Развод: как делить квартиру

Развод: как делить квартиру? Советы экспертов – платить ли алименты после продажи жилья, кому достанется ипотечный кредит, от чего защитит брачный договор.

Как алиментщикам меняться?
Все хорошо знают, что обмены на нашем рынке практически умерли – их заменили альтернативы, при которых квартиры продаются и покупаются. Однако если в распавшемся браке были дети, то родитель, который не проживает с ними (чаще всего это мужчина), обязан выплачивать 25% своего заработка (а иногда и 33%, и 50%) в виде алиментов. До самого недавнего времени средства от продажи квартиры при начислении алиментов не учитывались. Но вот недавно Конституционный суд принял примечательное решение (подробности можно посмотреть здесь: «Разведенных родителей выталкивают с рынка жилья»), которое наверняка огорчит эту категорию. Можно даже сказать, что обмены жилья для них станут практически невозможными, потому что дополнительный «налог» в 25% (минимум!) лишит процедуру всякого смысла…

Первый вопрос – станет ли решение КС прецедентным, т.е. начнут ли все суды в России в аналогичных ситуациях принимать такие же решения?

Ответы уважаемых экспертов «порадовали» разнообразием.

Наталья Киселева, убеждена, что бояться меняющимся нечего. «Уплата алиментов регулируется Семейным кодексом и постановлением Правительства РФ 1996 года, изменений в порядке в последнее время не происходило, - говорит эксперт. – При продаже квартиры алименты начисляются только в случае, если данный вид сделки является коммерческой деятельностью – это четко разъяснено в том самом определении Конституционного суда. Т.е. если родитель продает разово квартиру для того, чтобы переехать по новому месту жительства, это не коммерческая деятельность, это решение жилищного вопроса, и уплачивать алименты с продажной стоимости не нужно. Если же гражданин зарабатывает себе на жизнь, продавая и покупая квартиры – это коммерческая деятельность, и тогда с дохода необходимо уплачивать алименты».

Однако подобный оптимизм разделяют далеко не все. Например, Олег Сухов, считает, что «прецедентом указанное постановление Конституционного суда для судебных споров обязательно будет». Правда, продолжает Олег Сухов, «необходимо понимать, что имеется множество способов уйти от оплаты алиментных обязательств, связанных с получением прибыли при отчуждении имущества одного из родителей». К тому, как именно можно «уйти от оплаты», мы еще вернемся – а пока отметим, что раз сама эта тема поднимается, значит, и необходимость «уходить» признается…

Также убежден, что алиментщикам небо покажется с овчинку, и Константин Шибецкий «Данное решение станет руководством к действию для гражданских судов при рассмотрении подобных дел, - считает он. – Распространится ли подобное решение на людей, меняющих жилье, – вопрос: ведь рассмотренный случай касался именно продажи жилья, а не продажи и последующей покупки, когда вырученные средства идут на приобретение жилья. Однако, исходя из судебной практики, можно допустить, что и в этом случае решение гражданского суда может быть в пользу человека, подавшего на алименты».

Теперь поговорим об аспектах более практических. Были высказаны рекомендации из серии «не волнуйтесь». «Чтобы обратить взыскание на сумму, полученную от продажи недвижимости, нужно, чтобы сошлись сразу несколько обстоятельств: родитель, в чью пользу производятся выплаты, должен точно знать о факте продажи, а также место и время сделки, а также привлечь пристава-исполнителя, чтобы он исполнил решение суда. Не всегда возможно установить и действительную сумму сделки. Если сумма перечисляется безналичным путем на счет продавца, то выяснить реквизиты расчетного счета практически невозможно. Кроме того, нужно иметь в виду, что в случае, когда «алиментщик» одну квартиру продает и сразу же приобретает другую, то как таковых денежных средств у него на руках не остается».

