Сроки эксплуатации жилых домов

Группа и тип зданий. Краткая характеристика здания.

Классификация  жилых  зданий в зависимости от материала стен и перекрытий

 

 
Группа зданий Тип зданий Фундаменты Стены Перекрытия Срок   службы, лет
I Особо капитальные Каменные и бетонные Кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные Железобетонные 150
II Обыкновенные Каменные и бетонные Кирпичные и крупноблочные Железобетонные или смешанные 120
III Каменные, облегченные Каменные и бетонные Облегченные из кирпича, шлакоблоков и ракушечника Деревянные или железобетонные 120
IV Деревянные, смешанные, сырцовые Ленточные бутовые Деревянные, смешанные Деревянные 50
V Сборно-щитовые, каркасные глинобитные, саманные и фахверковые На деревянных “ступенях” или бутовых столбах Каркасные глинобитные Деревянные 30
VI Каркасно-камышитовые На деревянных “ступенях” или на бутовых столбах Каркасные глинобитные Деревянные 15

Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий

Группа зданий Конструкция зданий Срок  службы, лет
I Здания особо капитальные с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каменными материалами 175
II Здания капитальные со стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны или столбы железобетонные либо кирпичные; перекрытия железобетонные или каменные, своды по металлическим балкам 150
III Здания со стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные. 125
IV Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные. 100
V Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные. 80
VI Здания деревянные с бревенчатыми или брусчатыми рубленными стенами. 50
VII Здания деревянные, каркасные и щитовые 25
VIII Здания камышитовые и прочие облегченные (деревянные, телефонные кабины и т.п.). 15
IX Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговых организаций. 10

Действительные (средние)  сроки  эксплуатации.

Средние  сроки  службы конструктивных элементов крупнопанельных зданий

 

Наименование конструкций Срокслужбы
Фундаменты железобетонные 200 и более
Стеновые панели наружных стен 25
Перекрытия сборные железобетонные 150
Лестницы железобетонные 125 и более
ПОЛЫ  
Дощатые крашеные 50
Паркетные 50
Линолеум 10-15
Плиточные метлахские по бетонному основанию 150
Цементные по бетонному основанию 40
Плиточные или цементные полы, отремонтированные с заменой отдельных участков 20
Дощатые полы, отремонтированные с заменой отдельных досок 15
Паркетные полы, отремонтированные с заменой до 25% клепки 25
ОКНА И ДВЕРИ  
Оконные переплеты и дверные полотна с коробками в наружных стенах 40
Оконные переплеты и дверные полотна во внутренних стенах 80
Двери наружные входные 20
ПЕРЕГОРОДКИ  
Не несущие из гипса 50
То же, железобетонные 125 и более
То же, фибролитовые 40
Несущие железобетонные 125 и более
КРЫШИ И КРОВЛИ  
Железобетонные сборные плиты покрытия 150
Рулонный ковер (толь, рубероид) совмещенных невентилируемых крыш 3-4
То же, вентилируемых 10-12
Теплоизоляционный слой в многослойных крышах 12-18
|Покрытие оцинкованной листовой кровельной сталью 50
То же, черной листовой сталью 20
ГЕРМЕТИКИ И УТЕПЛИТЕЛИ СТЫКОВ  
Пороизол 15-18
Гернит 15-20
Мастичные герметики (мастика У-30М, КБ-1 и др.) 20-25
Антисептированная или просмоленная пакля 10-20
НАРУЖНАЯ ОТДЕЛКА  
отделка с применением каменных материалов 50-80
То же, с применением полимерных материалов 12-25
То же, ПХВ-красками 6

                                Износ зданий.

Физический износ зданий. Оценка состояния здания.

  Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и

инженерного оборудования является физический износ. В процессе многолетней эксплуатации

конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и

химических факторов постоянно изнашиваются; снижаются их механические, эксплуатационные

качества, появляются различные неисправности. Все это приводит к потере их первоначальной

 стоимости. Физический износ - это частичная или полная потеря элементами здания своих

первоначальных технических и эксплуатационных качеств. Многие факторы влияют на время

достижения зданием предельно-допустимого физического износа, при котором дальнейшая

эксплуатации здания практически невозможна. Предельный физический износ здания согласно

"Положению о порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке

 городов", утвержденному Госстроем СССР, составляет 70 %. Такие здания подлежат сносу по

ветхости. Основными факторами, влияющими на время достижения зданием предельно-допустимого

 физического износа, являются: качество применяемых строительных материалов; периодичность и

 качество проводимых ремонтных работ; качество технической эксплуатации; качество

 конструктивных решений при капитальном ремонте; период не использования здания; плотность

заселения.  

Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа

Состояние здания Физический износ, %
Хорошее 0-10
Вполне удовлетворительное 11-20
Удовлетворительное 21-30
Не вполне удовлетворительное 31-40
Неудовлетворительное 41-60
Ветхое 61-75
Непригодное (аварийное) 75 и выше

Прогнозируемый физический износ здания, %

  На 1-е десятилетие: Иф1 = Иф.пер. + ( И'ф1 / 10 ) * t1 ;   На 2-е десятилетие:   Иф2 = Иф.пер. + Иф1 +

 ( И'ф2 / 10 ) * t2 ;     где: Иф1, Иф2 - физический износ на данный год; Иф.пер. - физический износ на

 год переоценки основных фондов; И'ф1, И'ф2 - прирост физического износа соответственно за 1-е и

2-е десятилетия; t1, t2 - период после последней переоценки основных фондов, лет.

Прирост физического износа каменных зданий на ближайшие два десятилетия после переоценки

 основных фондов, %

Физический износ в год переоценки основных фондов Прирост физического износа
За 1-е десятилетие За 2-е десятилетие
0 11 7
10 7 5,3
15 5,8 4,7
20 4,8 4,3
25 3,6 4,6
30 3,5 3,5
35 3,5 4
40 4,2 4,6
45 4,8 5,9
50 6,1 9,1
55 8 12
60 13 -

                              Моральный износ зданий.

  Обесценение жилищного фонда происходит также за счет морального старения. Установлены две

 формы морального износа средств труда. Первая заключается в уменьшении затрат труда и

удешевлении производства по мере развития научно-технического прогресса. Вторая форма морального

 износа состоит в том, что по мере развития науки и техники создаются новые конструкции машин и

оборудования, обеспечивающие более высокую производительность труда. Моральный износ старого

жилищного фонда - это обесценение жилого дома в результате уменьшения затрат общественно

 необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемно-

планировочным решениям и внутреннему благоустройству с ранее возведенными домами в результате

роста производительности труда и несоответствия объемно-планировочного и инженерно-конструктор

ских решений, не обеспечивающих современного уровня комфорта проживания по сравнению с новым

строительством. Под этим подразумеваются следующие недостатки: отсутствие горячего водоснабжения,

 мусоропровода, телефонной связи и лифтов (при отметке входа в квартиру верхнего этажа над уровнем

тротуара или отмостки 14 м. и более); деревянные перекрытия и перегородки; отсутствие ванных комнат;

 планировка квартир регулярная, но неудобная для посемейного заселения; средняя площадь квартир по

 дому более 45 м2; планировка нерегулярная, хаотичная, многокомнатные квартиры, местами

несовпадение санузлов по этажам.  

