о регистрации и продаже сельскохозяйственных земель

Об особенностях государственной регистрации прав на земельные участки
из земель сельскохозяйственного назначения и сделок с ними

Настоящий документ разработан на основании Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон), Постановления Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Правила), в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001г. № 136-ФЗ (далее – Земельный кодекс) и Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте земель).

К отношениям, возникающим при государственной регистрации прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения, применяются также иные нормативно-правовые акты, изданные Министерством юстиции Российской Федерации в порядке реализации полномочий в установленной сфере деятельности.

В настоящем письме рассматриваются вопросы, касающиеся особенностей проведения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, государственной регистрации прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе доли в праве общей собственности, заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации, информации о зарегистрированных правах.

В документе не рассматриваются вопросы, нашедшие отражение в актах Министерства юстиции Российской Федерации, в том числе в Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 1 июля 2002 г. № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Методических рекомендациях о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 25 марта 2003г. № 70 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество».

I.Общие положения

1. Вступивший в законную силу Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» отменил запрет на приватизацию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, установленный статьей 8 Федерального закона от 25 октября 2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». При этом в пункте 4 статьи 1 Закона об обороте земель введен запрет на приватизацию земель, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами. Действие Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

2. Любой гражданин Российской Федерации или юридическое лицо вправе приобрести земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, независимо от того, имеют опыт ведения сельскохозяйственного производства и профессиональную квалификацию или нет.

3. Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также российские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50 %, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (п.2 ст.2 и ст.3 Закона об обороте земель).

4. Субъекту Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органу местного самоуправления принадлежит преимущественное право покупки продаваемого земельного участка. Если эти органы откажутся от покупки либо не уведомят продавца о намерении приобрести отчуждаемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок любому третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по установленным законодательством правилам (ст.8 Закона об обороте земель). При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Преимущественное право покупки продаваемой земельной доли принадлежит другим участникам долевой собственности, а после их отказа либо отсутствия уведомления продавца о намерении приобрести ее в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме – субъекту Российской Федерации или с случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органу местного самоуправления (ст.12 Закона об обороте земель). Если они откажутся от приобретения земельной доли, то участник долевой собственности может продать ее в течение года любому лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Для продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение в письменной форме по правилам, установленным ст. 8 Закона об обороте земель.

5. Оборот земель сельскохозяйственного назначения допускается при условии сохранения целевого использования земельного участка (п.3 ст.1 Закона об обороте земель). Нарушение данного требования является основанием для принудительного прекращения права на землю в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

6. Статья 4 Закона об обороте земель определяет минимальные и максимальные размеры образуемых вновь земельных участков. Минимальные размеры земельных участков для граждан и юридических лиц устанавливаются законами субъектов Российской Федерации. Выдел земельного участка в счет земельной доли, площадь которого будет меньше установленного минимального размера, не допускается, за исключением случаев, установленных абзацами 4 и 5 пункта 1 статьи 4 Закона об обороте земель. Максимальные размеры общей площади земельных участков, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данный гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, устанавливаются законом субъекта Российской Федерации. Максимальные размеры общей площади земельных участков для юридических лиц законодательством не установлены.

7. Срок аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения не может превышать сорок девять лет. Площадь арендуемых земель одним арендатором не ограничивается. Арендатор может выкупить арендуемый земельный участок в собственность (ст. 9 Закона об обороте земель). В договоре может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных ст.8 и ст.10 Закона об обороте земель.

8. В соответствии со ст. 10 Закона об обороте земель земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются гражданам и юридическим лицам только на торгах (конкурсах, аукционах). Для отдельных категорий юридических лиц (религиозные организации, казачьи общества и т.д.) передача земель в аренду осуществляется без торгов, но без права выкупа арендуемых земель в собственность. Приобрести земельные участки в собственность эти юридические лица могут на общих основаниях на торгах (конкурсах, аукционах).

9. Сделки с земельными долями осуществляются в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации, но с учетом особенностей, определенных Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

II. Особенности проведения государственной регистрации
прав на земельные доли, полученные в результате реорганизации
колхозов и совхозов

10. В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 года «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» (утратило силу с 27 января 2003 года согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 20 декабря 2002 года «О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения») при реорганизации колхозов и совхозов все члены колхоза и работники совхозов, в том числе ушедшие на пенсию, а по решению коллектива хозяйства – также работники объектов социальной сферы, расположенных на территории хозяйства, получили бесплатный земельный пай (долю). В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при желании совершить сделку с принадлежащим земельным паем (долей) у гражданина возникает необходимость зарегистрировать в Едином государственном реестре прав права на него, возникшие до вступления в силу указанного закона. Согласно статье 15 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу указанного Закона, является долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Таким образом, владельцы земельных долей, полученных при реорганизации колхоза или совхоза вправе обратиться за государственной регистрацией прав общей долевой собственности на земельный участок соответствующего реорганизованного предприятия.

11. С учетом того, что право общей долевой собственности владельцев земельных долей, полученных при реорганизации колхозов и совхозов, на земельные участки соответствующих сельскохозяйственных предприятий являются возникшими в силу прямого указания закона, одновременное обращение всех участников общей собственности за государственной регистрацией не требуется.

