понятых нет, и вообще все печально? Ориентируйтесь по ситуации.

В принципе, все мы чувствуем — с агрессией обращается к нам человек в форме, или его отношение абсолютно нейтрально.

Второе обстоятельство — в насколько людном месте вас остановили, замечаете ли вы где-то рядом направленные на вашу машину камеры видеонаблюдения. Они могут быть совсем не лишними.

Понимаете, что готовы идти на конфликт?    Срочно звоните через универсальный номер 112 (говорят, дозвониться напрямую на 02 или 102 гораздо сложнее) в Департамент собственной безопасности МВД, сообщайте номер жетона инспектора, номер его автомобиля, включайте камеру или диктофон, зовите свидетелей.

И никогда не пытайтесь откупиться от инспектора! Этим вы можете сделать себе только хуже. Как и в случае попытки собственноручно разобраться с обидчиком, находящимся «при исполнении». И не надо забывать, что вам отведено десять дней, чтобы подать в прокуратуру заявление о самоуправстве инспектора.

Кстати, у вас есть полное право не подписывать протокол досмотра. Об этом надо помнить на месте.

Что касается обыска вашего автомобиля, сами понимаете — это дело еще более серьезное. Помните, что проводить обыск люди в погонах могут только по постановлению следователя или с санкции суда.

Что делать, если инспектор хочет досмотреть лично вас?

Помните: показывая содержимое карманов, собственной сумки или рюкзака, вы участвуете  в  процедуре  личного  досмотра.

Такое может быть, если досмотр проводится лицом того же пола, с понятыми того же пола и с составлением протокола личного досмотра.

В любом случае, если вы не нарушили закон — а эти советы написаны именно для вас! — будьте вежливы  с сотрудниками ГИБДД, спокойны, не суетитесь. И тогда это общение закончится на позитивной ноте.

Очевидно, что вежливость на дороге инспектора предусматривается по умолчанию.   Также очевидно, что если это требование не соблюдено, а вам все же удалось избавиться от навязанного общения, последующим звонком в Департамент безопасности и жалобой на сотрудника ГИБДД вы окажете услугу и обществу, и самому полицейскому ведомству.

 

Ценные советы.doc

Ценные советы, если просят отрыть капот или багажник.

Как не попасть в тюрьму после обыска

Вас попросили открыть капот, багажник или дверь автомобиля

Рекомендация:

— Попросить инспектора предъявить служебное удостоверение, это пункт 2.4 ПДД

(заснять его данные)

— Сразу после того как инспектор предложил вам открыть капот, багажник или двери автомобиля, вежливо попросите его составить протокол досмотра (ст. 27.9 КоАП) и также ПОПРОСИТЕ ПРИГЛАСИТЬ ДВУХ ПОНЯТЫХ.

Причем совсем неважно, происходит это на стационарном посту или в каких-то глухих степях. В главе 2 ПДД «Обязанности водителя» это не указанно как обязательное исполнению, только по устному требованию инспектора.

— Если инспектор подменяет понятие «досмотр» и «осмотр» — он лукавит.

Сообщите ему, что осмотр бывает технический или же визуальный. Если он желает, тогда пусть рассмотрит машину снаружи, а салон через боковые стекла.

— При этом инспектор не имеет права требовать от вас вывернуть карманы или содержимое борсетки. Это уже относится к личному досмотру и регулируются данные действия статьей 27.7 КоАП.

Личный досмотр обязан производиться лицом одного пола с досматриваемым в присутствии двух понятых того же пола под протокол личного досмотра.

— Досмотр автомобиля без протокола и без понятых квалифицируются нарушением, то есть статьей.

19.1 КоАП «Самоуправство». Если инспектор самовольно открывает двери вашего салона или крышку багажника, роется в бардачке, то следует незамедлительно звонить в «02» и сообщить о незаконном обыске в вашей машине.

— Поиском понятых обязан заняться сотрудник ГАИ.

После 5 минут бездействия инспектора спокойно сообщите ему, что если он продолжит вас задерживать, то вы осуществите звонок в «02» с последующим рассказом о нарушении им статьи 12.35 КоАП «Незаконное ограничение прав на управление ТС».