На взгляд автора, утешения не очень убедительные. Если человек переехал – у него поменяется телефон. Кроме того, сведения о принадлежащем любому гражданину недвижимом имуществе можно без проблем выяснить: Росреестр выдает подобные данные каждому, для этого нужно лишь заплатить 100 руб. и предъявить собственный паспорт. Не очень понятно, зачем добивающейся денег бывшей жене знать точное место и время сделки. Она может обратиться в суд и постфактум. И если судом будет принято соответствующее решение, приставы займутся его исполнением – например, опишут новую квартиру бывшего мужа или что-то из его иного имущества.  Римма Балясникова, обращает внимание на то, что решение КС ударит по тем, кто  выплачивает  алименты по решению суда. «Если же при разводе родители подписали добровольное решение об алиментах, автоматически процент от продажи недвижимости в пользу детей не отчуждается». Это, несомненно, так – только ведь бывшая жена может потребовать алименты через суд в любой момент. Т.е. люди как-то договорились, бывший муж оплачивает , всех все устраивает. Но вдруг приходит известие, что «бывший» продал квартиру. Ясно, что от искуса получить несколько дополнительных миллионов многие не устоят – так что «добровольное решение об алиментах» тут не может считаться защитой.   Что же алиментщикам делать? Выходы, предлагаемые экспертами, особо новыми не назовешь – «прятать» деньги. Маскировать сделки под дарение, занижать суммы в договоре, оформлять недвижимость на подставных лиц. В принципе, все то же самое, что делают собственники, владевшие продаваемой квартирой менее трех лет для избежания налогообложения. Но все эти схемы полукриминальны, чреваты признанием сделки притворной и поэтому отталкивают покупателя…


Ипотека и развод
Ипотека – дело долгое, счет времени здесь идет на годы, а иногда и на десятилетия. За такой период многое может случиться – в том числе и развод. Как выходить из положения, если на момент расторжения брака ко всем прочим «отягчающим обстоятельствам» имеется еще и непогашенный ипотечный кредит?

Первый момент, на который обратили внимание наши консультанты – развод никак не влияет на обязательства заемщиков перед банком. Сходитесь, расходитесь – это ваше дело, но платежи должны поступать исправно! «Развод не влечет за собой изменений в исполнении обязанностей по возврату ипотеки– Разведенные супруги должны будут исправно погашать кредит. Бывшие супруги как были, так и остаются созаемщиками и несут солидарную ответственность по кредиту».

«Если кредитный договор был заключен в период брака, то оба супруга несут обязательства по нему при условии, что у них не заключен брачный договор

А вот с тем, кому и на каких условиях квартира впоследствии достанется, возможны, что называется, варианты. «Первый вариант - квартира остается в совместной собственности, выплаты осуществляются совместно»  Бывшие супруги продолжают вносить платежи банку до полного погашения кредита, а потом квартиру (ставшую уже к тому моменту «настоящей» собственностью, без всяких обременений) так или иначе поделить. Этот вариант очень нравится банкам, но вряд ли устроит экс-супругов: обычно после развода никаких дел с «бывшими» иметь не хочется.

Другой вариант – квартиру продать, а деньги (после выплаты той части, которую банк возьмет себе в счет погашения кредита) поделить. Тут сложности сугубо организационные: продажа из-под залога законом разрешена, но требует, естественно, согласия залогодателя (т.е. банка). А у банков в этом смысле разный «характер»: одни дают согласие без проблем, другие могут начать капризничать. Например, потребовать, чтобы сделка происходила только у них, деньги закладывались в ячейку только в их депозитарии. Хорошо, если покупатель найдется со свободными деньгами… А если он будет тоже ипотечный, а банк (тот, который выдал кредит) начнет настаивать на том, чтобы сделка проходила в его территории. В общем, продажа из-под залога – это не то чтобы совсем невозможно, но более хлопотно…

Есть третий вариант: один из созаемщиков от своей доли отказывается (вероятно, получив от противоположной стороны какие-то отступные, которые тоже являются предметом переговоров), а другой принимает на себя весь кредит полностью. В этом случае, «банк будет проводить финансовый андеррайтинг будущего заемщика для того, чтобы определить, сможет ли он обеспечить ипотечные обязательства». Андеррайтинг – это автор уже от себя – может закончиться и отказом: банк посчитает, что те платежи по кредиту, которые были по силам мужу и жене вместе (с зарплат их обоих), одному человеку не одолеть…

Может сложиться и такая ситуация: один из бывших супругов от выплат по кредиту самоустраняется, а другой выполняет обязательства. Банк такая ситуация, естественно, устраивает – он же получает свое. После окончания выплат квартира становится… совместной собственностью. Но, для того из супругов, который фактически исполнял обязательства, не все плохо: он имеет право регрессного требования ко второму созаемщику в соответствующей части. Выражаясь более понятно, нужно сохранить все банковские квитанции о платежах, а потом потребовать через суд от противоположной стороны либо компенсировать половину этих трат, либо пропорционально уменьшить долю собственности в квартире.