Технико-экономическая оценка второй формы морального износа  жилыхзданий

                       Разработана МосжилНИИпроектом

Краткая характеристика жилого здания Износ, %
Планировка во всех секциях удобная для посемейного заселения, дом оснащен всеми видами благоустройства по нормам (возможно отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи), перекрытия и перегородки негорючие. 0-15
То же, перекрытия и перегородки деревянные (отсутствуют горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь и лифт при отметке пола входа в квартиры верхнего этажа над уровнем тротуара или отметки 14 м. и более). 16-25
Планировка в основном регулярная, но неудобная для по семейного заселения, средняя жилая площадь квартир до65 м.2, отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь, лифты, возможно местами отсутствие ванных комнат), перекрытия и перегородки частично или полностью деревянные. 26-35
Планировка нерегулярная, не всегда совпадающая по вертикали и непригодная для посемейного заселения, средняя площадь квартир до 85 м.2, местами темные или проходные кухни, отсутствуют вышеперечисленные виды благоустройства, а также ванные комнаты, перекрытия и перегородки деревянные. 36-45
Планировка хаотичная, не совпадающая по вертикали, по семейное заселение невозможно, многокомнатные коммунальные квартиры, местами санузлы над жилыми комнатами и кухнями, отсутствуют все виды благоустройства, перекрытия и перегородки деревянные. 45 и более

                  Коэффициент остаточного износа.

  Так как жилищный фонд с 70-75 % (в среднем 72.5 %) физического износа считается полностью

 изношенным (и, следовательно, не имеющий потребительной стоимости), для перевода физического

 износа в экономические показатели и наоборот необходимо использовать коэффициент:  

100 / 72.5 = 1.4, т.е. Иэ = 1.4 * Иф,   где Иэ - экономические показатели износа (амортизация);

 Иф - физический износ по данным БТИ;   Определяют остаточный срок службы жилищного фонда:

  Т ост. = (100 - 1.4 * Иф) / j ;   где: j - ежегодная норма амортизации;

Особенности конструкций. Износ зданий. Оптимизация реконструкции.

Особенности конструкций  жилых  зданий.

Конструктивные особенности  жилых  зданий старой постройки.

  Жилые здания старой постройки при высокопрочных стенах и фундаментах с нормативным сроком

службы 150 лет имеют большепролетные деревянные перекрытия по деревянным или стальным балкам,

 предрасположенные к сверхнормативным прогибам. Пролет между стенками достигает 12 - 13 метров.

В большинстве зданий разгружающим фактором для балок перекрытий являются сплошные деревянные

 перегородки из досок толщиной 60 - 80 мм, укрепленные в пазах верхних и нижних горизонтальных

обвязочных брусьев. Обвязочные брусы прикреплены к стенам стальными ершами. Общая толщина

 дощатых несущих перегородок 140 - 160 мм. В отличие от самонесущих, разгружающие перегородки

 размещены по этажам строго по вертикали. Для перекрытий применялся длинномерный корабельный

 лес. Заполнение между балками выполнялось из пластин сечением в половину диаметра 180 - 220 мм.

 Поверх наката устраивалась глиняная смазка толщиной 20 мм, роль звукоизоляции выполнял

 строительный мусор толщиной 80 - 120 мм. По балкам укладывались лаги с шагом 700 - 800 мм и

настилались полы. Лестничные марши главных лестничных клеток выполнялись из натурального камня

 по металлическим косоурам, марши вспомогательных (черных) лестничных клеток в большинстве

 случаев имели "забежные" ступени. Отсутствие между наружными стенами промежуточных опор

приводило к устройству висячей системы стропил, состоящей из стропильных ног, опирающихся на

 наружные стены, центральной висячей стойки и затяжки. Иногда взамен дефицитной длинномерной

 древесины применялся прокатный металл со стальными или чугунными колоннами. Пролет стальных

 балок достигал 7 - 8 м. Применялись стальные балки и прогоны как однопролетные, так и много-

пролетные. В кирпичных стенах опорная часть стальных балок перекрытий тщательно анкировалась

 (анкировка обеспечивала надежную связь стен здания с диском перекрытий). Применение основных

 конструктивных элементов с различными нормативными сроками службы требует при капитальных

ремонтах учитывать их особенности для исключения излишних издержек или ремонтных циклов

 (например, за полный срок эксплуатации зданий с кирпичными стенами и деревянными перекрытиями

 теоретически необходимо дважды менять перекрытия или провести реконструкцию, обеспечивающую

 равную максимально-возможную длительность  эксплуатации здания после реконструкции).