(Штраф на должностное лицо: 20 000 рублей)

— Если решили открыть багажник, исключительно основываясь на устной просьбе инспектора, то помните, что делаете вы это на свой страх и риск. Были случаи, когда после такого, «вдруг» находился патрон от пистолета или белый порошок, обернутый в пакетик, якобы «случайно» обнаруженный под половичком. План по «раскрытию» никто не отменял.

— Существует «хитрый» прием инспектора: после отказа открыть багажник без протокола досмотра, он просит вас предъявить знак аварийной остановки (аптечку, огнетушитель), дабы вы, открыв багажник, их достали. Просим инспектора указать номер статьи ПДД, которая обязывает вас предъявить наличие требуемого. Нет такой статьи. Напоминаем, инспектору, что, когда вы выезжали, все эти предметы присутствовали в наличии и лежали в багажнике машины. Если хочет убедиться лично – пусть составляет протокол досмотра, и вы откроете багажник. Далее действуем согласно главы №16 «Инспектор хочет проверить техническое состояние автомобиля».

В 10-дневный срок отправляем жалобу на действия ИДПС.

Разъяснение:

Необходимо понимать, что статья 27.9 КоАП «Досмотр ТС» обязывает сотрудников полиции проводить досмотр автомобиля в вашем присутствии. Инспектор может лишь попросить, чтобы вы отодвинули пакет в багажнике или подняли накидку с заднего сидения. Но он ни в коем случае не имеет права делать это собственными руками. Иначе по закону эти действия будут квалифицированы как обыск. Право на обыск дает исключительно постановление суда или санкция прокурора. Сама по себе просьба составить протокол досмотра заставит инспектора задуматься: «а с чего бы это так?» Будет ли водитель, у которого что-то незаконное в багажнике так смело себя вести?

Перспектива поработать с учетом норм закона, «а не по понятиям» вряд ли обрадует его. А также потребуется искать понятых. Помните, что таковыми не могут быть ни сотрудники полиции, ни пассажиры вашего автомобиля — в качестве понятых могут выступать лишь люди независимые: водители мимо проезжавших автомобилей, их пассажиры, да и просто пешеходы.

Будьте настойчивы, вежливы и с «металлическим» оттенком в голосе. Так как тихое бормотание, бегающие глаза и дрожащие, потеющие руки никак не говорят об уверенности водителя. Тут действует принцип сообщающихся сосудов, т. е. чем больше уверенности у водителя, тем меньше её у инспектора. Инспектор будет вынужден указать в протоколе довольно ВЕСКУЮ причину, по которой ему пришлось прибегнуть к процедуре досмотра. А это совсем непросто.

Помните, что при сверке номеров кузова и двигателя оттирать от грязи или искать их местоположение не входит в вашу обязанность. Вы можете и вовсе не знать, где расположен номер двигателя. На учет машину ставили коллеги инспектора ДПС из МРЭО. Все вопросы к ним по соответствующему адресу. Выворачивание карманов и содержимого сумочки в процесс досмотра автомобиля тоже не входит.

Для досмотра необходим крайне веский повод. И если причина «надумана» или инспектор проводит досмотр без составления протокола, то знайте: инспектор переступил черту закона в статье 19.1 КоАП «Самоуправство». Составляем жалобу на действия ИДПС.

Никакой массовый досмотр (с нарушением процессуальных норм) всех автомобилей подряд даже в период проведения антитеррористической операции или плана «Перехват» по федеральному закону в мирное время недопустим. Досмотр по общепоисковому принципу по закону может быть возможен лишь в случае введения чрезвычайного или военного положения.

Но, если все же, инспектор проигнорировал ваши требования, начав процедуру досмотра, без документального оформления, целесообразно взять на себя роль пассивного наблюдателя и, ни в коем случае, не препятствовать. Даже в том случае если она проводится с нарушением процессуальных норм: без понятых и протокола, а местами превращается в откровенный обыск. Ведите видеосъемку по возможности. Будет нелишним привлечь свидетелей (пассажиров вашего или проезжавших мимо автомобилей, водителей или пешеходов) в том случае если вы надумаете жаловаться на неправомерные действия сотрудника полиции, свидетельские показания могут стать основным объективным доказательством. А лучше сразу звонить в «02» (112) и сообщить о противоправных действиях инспектора. Привлекайте к помощи адвоката.