И, обратили внимание наши консультанты, практически не играет роли, кто именно из супругов получал ипотечный кредит. Как и все имущество, приобретенное в браке, квартира является совместной собственностью. Исключение составляют только случаи, когда супруги загодя заключили брачный контракт.


Брачный договор
В завершение первой части статьи вкратце расскажем об этом документе. Брачный договор может быть заключен в любой момент: как при регистрации брака, так и после.

Согласно российским законам, брачный договор может касаться только имущественных отношений. «Частые заблуждения относительно брачного договора вызваны американскими фильмами. – В США в брачном договоре может быть прописано все что угодно: бытовые и личные вопросы, вплоть до интимных отношений».

Касательно недвижимости же могут быть зафиксированы любые условия. «Обычно бывает так, – либо именуют конкретное имущество, которое передается каждому из супругов, либо употребляют универсальную фразу: «имущество является единоличной собственностью того из супругов, на чье имя оно приобретено». Либо и то, и другое. Брачный договор этим и удобен – позволяет установить режим имущества, не только существующего у супругов, но и того, которое еще только будет приобретено в будущем».

Еще важной деталью брачного договора является его обязательное нотариальное удостоверение. Без него документ недействителен.

…Но важнее всего, конечно, не пункты закона, а реальная жизнь. Возможно ли, чтобы даже при наличии брачного договора одна из сторон начала требовать себе долю чужого имущества? Совершенно не исключено: в п. 2 ст. 44 Семейного кодекса РФ указано, что суд может признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение. «Самым распространенным (а также самым простым и легко доказуемым) основанием признания брачного договора недействительным было и остается «неравенство» имущественных прав супругов, закрепленных договором, - говорит она. – То есть соглашение должно все-таки быть более-менее справедливым, а не «мне – виллу в Ницце, супруге – избушку в Гадюкино».

…Одним словом, брачный договор – это действительно возможность защитить свои имущественные интересы. Но не 100-процентная: в суде может быть оспорено все что угодно.

Необходимое дополнение: какие могут быть еще ситуации при разводе «ипотечной» пары
Получение кредита никак не влияет на законный режим имущества супругов; не влияет кредит и на раздел общего имущества супругов. Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности, если брачным договором не установлено иное. Т.е. не важно, на чье имя брался кредит, если не был заключен брачный договор – это совместная собственность супругов.

Теперь давайте разберемся, какие могут быть ситуации:
1. Муж и жена являются созаемщиками по ипотечному кредиту, и квартира оформлена в общую совместную собственность.
2. Муж и жена являются созаемщиками по ипотечному кредиту, а квартира оформлена в собственность одного из супругов.
3. Заемщиком является один из супругов, второй супруг поручитель, а квартира оформлена в собственность одного из супругов.
4. Заемщиком является один из супругов, второй супруг поручитель, и квартира оформлена в общую совместную собственность.
5. Заемщиком является один из супругов, заключен брачный контракт. Квартира оформлена в собственность супруга, который является заемщиком.
 
Если бывшие супруги остались в хороших отношениях или они наняли специалистов для представления своих интересов, в том числе и друг перед другом, то все можно решить во внесудебном порядке.

В случаях 1, 2 квартира может быть продана, кредит погашен, оставшиеся средства поделены между супругами. Если же один из супругов хочет оставить квартиру за собой и его платежеспособность позволяет это сделать, то другому супругу выплачивается часть денежных средств, и этот супруг выводится из созаемщиков. В 3-м, 4-м случае та же схема, что и в 1, 2, лишь с той разницей, что если квартира переоформляется на одного из супругов, другой супруг выводится из поручителей.
Если в отношении кредитной квартиры был заключен брачный договор, то квартира остается за тем из супругов, кому она принадлежит на основании брачного договора.

