Стоп - лист для покупателя

Стоп-листы для покупателей

За последние годы доля недоверчивых покупателей, которые хотят лишний раз проверить юридическую чистоту квартиры, возросла. «Покупатели стали более внимательно подходить к вопросам юридической проверки при покупке жилья.    Крайне редко встречаются клиенты, для которых этот вопрос маловажен.   Даже если покупатели самостоятельно находят вариант для покупки, то для сопровождения сделки привлекают специалистов».

Сейчас, в условиях кризиса, клиенты стали еще менее склонны к рискам, чем в благополучное в экономическом плане время.  Люди понимают, что им придется рискнуть средствами и активами, которые, возможно, в дальнейшем они уже никогда не аккумулируют. Теперь покупатели перестраховываются.

Перестраховаться действительно просто — достаточно выбрать другую квартиру.  Сейчас на рынке огромный выбор вариантов.  Если возникают сомнения, то проще отказаться от покупки и найти рядом другую квартиру, не вызывающую вопросов. В 2007–2008 годах рисков было гораздо больше. При субъективном приближении получается процентное соотношение 70 к 30, где 70% — это так называемые чистые квартиры, а 30% — проблемные.

Самыми чистыми с юридической точки зрения юристы и риелторы назвали квартиры в недавних новостройках. Обычно это лоты, которые куплены по договору долевого участия (ДДУ), а затем выставлены на продажу.       В этом случае можно легко проследить всю историю переходов недвижимости из рук в руки, так как эта история исчерпывается договором между застройщиком и клиентом.   ​​                              Если брать ситуацию пяти - десятилетней давности, то сейчас рисков приобрести проблемное жилье меньше. Хотя бы по причине того, что пусть и за короткую, но все-таки историю развития российского рынка недвижимости грамотность людей значительно повысились.     Современный продавец и покупатель уже не полагаются на авось и зачастую, чтобы получить дополнительные гарантии, прибегают к услугам узких специалистов, способных провести максимальную проверку объекта и обладающих такими возможностями, которые по закону недоступны риелтору.


Черный  список квартир которые должны попадать в стоп-лист при обсуждении возможной покупки жилья.


квартиры с отказниками при приватизации;
квартиры, в которых проживали люди, находящиеся в местах лишения свободы;
квартиры от собственника, который на момент покупки жилья состоял в браке, а после развода не оформил соглашение о разделе имущества;
квартиры, собственники которых имеют неисполненные (на момент продажи) обязательства по исполнительным листам службы судебных приставов. Это может служить причиной признания человека банкротом, такую сделку возможно оспорить в суде;
приобретенные с использованием материнского капитала квартиры, 
владельцы которых не исполнили свое обязательство по наделению несовершеннолетних детей долями в квартире в соответствии с законом;
квартиры, где один из сособственников признан по суду умершим или без вести отсутствующим;
квартиры, где один из собственников страдает подтвержденным психическим заболеванием;
квартиры одиноких пожилых собственников, которые продают свою жилплощадь по очень низкой цене и не приобретают взамен другое жилье.

Почему не любят проблемные квартиры

Недвижимость из черного списка не пользуется популярностью из-за того, что после заключения сделки договор купли-продажи могут оспорить в суде. В этом случае суд может признать сделку ничтожной — и покупатель потеряет приобретенную квартиру. «В наше время интернета возникает ложное ощущение полной информированности. Оно обманчиво. Выписка из ЕГРН не является панацеей, архивные выписки из домовой книги бывают неправильными. Попадаются технические ошибки в этих выписках — например, не вписан несовершеннолетний собственник. Впоследствии это может привести к большим неприятностям».

Две главные неприятности — это аннулирование сделки и подселение в уже купленную квартиру человека с постоянной регистрацией. При аннулировании бывший продавец квартиры обязан возместить покупателю полную стоимость сделки, а бывший покупатель — вернуть квартиру. Второй случай сложнее.