защита сведений о недвижимости

Да С этого года всю информацию о недвижимости и ее собственниках начали вносить в Единый госреестр недвижимости. Бумажных документов уже нет. Люди волнуются, надежно ли защищены их данные от хакерских атак, от рейдерских захватов и других рисков.

Опасаются они и возможных злоупотреблений при подаче документов через Интернет. Где гарантия, что не будут поданы поддельные договоры купли-продажи?  И кто несет ответственность за внесение записей в реестр?

С этими вопросами "РГ" и обратилась в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). В ведомстве уверенно заявили, что  с началом работы Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) надежность хранения данных о миллионах квартир, дач, земельных участков, напротив, в разы возрастает,   а новый Закон "О государственной регистрации недвижимости" дает возможность создать щит от мошенников и криминала. Как?

"Все записи ЕГРН хранятся в электронной базе данных, многократное резервное копирование которой и высокая степень безопасности позволяют надежно защищать сведения", - пояснили в Росреестре. Например, сегодня по закону единственным доказательством существования прав собственности становится электронная запись    в ЕГРН.

Впервые чиновники рублем ответят за нарушение сроков оформления документов и технические ошибки в них

Подделать ее, уверяют в ведомстве, невозможно. Современные технологии, по словам работников службы, позволяют отсечь любое постороннее вмешательство в электронный ресурс. В то время как свидетельство о государственной регистрации прав в бумажном виде подделать гораздо легче.

Что касается ответственности за регистрацию сделок, то новый закон предусматривает ее не только для органа регистрации прав (Росреестра), но и для персонального государственного регистратора. В том числе материальную. Впервые чиновники рублем ответят за нарушение сроков, технические ошибки в документах, уклонение от выполнения своих обязанностей.

Росреестр, кстати, как и раньше, проводит правовую экспертизу документов, в том числе проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки).

Единственно, при заключении сделки государственный регистратор не проводит криминалистическую, в частности почерковедческую, экспертизу документов.

 Росреестр не вправе подменять собой правоохранительные, судебные органы.      Такие же правила были установлены законом, действовавшим до 2017 года. Если регистратор видит подделку, то направляет информацию об этом в правоохранительные органы.

1,6 миллиона запросов на регистрацию прав и по кадастровому учету получено за первые 10 дней работы ЕГРН

Внесенная в ЕГРН запись является доказательством прав на собственность,                   а зарегистрированное право может быть оспорено только в суде.

И еще одна превентивная мера. Для большего спокойствия и для защиты от действий мошенников у собственника недвижимости есть право в любой момент подать в Росреестр заявление о внесении в ЕГРН записи, запрещающей проведение от его имени и без его личного присутствия действий с недвижимостью, не производить сделки в других регионах. Такая запись дает регистраторам право отказать в сделке с вашей квартирой или домом даже человеку, у которого на руках будет выданная вами доверенность.

Теперь о хакерах. Так смогут они добраться до наших данных? "Нет, - уверяет Виктор Журба, председатель комитета "Деловой России" по кадастру и налогообложению недвижимости. - Прямого доступа к ним из внешних сетей нет. Все данные, которые Росреестр представляет в публичный доступ, - это лишь "фотография" защищенных оригинальных сведений. Бояться атаки на эти данные - все равно что бояться испортить фотографию человека, чтобы не причинить ему реальную боль".

А где гарантия, что через Интернет не будут поданы поддельные договоры купли-продажи? Ее обеспечивает электронная подпись покупателя и продавца, поясняет Журба, а получить такую подпись можно только лично. Кроме того, надежность защиты сведений и гарантия прав обеспечены государством.

Десять дней на регистрацию

Новые правила регистрации недвижимости предусматривают возможность подачи документов через Интернет.

"И сейчас идет адаптация, поэтапная "тонкая настройка" масштабной и сложной в техническом плане системы ЕГРН под условия огромной страны", - поясняют в Росреестре.

На сайте запущены несколько сервисов, которые предоставляют информацию из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, позволяют получать информацию: "Проверка исполнения запроса" (статус учетно-регистрационной процедуры), "Проверка электронного документа" (печатное представление выписки с проверкой электронной цифровой подписи).

А с этой недели откроется доступ к сервису по предварительной записи на прием документов, предоставлению из Единого госреестра недвижимости данных в онлайн. Также Росреестр разрабатывает сервис "Личный кабинет правообладателя". С его помощью можно посмотреть все объекты недвижимости, которые вам принадлежат.