В том случае если супруги не могут договориться, то тогда им придется обращаться в суд.

Как делится квартира?
Пожалуй, самая часто встречающаяся при разводах ситуация: квартира на семью одна, нужно ее как-то поделить. Как именно?

Законы, регулирующие подобные ситуации, исходят из в общем-то правильного постулата: все, чем супруги владели до брака, является лично их; все, что досталось во время брака лично им – тоже их; а вот приобретенное в браке – уже совместная собственность, подлежащая разделу.

При разводе имущество не делится в следующих случаях.

- недвижимость, купленная до брака одним из супругов;
- недвижимость, подаренная до или во время брака одному из супругов;
- недвижимость, перешедшая по завещанию, либо отданная в наследство одному из супругов до или во время брака.

«Согласно статье 36 Семейного кодекса РФ,  имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. Личное имущество каждого из супругов при разводе не делится».

Теоретически то же самое касается и приватизации: если во время брака квартира приватизирована одним из супругов, то это – его личная собственность. Однако здесь имеется важная оговорка: согласно ст. 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», граждане, имевшие права на приватизацию, но добровольно отказавшиеся от нее, сохраняют право пользования жилым помещением и после развода. Переведем на более понятный русский. В квартире зарегистрированы муж и жена. Муж выражает желание квартиру приватизировать, жена говорит, что ей это ни к чему. Пишет соответствующее заявление, и квартира переходит в единоличную собственность мужа. Но, поскольку на момент приватизации жена имела право участвовать в ней, она сохраняет «право пользования». Иными словами, возможность проживать в квартире. Выселить ее оттуда невозможно. Фактически «право пользования» - это такое «параллельное» право собственности. Формальной собственности нет, налогов тоже, а никуда деть такого жильца нельзя.

Еще (возвращаясь к основной теме этой главы) не подлежит разделу недвижимость, купленная во время брака, но за счет одного из супругов. Лучшим доказательством этого служит брачный договор (т.е. уже в момент приобретения квартиры стороны фиксируют, что квартира не общая, а чья-то индивидуально). Если же договора нет, то доказать что-то можно – но уже через суд и с туманными перспективами. Например, один из супругов получил наследство (деньги), на которые впоследствии была приобретена квартира. Чья она? Тот, кто получил наследство, естественно, будет утверждать, что квартира куплена именно на эти деньги – следовательно, квартира его. Противоположная сторона – что те самые деньги были потрачены на поездку в Турцию, а для покупки квартиры пришлось доложить из заработанных – а это уже те деньги, что попадают в категорию «совместного имущества». «Если по документам и всем действиям при продаже и покупке не будет прослеживаться происхождение денег - увы, покупка будет рассматриваться как совместно нажитое имущество, и будет делиться в случае развода      Есть в законах и еще одна важная норма, о которой разводящимся рекомендуется не забывать. Прежде факт прописки (по-современному, регистрации) автоматически означал за человеком права на данную площадь. ЖК, вступивший в силу в 2005 году, с этой практикой покончил: супруг, зарегистрированный в квартире на правах члена семьи, теряет право пользования после того, как перестает быть «членом семьи», т.е. после развода. Но в ст. 31 ЖК обнаруживаем оговорку: «если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию».

Как объяснили наши консультанты, «обеспечить иным жилым помещением» наши суды не обязывают – в силу неподъемности такого требования для большинства граждан. А вот «сохранять право пользования» - это довольно часто, причем суд обычно устанавливает срок в год, но может затем и неоднократно продлевать его…


Что есть момент покупки?
Один знакомый автора оказался в любопытной ситуации. Он покупал квартиру в новостройке, не состоя в браке. Но строительство – дело долгое, и к тому моменту, когда покупатель получил свидетельство о собственности, он уже был женат. Разводиться этот человек не собирается, но все равно интересно: как тут? С одной стороны, деньги заплачены до брака, т.е. объявить их «совместно нажитыми» ну никак невозможно. С другой – из сопоставления дат брака и выдачи свидетельства однозначно вытекает, что квартира появилась в браке.