Дома послереволюционной постройки характеризуются применением менее прочных конструктивных

 элементов: облегченной кирпичной  кладкой на теплом шлаковом растворе, шлакоблоков с низкими

прочностными характеристиками и т.д. (срок службы 100 - 125 лет). Особенность реконструкции этих

 зданий заключается в повышении надежности основных элементов конструкций и "комфортности"

отремонтированных зданий (исключение коммунальных квартир, подключение служб и т.д.).  

Сроки  эксплуатации  элементов инженерного оборудования и конструкций в  жилых  зданиях

Примечание. Основанием для установления этих сроков являются ведомственные строительные нормы

 ВСН58-88(р), Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического

 обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения.

Действуют с 1 июля 1989 года.

Инженерное оборудование Срок  службы
Водоразборные краны 10 лет
Умывальники керамические 20 лет
Унитазы керамические 20 лет
Смывные бачки:
а) чугунные высокорасположенные
б) керамические
в) пластмассовые
20 лет
30 лет
30 лет
Ванны:
а) эмалированные чугунные
б) стальные
40 лет
25 лет
Кухонные мойки и раковины:
а) чугунные эмалированные
б) стальные
в) из нержавеющей стали
30 лет
15 лет
20 лет
Душевые поддоны 30 лет
Приборы отопления:
а) радиаторы чугунные
б) пластинчатые стальные
в) конвекторы
40 лет
15 лет
30 лет
Вентили:
а) чугунные;
б) латунные
15 лет
20 лет
Смесители 15 лет

  Примечание к публикации

К сожалению, точно установить источник большинства приведенных данных не удалось.

Тем не менее, данные публикуются, поскольку они могут служить хорошим ориентиром для оценщиков,

 подкрепляя их собственные оценки. Есть информация, что данные о сроках эксплуатации приведены в

 книге: "Основы ценообразования в строительстве и нормативы эксплуатаций зданий и сооружений"

 учебно-методическое пособие по курсу повышения квалификации профессиональных оценщиков

недвижимости. – Санкт-Петербург: Первый институт независимой оценки и аудита, 1997, стр. 42.

Возможно, к этой информации причастна организация МосЖилНИИпроект.