"К плюсам нового закона относится упрощение порядка учета, при котором кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество объединяются в единую электронную систему, а также минимальные сроки регистрации", - комментируют в Росреестре.

В Единый государственный реестр недвижимости стекаются сведения из двух источников - Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).    До сих пор кадастровый учет и регистрация прав были разными процедурами.    Теперь новые владельцы смогут одновременно подавать заявления на кадастровый учет и регистрацию прав, что многократно экономит время.

В Росреестре уточняют, нужно подать одно заявление, по которому в течение 10 дней регистраторы одновременно оформят и кадастровый учет, и регистрацию прав.

Если вам требуется получить одну из этих услуг, то на регистрацию прав уйдет не более 7 дней, а на постановку на кадастровый учет - не более 5 дней. Можно также обратиться в любой многофункциональный центр "Мои документы". В этом случае срок получения услуги увеличится на два дня.

Выписку из Единого государственного реестра недвижимости можно получить в любом уголке страны. Если, к примеру, ваш земельный участок расположен в одном городе, а вы живете в другом населенном пункте, то, чтобы подать документы на регистрацию прав собственности, вам отныне необязательно ехать в город, где участок. Обратиться можно в любой офис Росреестра в любом городе России.

Как сообщили "Российской газете" в Росреестре, за 10 дней работы по новому законодательству в ведомстве приняли более полутора миллионов запросов и заявлений на получение сведений из Единого госреестра недвижимости, регистрацию прав и постановку на кадастровый учет.

Как поймать на слове

Разрешили ловить на слове

Российская газета - Федеральный выпуск №7192 (26)

Верховный суд признал доказательством тайную аудиозапись разговора

Верховный суд России, по сути, разрешил записывать важные переговоры по телефону без разрешения собеседников. Более того, под работающие микрофоны можно даже давать в долг, и запись в случае конфликта станет доказательством в суде - не хуже бумажной расписки. Такую правовую позицию Верховный суд страны занял при рассмотрении конкретного спора. Самое главное: запись собственных деловых разговоров не является вмешательством в чужую частную жизнь. Ведь тот, кто записывает, не посторонний в беседе. Обсуждаемые вопросы затрагивают его напрямую.

Пять лет назад жительница Тверской области Анна С. дала в долг своей дальней родственнице и ее мужу полтора миллиона рублей. Предполагалось, что супруги возьмут деньги под двадцать процентов годовых и будут расплачиваться в течение трех лет. Но вскоре все пошло не так: должники отдали лишь небольшую часть и разбежались. В том смысле, что их семья распалась, а платить они перестали. Конечно, сам долг был оформлен распиской, но в суде, куда обратилась Анна С., возникла дилемма: кто именно должен отдавать долги?

Было два варианта: либо муж, либо муж и жена пополам. Дело в том, что расписка была оформлена на мужчину. Однако, как рассказывала истица, вторая половинка семьи присутствовала при заключении договора займа, была согласна с условиями, даже обсуждала возможность возврата долга товаром. Кроме того, женщина-должница переводила Анне С. деньги в счет погашения займа. А значит, по правовой логике, долг надо делить пополам между бывшими супругами.

Человек вправе фиксировать свои деловые переговоры без разрешения

В суде ответчица заявила, что о долге ничего не знает, а муж якобы брал для себя. Окажись это правдой, с должницы были бы взятки гладки. Но она, мягко говоря, лукавила, и Анна С. достаточно легко разоблачила ее, дав судьям послушать аудиозапись своих телефонных переговоров с должницей.

В наши дни мы порой упускаем из виду тот факт, что слово действительно не воробей. Его легко можно зафиксировать на пленку, и это часто делается без нашего ведома. Так и в данном случае: для ответчицы было большим сюрпризом услышать в зале суда свой же голос двухлетней давности, утверждавший совершенно другое.

Никаких сомнений в реальности записи не было: и голос принадлежал ответчице, и такой разговор в действительности происходил. "Истицей суду были представлены исчерпывающие сведения о том, когда, кем и в каких условиях осуществлялись записи", говорится в материалах Верховного суда. Даже должница подтвердила, что ее, по сути, поймали на слове.