Большинство опрошенных нами экспертов убеждено, что квартира будет признана собственностью мужа. «Значение имеет момент оплаты квартиры, но не дата получения свидетельства о собственности». «Согласно п. 2 ст. 34 Семейного кодекса, к имуществу, нажитому супругами во время брака, относятся приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи», - говорит эксперт.

Правда, признание права здесь не произойдет автоматически – возможно, его придется отстаивать в суде, для чего хорошо бы сохранить все платежные документы, подтверждающие дату оплаты -  доведение новостройки до жилого состояния стоит немалых денег, и эти средства потрачены уже в браке. «Эти суммы могут быть значительными.  Если стоимость ремонта составит значительную долю от рыночной стоимости квартиры, то суд выделит супруге долю».  Oпределяющую роль в этой ситуации играет вид договора, который покупатель заключал с застройщиком. «Если новостройка приобреталась по предварительному договору, в котором указано, что факт взаиморасчетов окончательно будет произведен на момент подписания основного договора купли-продажи, то, соответственно, на момент подписания супруга/супруг предоставляет нотариальное согласие, документы уходят на регистрацию и на выходе получится, что это совместно нажитое имущество», - объясняет эксперт.

Если же в основе отношений застройщика и дольщика лежит договор долевого участия, то факт оплаты фиксируется на момент подписания. «В этом случае, когда он получит собственность и женится, можно будет доказать, что деньги на покупку квартиры были уплачены до брака и это не совместно нажитое имущество. Доказывать придется в судебном порядке».


Ждать или не ждать? И сколько?
Предположим такую ситуацию. Брак расторгнут вчера, а уже сегодня один из бывших супругов идет и покупает недвижимость. Формально она приобретается не в браке, но здравый смысл подсказывает, что сумму в несколько миллионов рублей невозможно заработать за одни сутки. Значит, средства на покупку – из категории «совместно нажитых»?

Из ответов наших консультантов следовало, что такое развитие событий весьма возможно. Правда, доказать, что недвижимость приобретена на средства, скопленные во время брака, будет «очень и очень сложно». Но все-таки такую возможность отметать нельзя.

Cуществует масса способов объяснить происхождение денег. Например, за полчаса до сделки взял в долг у друга – вот и соответствующий договор, составленный в простой письменной форме. При всей, я бы не побоялся этого слова, лихости подобного решения, пользоваться им я бы не советовал. А что если этот друг, согласившийся подписать подобную бумагу, завтра решит, что 10 млн руб. ему дороже дружбы с вами. Отвертеться от возврата «долга» не получится – вы же сами трясли договором в суде! Да, при личной встрече вы сможете сказать своему другу (уже бывшему) массу интересного, но формально правда будет на его стороне. А захотите морду набить – так вообще в тюрьму сядете… В общем, все эти приемы из числа тех, которыми лучше не пользоваться.

Куда разумнее – просто выждать с покупкой. «В законе указан срок в три года, в течение которого может быть заявлен иск о разделе имущества супругов,  приобретенного в период брака.  Этот срок и признаем в качестве такого «карантина», после которого можно смело распоряжаться собственными деньгами.


Насколько улучшили?
Еще ситуация. Некоторый человек решил поменять свою квартиру – меньшую на большую. Он продал свою маленькую квартиру (скажем, за 5 млн), а приобрел большую – за 7. Но старая квартира была лично его (т.е. приобретена до брака), а новая, получается, в браке. Даже если признать эти 2 млн доплаты совместно нажитыми, то в любом случае они составляют лишь небольшую часть стоимости квартиры, а основное – все-таки от продажи старой. И как будет делиться новая квартира в случае развода?

Ответы оказались для владельца квартиры очень огорчительными. Если не принять заранее мер (составить брачный договор или расписать в договоре доли – одному супругу 6/7, другому – 1/7), то квартира окажется совместной собственностью, и в случае развода будет делиться строго пополам. «Если сделка совершена не в один день, то доказать причинно-следственную связь на практике невозможно. Судьи определяют при указанных прецедентах, что квартира является совместной собственностью супругов».

 

Разведенных родителей выталкивают с рынка жилья

Михаил Сергеев
Зав. отделом экономики "Независимой газеты"


Даже поменять место жительства плательщикам алиментов будет очень не просто.