Сроки  службы конструктивных элементов и инженерного оборудования х

Нормативные показатели для расчета эксплуатационных расходов по жилым и

общественным зданиям

Таблица 1

Характеристика конструктивного элемента и инженерного оборудования Срокслужбы в годах
1 2
1. Фундаменты:  
  - бетонные, железобетонные, ленточные и свайные 150
  - бутовые на сложном растворе или цементном растворе, бутобетоне 150
  - бутовые на известковом растворе 100
2. Стены:  
  - капитальные, кирпичные при толщине стен в 2,5-3,5 кирпича на сложном или цементном растворе 150
  - кирпичные с железобетонным или металлическим каркасом 150
  - крупноблочные толщиной 40 см и более шлакобетонных или керамзитобетонных блоков на цементном растворе 125
  - кирпичные с толщиной стен в 2,0-2,5 кирпича на известковом растворе 125
  - крупноблочные из шлакобетонных и керамзитобетонных блоков толщиной 40 см 125
  - крупноблочные из силикальцитных, кирпичных, легкобетонных и зольно-сланцевых блоков 100
  - крупнопанельные однослойные из шлакобетона, керамзитобетона 125
  - многослойные из железобетонных плит и утеплителя, керамзитобетонные, виброкирпичные с утеплителем, кирпичные облегченные при толщине 1,5-2 кирпича 100
3. Перекрытия железобетонные.  
  - монолитные, сборно-монолитные 150
  - сборные из панелей и настилов толщиной более 10 см 150
  - толщиной 10 см и менее 10 см и ребристое 70
  - сборные по ж/б балкам 150
  - железобетонные или бетонные по металлическим балкам 125
4. Полы:  
  - из метлахской и керамической плитки по бетонному основанию 80
  - паркетные дубовые 80
  - то же, буковые 50
  - дощатые 30
  - из поливинилхлоридных плиток, линолеума 10
5. Лестницы:  
  - из сборных железобетонных элементов, из каменных, бетонных и железобетонных плит по металлическим и железобетонным косоурам 100
6. Крыши:  
  А. Несущие элементы:  
  - из сборных железобетонных настилов 150
  - из железобетонных стропил и обрешетки 150
  - железобетонные совмещенные крыши 100
  Б. кровля из:  
  - керамической первосортной черепицы 80
  - асбестоцементных плит и волнистого асбошифера 30
  - оцинкованной стали 25
  - черной листовой стали, окрашенной масляными или синтетическими красками 15
  - рулонных материалов 8
7. Перегородки:  
  - железобетонные 150
  - шлакобетонные, бетонные, кирпичные, оштукатуренные 75
  - гипсовые, гипсоволокнистые, гипсобетонные 60
  - деревянные оштукатуренные или обитые сухой штукатуркой 40
8. Двери и окна:  
  - дверные и оконные блоки 20
9. Внутренняя отделка:  
  - штукатурка по бетонным и кирпичным стенам 50
  - штукатурка по деревянным перегородкам 35
  - масляная окраска 6
  - оклейка стен обоями 4
10. Инженерное оборудование:  
  - водопровод и канализация 30
  - отопление 30
  - горячее водоснабжение 10
  - вентиляция 30
  - электроосвещение 15
  - электроплиты 20
  - газооборудование 20
  - лифты 20
11. Благоустройство придомового участка:  
  - благоустройство участка 15
12. Наружная отделка:  
  - облицовка стен естественным камнем 125
  - облицовка стен керамическими плитками 75
  - терразитовая штукатурка с мраморной крошкой 50
  - облицовка ковровой плиткой 35
  - штукатурка по кирпичу на сложном растворе 30
  - штукатурка по кирпичу на известковом растворе 20
  - штукатурка по дереву 15
  - окраска 5

 Методические рекомендации по технико-экономической оценке санитарно-технических

 систем (отопление и вентиляция) зданий ЦНИИЭП инж. оборуд. М., 85 г.

Срок  службы оборудования и элементов санитарно-технических систем

 (отопление и вентиляция) зданий  х

Таблица 2

Наименование Срок  службы в годах
1 2
1. Вентиляторы 8
2. Отопительные агрегаты 8
3. Воздухоохлаждающие агрегаты 7
4. Водонагреватели 8
5. Калориферы 8
6. Отопительные приборы:  
  - радиаторы чугунные 40
  - радиаторы стальные штампованные 15
  - регистры из стальных труб 30
  - конвекторы стальные 25
7. Фильтры (масляные, сетчатые, сухие, рулонные, ячейковые) 6
8. Оборудование механической и электрической очистки газов (пылевые камеры, циклоны, скрубберы) 6
9. Клапаны, заслонки 10
10. Дымососы 6
11. Насосы 8
12. Воздуховоды 15
13. Воздухораспределители 15
14. Трубопроводы системы отопления:  
  - водяного 30
  - парового 10

___________

х Методические рекомендации по технико-экономической оценке санитарно-технических систем

 (отопление и вентиляция) зданий ЦНИИЭП инж. оборуд. М., 85 г.

  Если у Вас есть более точные сведения об источниках информации, прошу сообщить.    

        Файл собрал    Василий Григорьевич Мисовец.

Кто на сайте

  • 2 робота и 6 гостей
  • Exalead [1]
  • Googlebot [1]
  • Гостей [6]