Вопрос только в том, мог ли приобщить суд к делу диктофон в качестве доказательства. Ответчица протестовала. По ее мнению, раз ее не уведомили о записи разговора и своего согласия она не давала, доказательство надо признать недопустимым. Адвокаты ответчицы ссылались на закон "Об информации, информационных технологиях и защите информации", запрещающий собирать информацию о частной жизни гражданина помимо его воли.

Нижестоящая инстанция с таким подходом согласилась и не приняла запись. А, значит, решать дело надо было так, будто судьи этого разговора не слышали. Однако Верховный суд России отменил решение апелляции и вернул дело на новое рассмотрение, потребовав все-таки прислушаться к пленке. По мнению Верховного суда, запись должна стать самым настоящим доказательством.

"Запись телефонного разговора была произведена одним из лиц, участвовавших в этом разговоре, и касалась обстоятельств, связанных с договорными отношениями между сторонами, - говорится в определении Верховного суда России. - В связи с этим запрет на фиксацию такой информации на указанный случай не распространяется".

Иными словами, Анна С. никого не подслушивала, не собирала информации о чьей-то чужой жизни. Она фиксировала свою частную жизнь: о том, что кто-то ей должен и не отдает. И, следовательно, имела полное право записывать свои разговоры.

"Как сказано в Гражданском процессуальном кодексе, лицо, представляющее аудиозаписи на электронном или ином носителе либо ходатайствующее об их истребовании, обязано указать, когда, кем и в каких условиях осуществлялись записи. Таким образом, аудиозаписи отнесены ГПК к самостоятельным средствам доказывания. Поэтому и в данном деле истица в обоснование того, что денежные средства по договору займа предоставлялись на общие нужды супругов, вправе ссылаться на аудиозапись беседы с ними. Именно так и решил Верховный суд".

Конечно, когда деньги даются в долг, лучше оформлять его документально. А еще лучше - заключать договор у нотариуса. В таком случае потом даже не придется обращаться в суд: если должник перестанет платить, можно принести документы нотариусу, тот сделает исполнительную надпись - и этого будет достаточно, чтобы в дело вступили судебные приставы. Но в крайних случаях, поясняет адвокат, и диктофонная запись может стать доказательством долга.

Родственный обман

Родственный обман

Юрист рассказал АиФ.ru о самых распространенных ошибках, которые совершают люди ради своих родственников и которые лишают их недвижимости.

К сожалению, так бывает: сын выгоняет мать на улицу, сестра обманывает родного брата, жена оставляет мужа ни с чем. Как обращаться с собственной недвижимостью, чтобы не лишиться её? 

1. Если у вас есть недвижимость, не отдавайте её даже самым близким.

Передавать собственность чужому лицу обычно никому в голову не придёт, зато родственникам — пожалуйста. «Это же мой сын (брат, дочь, сестра...), он меня не обманет», — думают некоторые, забывая о том, что со временем люди и обстоятельства могут измениться. Как раз сейчас я защищаю права пожилой женщины, которая в 2006 г. отказалась от приватизации своей квартиры в пользу сына. К тому моменту она похоронила мужа, потеряла старшего сына. Младший остался самым близким человеком на свете. Но спустя несколько лет он женился, а отношения свекрови и невестки не сложились до такой степени, что дошло до рукоприкладства — молодая женщина однажды избила бабушку. И сын встал на сторону невестки. Мать умоляла: «Давай, сынок, разменяем квартиру», но он упёрся: «Это я собственник квартиры, а ты прав на неё не имеешь». Конечно, пенсионерка сто раз пожалела о том, что отказалась от приватизации, надеясь на порядочность сына. Теперь она пытается в суде оспорить свой отказ 10-летней давности, чтобы на старости лет жить спокойно.

Другая похожая история — дочь с матерью жили в одной квартире, потом появился зять. Молодожены уговорили маму продать двушку, чтобы купить дом в пригороде — места будет больше, к тому же свежий воздух, огород. Так и сделали, правда, дом купили дочка с зятем на двоих. Пенсионерка решила: «Зачем на меня долю оформлять? Я уже старая, все равно потом дочке наследство достанется». И в этом была ее роковая ошибка — отношения с зятем испортились, жизнь под одной крышей стала невыносимой, и бабушка сама переехала в дом престарелых.