Конституционный суд (КС) резко усложнил решение жилищных вопросов для разведенных родителей: теперь любая сделка купли-продажи недвижимости попадает под «налог» в виде алиментов в 25%, 33% или даже 50%. Миллионы родителей теперь не смогут легально разъехаться, переехать или улучшить свои жилищные условия. Чтобы продать или разменять жилье, им придется занижать его стоимость, что сразу же повысит риски расторжения сделок. Взимание алиментов с разовой продажи недвижимости многие юристы считают ошибкой в российском законодательстве.

Дети не должны страдать от разводов родителей, а выплата алиментов на содержание несовершеннолетних – дело святое. Такими соображениями руководствовался Конституционный суд, когда в феврале 2012 года подтвердил обязанность платить алименты с дохода от продажи недвижимости – даже в случае разовых сделок. Но справедливое на первый взгляд решение КС на практике значительно осложнило решение жилищных вопросов для разведенных родителей. Разменять общую квартиру или продать, например, бабушкин дом таким родителям будет очень непросто. Ведь индивидуальный «налог» по ставке 25%, 33% или 50% – в зависимости от количества детей – фактически лишает граждан перспектив легального улучшения жилищных условий за счет продажи той или иной недвижимости.

В конце февраля КС рассмотрел жалобу Владимира Гниломедова, который оспаривал конституционность перечня вида заработков и доходов, с которых должны удерживаться алименты. Гражданин  был недоволен тем, что Волжский городской суд взыскал с него алименты в сумме 25% дохода от продажи недвижимости, сообщает Интерфакс. Заявитель полагал, что взыскание незаконно: доходы были получены от разовой сделки.

Этот частный спор об алиментах в сделках с недвижимостью на самом деле может затронуть интересы миллионов россиян. Около 70% браков завершаются разводами, и на сегодня более 10 млн. человек должны получать алименты на содержание детей. Только в Федеральной службе судебных приставов находится около 2 млн. дел о взыскании алиментов.

Чтобы решить свои жилищные проблемы, родителям теперь придется всеми правдами и неправдами обходить индивидуальный «налог» на развод. Но такие хитрости создают дополнительные риски как для продавцов, так и для покупателей недвижимости. «Обязанность уплаты алиментов при продаже недвижимости наверняка приведет к формальному занижению ее договорной стоимости».                 Но в перспективе это приведет к росту судебных дел о признании сделок недействительными. «Один из очевидных способов – занижение в документах стоимости объекта».

«Возможно занижение сумм сделок, использование договоров дарения, создание долговых обязательств и т.п. При этом в тень могут уйти 5–10% сделок, из-за чего несколько уменьшится сумма налоговых отчислений».

«Проблема взимания алиментов с разовых сделок действительно существует. Внятное определение дохода содержит только бухгалтерское и налоговое законодательство. Однако эти нормы, строго говоря, не применимы к случаям взыскания алиментов», – говорит руководитель управления бухгалтерского и правового консалтинга «ФинЭкспертизы». Экономически разумным доходом, с которого следует удерживать алименты, была бы разница между полученным доходом от продажи квартиры и расходом по покупке этой квартиры, считает она. К сожалению, ясность в этот вопрос Конституционный суд не внес.

«Необходимо четко регламентировать, что именно считать доходом от продажи квартиры. Нужно определить те случаи, когда дохода фактически не возникает: например, в случае переезда родителя в другую аналогичную квартиру. Хотя документально он продает одну квартиру и покупает другую. Ну и главное, чтобы виноватым в проведении сделки с неплательщиком алиментов не оказался добросовестный покупатель».

«Самый простой вариант – оформление сделки продажи договором дарения. Формально в этом случае никакого дохода не возникает, и алименты платить будет не с чего. Правда, такая сделка будет недействительной в силу притворности. Однако эту притворность придется доказать в суде. И заранее сказать, удастся ли это, невозможно».

Супружеская доля

По общему правилу, добрачное имущество разделу между супругами не подлежит и остается собственностью того из супругов, на кого оно оформлено. Однако стороны могут изменить это брачным договором. В случае если в период брака в это имущество сделаны существенные вложения, улучшения за счет общего имущества супругов, то суд может по иску второго супруга признать данное имущество совместным.