На момент приватизации квартиры некоторые члены семьи собственника недвижимости (это могут быть и бывшие члены семьи), проживающие в этой квартире, могли отказаться от приватизации. При этом по закону они сохраняют право пользования квартирой. Шансы нового собственника снять с регистрационного учета подобную категорию пользователей через суд нулевые.

Квартиры с перепланировкой часто попадают в разряд нежелательных. Стоп-фактором будет наличие неузаконенной перепланировки, затрагивающей несущие стены.
Наличие в истории квартиры нескольких переходов права один за другим за небольшой срок должно насторожить. Есть вероятность, что таким образом скрываются какие-нибудь неприятные моменты».

Пример подобной квартиры привел президент Электростальской гильдии риелторов. «Недавно клиентка сама подобрала себе квартиру, в истории которой тянулась длинная цепочка перехода прав собственности, и права эти возникали неоднозначно, после чего переходили от субъекта к субъекту. Она заказала серьезную юридическую проверку квартиры, в ходе которой выяснилось, что квартира была приватизирована пожилой супружеской парой, женщина умерла, а ее супруг заключил договор пожизненной ренты с третьим лицом, не родственником. Через какое-то время он расторг договор ренты и отбыл в неизвестном направлении.  Найти его сейчас не представляется возможным. От покупки такого лота по понятным причинам клиентка отказалась».  Отказ от реализации квартир, полученных по договору ренты, подтвердили и в агентстве «НДВ-Недвижимость».
«Покупатели часто опасаются квартир, которые продаются по заниженной цене с целью избежать уплаты налогов.  В таком случае действительно повышаются шансы в дальнейшем столкнуться с проблемами по взысканию денежных средств, фактически переданных продавцу. Однако сейчас риелторы чаще всего составляют специальные обязательства по возврату «хвоста», так что нельзя сказать, что сделки с занижением — редкость на рынке».


В чем угроза унаследованного жилья

Распространенный страх — купить квартиру, полученную по наследству.

 Наличие стереотипа о проблемности такого жилья подтвердили многие риелторы и юристы. При покупке такой квартиры стоит проявлять осторожность.  Дело в том, что спустя какое-то время могут объявиться третьи лица с имущественными претензиями, и если в суде сделку признают недействительной, то все последствия ее отменяются — имущество и деньги сторонам возвращаются. Однако на практике денег у другой стороны уже, как правило, нет, поэтому взыскать их будет очень сложно — можно остаться и без денег, и без квартиры.

Предельный срок исковой давности по наследственным делам составляет десять лет в соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса России. Есть нюансы: например, если наследодатель мужчина, то вероятность появления неучтенных наследников выше, чем в случае с наследодателем женщиной.  Возможно наличие детей, о которых никто не знал, кроме наследодателя. Учитывая отсутствие единой базы регистрации актов гражданского состояния в нашей стране, никто не может дать гарантии, что, например, во Владивостоке у наследодателя, проживавшего в Москве, не было детей. Проверить это, к сожалению, невозможно.

Перспективы развития конфликтов между наследниками первой, второй и третьей очереди и риски покупки квартиры можно оценить, проверив нотариально заверенные отказы от наследства и пробив возможные дела по квартире на сайте суда.                                                     Помимо родственников, у умершего могли быть иждивенцы — несовершеннолетние, больные и так далее. Они могут доказать, что зависели от наследодателя, даже не будучи родственниками умершего, и могут претендовать на часть наследства.                                 

Спрогнозировать такой поворот событий непросто, но все же возможно — вряд ли, например, у пенсионерки 80 лет могут быть такие иждивенцы. Поэтому квартира, доставшаяся по наследству единственному сыну от такой пенсионерки, несет меньше рисков, чем наследство от сорокалетнего мужчины.

Поддельные документы — один из наиболее распространенных страхов для риелторов и потенциальных покупателей жилья. Общий уровень мошенников повысился: сейчас документы подделывают качественнее, а сами схемы изощреннее и сложнее.

Кто на сайте

  • 1 робот и 4 гостя
  • YandexMetrika [1]
  • Гостей [4]