2. Не отказывайтесь от наследства.

Бывают ситуации, когда наследство не благо, а наказание — например, если есть долги и другие обязательства, по которым надо платить. От такого наследства проще отказаться. Но встречаются случаи, когда человек пишет отказ от наследства формальный, в пользу родственников. Например, достался дом в деревне, заниматься которым хлопотно. Брат или сестра предлагают взять все заботы на себя, потом продать имущество, а деньги поделить. В итоге, отказавшись от наследства, человек так ничего и не получает. Разве что испорченные отношения с некогда близкими людьми.

3. Думайте, кому и какую доверенность даёте.

Нередки случаи, когда люди выдают родственникам нотариально заверенную доверенность, не вникая в суть — на какой срок и на какое имущество она распространяется. Одно дело разрешить собрать документы и совершить сделку по 1 объекту (когда тебе некогда, ты болен и т.д.) и совсем другое, если доверенность даёт полное право распоряжаться вашим имуществом и деньгами.

4. Не затягивайте с решением квартирного вопроса.

Был в моей практике случай — обратился мужчина, который чуть не оказался бездомным. При этом ещё несколько лет назад у него была 2-комнатная квартира по соцнайму в Москве. Он в ней благополучно жил, потом встретил свою любовь, женился, и они обменяли свои квартиры (его двушку и её однушку) на 3-комнатную. В браке родился ребёнок, но семья распалась. Супруги развелись, но продолжали жить под одной крышей. Потом женщина вновь вышла замуж, привела в квартиру нового супруга, и прежнему ничего не оставалось делать, как уйти в общежитие. Так и жили — она с ребенком и новым мужем в квартире, он — в общаге, где тоже завел новую семью. Прошло время, и бывшая стала требовать признать его утратившим право пользования квартирой. Основания для этого были — в квартире он не жил больше 5 лет, квартплату не платил. Тем не менее, в суде мужчине удалось отстоять свое право быть москвичом — мы доказали, что квартира получена путем обмена, и у него была большая часть. К тому же он навещал ребенка и исправно платил алименты.

5. Будьте осторожней с договором дарения.

Некоторые пожилые люди раздумывают, как лучше распорядиться своим жильем — составить завещание или оформить договор дарения. Выбор второго варианта имеет риски — отношения с детьми могут испортиться или у них возникнут серьёзные финансовые проблемы, и они продадут подаренную вами квартиру. А где будете жить вы?

Недавно ко мне обратилась женщина, которая боялась, что её квартира может «уйти» из семьи. Дочь вышла замуж и пока никаких проблем в отношениях с зятем не было, но все же хотелось подстелить соломку... Я посоветовал оформить завещание на дочь. Во-первых, она вступит в наследство только после смерти матери, а значит, пенсионерка будет полноправной хозяйкой. Во-вторых, имущество, переданное по наследству, всегда будет собственностью только наследника, и при разводе не будет считаться совместно нажитым имуществом.

6. Не ослепните от любви.

Есть люди, которые женятся и выходят замуж по любви, а есть, те, которые преследуют свои меркантильные интересы. Стоит задуматься, например, вот в какой ситуации. Если вторая половина только вступила в свои законные права, как тут же начала уговаривать продать вашу квартиру, дом, участок или другое имущество,

чтобы купить новое и часть оформить на нее (него). Это уже будет совместно нажитое имущество, плюс у вас будут разные доли... В результате можно так «удачно» сходить замуж или жениться, что лишиться части своего имущества.

7. Если живете в гражданском браке, покупайте в долях.

Юридически не зарегистрированные отношения не признаются браком, и в случае расставания недвижимость не делится поровну. Конечно, право на купленное совместно имущество можно доказать в суде, но это сложно и не всегда получается. Поэтому приобретайте квартиру или машину в долях — пропорционально произведенным вами тратам. Если же делить на доли пока нечего, например, вы вместе строите дом, не выбрасывайте чеки, договоры и другие документы, подтверждающие оплату работ и стройматериалов. Возможно, на первый взгляд это выглядит цинично, но лучше сейчас подстраховаться, чтобы потом не остаться у разбитого корыта.

На карте

Кто на сайте

  • 1 робот и 2 гостя
  • Yandex [3]
  • Гостей [2]