Личное имущество супругов

Совместно нажитым не будет имущество, полученное по безвозмездным сделкам: чаще всего это договоры дарения или договоры передачи жилых помещений в ходе бесплатной приватизации жилья. Также не будет совместно нажитым имущество, которое унаследовано одним из супругов.

И, наконец, совместно нажитым не будет имущество, которое приобретено на раздельные средства одного из супругов или в обмен на раздельное имущество одного из супругов, если обмен был без доплаты совместными средствами. Однако в последнем случае необходимо иметь возможность подтвердить, что обмененное имущество или средства были именно раздельными.

Все перечисленное следует из норм закона и не требует соглашения между супругами. А по соглашению супругов брачным договором можно установить, что и иное имущество, приобретаемое в период брака, будет раздельным. При этом можно установить как общее правило о раздельности всего имущества (или его отдельных видов), так и условия о правах на конкретные объекты недвижимости (например, конкретную квартиру — жене, конкретный земельный участок и строения — мужу).

Когда личное становится совместным

Часто супругов волнует вопрос, будет ли приобретенное ими до брака имущество, которое продали уже после вступления в брак с последующей покупкой нового жилья, продолжать считаться личной собственностью?

Если при продаже раздельного имущества супруг полученные средства направил на покупку нового имущества, и вложений другого супруга (общих средств) при этом не было, новое имущество будет раздельным. Но потребуется доказать, что средства на его покупку были именно раздельными, что не всегда просто.

Если имущество было серьезно реконструировано, и на это израсходованы средства другого супруга или общие средства, то второй супруг может потребовать в судебном порядке признать данное имущество общей собственностью. Удовлетворит ли суд такой иск, зависит от стоимости имущества и произведенных работ, характера реконструкции и т. д.

Эти положения могут быть изменены брачным договором.

Ипотечный вопрос

В случае покупки квартиры одним из супругов еще до заключения брака с помощью ипотечного кредита нужно помнить, что она покупается в собственность и отдается кредитору в обеспечение исполнения обязательства по возврату кредита (если речь о банковском кредите на покупку жилья).       Таким образом, право собственности на квартиру приобретено сразу же, до заключения брака, и покупная цена оплачена полностью до заключения брака (за счет кредита). Участия второго супруга в собственно приобретении и оплате квартиры нет никакого, поэтому нельзя говорить и о совместной собственности на квартиру.

Однако есть участие второго супруга в погашении кредита, который является личным обязательством первого супруга. И это обстоятельством может учитываться судом при разделе имущества супругов, например, если брак расторгается.

Подчеркну, что речь здесь не идет о признании квартиры совместной, а только о том, что кредит был личным обязательством одного супруга, и другой вправе требовать соразмерную компенсацию за свое участие в погашении кредита.

Супруги-созаемщики

Если супруги выступают ипотечными созаемщиками, то банк в счет уплаты долга в принципе может забрать квартиру одного из них, которая была куплена еще до брака. Хотя на практике, конечно, в первую очередь банк попытается обратить взыскание на заложенную квартиру, а не на прочее имущество. Но если, например, по какой-то причине заложенная квартира не может быть продана с торгов или вырученных средств недостаточно, то банк может потребовать обратить взыскание на другое имущество должников. Таким имуществом может быть и другая квартира. При этом в отличие от заложенной квартиры банк не сможет изъять у гражданина единственное жилье, имеются и другие ограничения по обращению взыскания.

Определить доли каждого сразу

С точки зрения законодательства, нет никаких препятствий к тому, чтобы при покупке жилья в общую собственность супругов сразу же определить доли в приобретаемом имуществе (то есть, по существу, включить в договор положение о разделе общего имущества). Такой договор должен быть удостоверен нотариально. Желательно не просто указать размер долей супругов в имуществе, а прямо указать в договоре, что супруги определяют доли в приобретаемом имуществе в таком-то размере, чтобы не было сомнений, что имелось в виду. Судебная практика по договорам без такого указания не является вполне однозначной, но если в договоре сразу указать положение об определении долей, то маловероятно, что оно не будет учтено судом.

Ситуация становится хуже, если договор составлен в простой письменной форме, поскольку в 2016 году было введено требование об обязательном нотариальном удостоверении договора (соглашения) о разделе общего имущества супругов. Если такое соглашение было достигнуто без удостоверения нотариусом, то оно является недействительным (ничтожным). Поэтому лучше в данной ситуации не рисковать: если вам нужна именно долевая собственность, надо удостоверять договор нотариально и указывать в нем про определение долей в общей собственности супругов.

Нужно ли разрешение на продажу/покупку

Если недвижимость является общим совместным имуществом супругов, то на ее продажу (или иное распоряжение) требуется согласие другого супруга, удостоверенное нотариально. На отчуждение же раздельного имущества согласие не требуется.

Если один из супругов покупает недвижимое имущество за счет общих средств супругов, то вопрос о необходимости оформления нотариально удостоверенного согласия зависит от того, подлежит ли обязательному нотариальному удостоверению данный договор купли-продажи. Если подлежит, то требуется и нотариально удостоверенное согласие.

Согласие супруга не требуется обязательно оформлять в том случае, если договор нотариально удостоверяется в добровольном порядке или если при покупке используются только раздельные средства супругов (например, если заключен соответствующий брачный договор).

Брачный договор или соглашение о разделе?

Брачный договор определяет любые имущественные отношения супругов в период брака, а также может устанавливать имущественные последствия его расторжения. Такой договор может быть заключен только до брака или во время брака, но не после его расторжения. Зато в нем могут быть предусмотрены любые условия имущественного характера в отношениях между супругами: определение общих правил установления права на имущество (режима имущества), определение прав на конкретные объекты имущества, установление определенных разовых или периодических выплат между супругами, передача имущества от супруга к супругу или из общей собственности в раздельную, из раздельной в общую и т. д.

В отличие от брачного договора, соглашение о разделе общего имущества супругов заключается в отношении конкретного ранее нажитого имущества и не может действовать в отношении будущего, еще не приобретенного имущества, а также всего имущества или видов имущества без его конкретизации. Поэтому заключить его до брака (и в браке до приобретения совместного имущества) нельзя. Оно менее гибко, чем брачный договор, но его можно заключить и после расторжения брака.

Если выбирать ту или иную форму распределения имущества между супругами (бывшими супругами), которые не желают иметь общего имущества, то представляется, что в период брака брачный договор удобнее и эффективнее, а после расторжения брака имущество может быть разделено по соглашению о разделе общего имущества супругов.

Когда можно выписать супруга

Если квартира является общей собственностью супругов, то выселить одного из супругов можно только в том случае, если он каким-либо образом нарушает права других законно проживающих в квартире лиц (например, хулиганство, дебоширство и т. д.) или, например, повреждает, разрушает квартиру (речь не идет о естественном износе жилья при проживании).

 Возможны варианты выселения в том случае, если в единственной комнате остаются проживать бывшие члены семьи, совместное проживание которых в силу личных отношений невозможно или крайне затруднительно.                             Суд оценивает наличие условий для выселения по своему усмотрению и может учитывать и другие факторы (например, наличие у супруга другого жилища).

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

<!-- Yandex.Metrika counter --> <script type="text/javascript" > (function (d, w, c) { (w[c] = w[c] || []).push(function() { try { w.yaCounter40663319 = new Ya.Metrika({ id:40663319, clickmap:true, trackLinks:true, accurateTrackBounce:true, webvisor:true }); } catch(e) { } }); var n = d.getElementsByTagName("script")[0], s = d.createElement("script"), f = function () { n.parentNode.insertBefore(s, n); }; s.type = "text/javascript"; s.async = true; s.src = "https://mc.yandex.ru/metrika/watch.js"; if (w.opera == "[object Opera]") { d.addEventListener("DOMContentLoaded", f, false); } else { f(); } })(document, window, "yandex_metrika_callbacks"); </script> <noscript><div><img src="https://mc.yandex.ru/watch/40663319" style="position:absolute; left:-9999px;" alt="" /></div></noscript> <!-- /Yandex.Metrika counter -->