12. При личном обращении правообладателя он должен представить документ, удостоверяющий его личность. При обращении представителя владельца земельной доли он также должен представить документ, удостоверяющий личность, а также доверенность на представление интересов правообладателя при регистрации права общей долевой собственности, совершенную в нотариальной форме.

13. При обращении первого владельца земельной доли, полученной при реорганизации колхоза или совхоза, за регистрацией своих прав на государственную регистрацию им должен быть представлен кадастровый план целого земельного участка, находящегося в общей долевой собственности владельцев земельных долей, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Особо следует отметить необходимость предоставления не только листов В.1 и В.2 выписки из Единого Государственного реестра земель, но и листа В.3 с обозначение обособленных частей земельного участка. При последующем обращении иных владельцев земельных долей, полученных при реорганизации соответствующего колхоза или совхоза, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется.

14. В качестве документа-основания могут быть представлены следующие документы: свидетельство на право собственности на землю, подтверждающее право на земельную долю; договор купли-продажи, мены или дарения земельной доли, заключенный до момента введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и зарегистрированный соответствующим Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству; свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, подтверждающее право наследника на земельную долю. В случае, если владелец земельной доли приобрел ее непосредственно при реорганизации колхоза или совхоза, но свидетельство на право собственности на землю не получил, в качестве правоустанавливающего документа им может быть предоставлено решение (выписка из решения) уполномоченного органа о передаче в общую долевую собственность членов реорганизуемого колхоза или совхоза земельного участка соответствующего хозяйства, а также список лиц, имеющих право на получение земельной доли в реорганизованном хозяйстве, с указанием размера земельных долей. Предоставление указанного документа необходимо в виду того, что размеры земельных долей в правоустанавливающих документах указывались в гектарах, а размеры долей в праве общей долевой собственности в Едином государственном реестре прав должны указываться в виде простой правильной дроби.

15. Для государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок владелец земельной доли может предоставить решение администрации района об определении размеров земельных угодий сельскохозяйственного предприятия (колхоза, совхоза), и протокол общего собрания участников (членов) сельскохозяйственного предприятия, принявшего решение: о выборе формы собственности на землю, реорганизации предприятия, о распределении земельных угодий и установлении за каждым членом предприятия размера земельного пая. В случае если реорганизация предприятия была осуществлена после 01.02.1995г., протокол общего собрания должен быть утвержден решением администрации района.

16. При проведении правовой экспертизы представленных документов в случае возникновения у регистратора прав сомнений в несоответствии размера площади сельскохозяйственных угодий реорганизованного колхоза (совхоза) и площади земельного участка, отраженного в кадастровом плане, целесообразно запросить акты органа местного самоуправления, отражающие выдел в натуре земельных долей из земельных угодий реорганизованного сельскохозяйственного предприятия для образования крестьянско-фермерского хозяйства.

17. Если обратившееся лицо не упоминается в правоустанавливающем документе, то необходимо запросить акты органов местного самоуправления, отражающие дополнительное включение пропущенных по разным причинам лиц (неотраженных в перечне, прилагаемом к протоколу общего собрания) в количество участников общей собственности, так как указанные данные влияют на определение размера доли участников долевой собственности.

18. При обращении первого владельца земельной доли, полученной при реорганизации колхоза или совхоза, за регистрацией прав на государственную регистрацию им может быть представлена справка соответствующего территориального подразделения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, содержащая сведения об общей площади земельного участка, принадлежащего владельцами земельных долей, перечень участников общей долевой собственности на момент выдачи справки с указанием их фамилий, имен, отчеств и реквизитов документов, удостоверяющих личность, участников общей долевой собственности, а также размера доли в праве общей собственности в виде простой правильной дроби.

19. Обязательным приложением к документам, представляемым на государственную регистрацию, является документ, подтверждающий внесение государственной пошлины за регистрацию права, размер которой определен статьями 333.33, 333.35 части второй Налогового кодекса Российской Федерации.

20. Листы подразделов Единого Государственного реестра прав заполняются в соответствии и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

21. Согласно пункту 74 Правил и абзацу 3 пункта 6 Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18 сентября 2003 г. № 226, при выдаче свидетельств участникам общей долевой собственности в каждом свидетельстве в графе «Субъект права» указываются данные участника долевой собственности, которому это свидетельство выдается. Сведения об остальных участниках общей долевой собственности указываются на оборотной стороне свидетельства.

III. Особенности государственной регистрации оборота долей
в праве общей собственности на земельные участки из земель
сельскохозяйственного назначения

22. Сделки с земельными долями в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляются в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации, но с учетом особенностей, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». К особенностям относятся, в частности:
1) установление упрощенного порядка извещения участников долевой собственности о предстоящей продаже земельной доли (через средства массовой информации). Извещение в письменной форме или опубликованное в средствах массовой информации сообщение должно содержать указание на необходимость направления участниками долевой собственности предложений о покупке доли в праве общей долевой собственности продавцу и в орган, осуществляющий государственную регистрацию, по месту нахождения земельного участка;
2) преимущественное право субъекта российской Федерации или органа местного самоуправления на покупку земельной доли, если другие участники долевой собственности откажутся от ее покупки;
3) принятие решений о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, общим собранием участников долевой собственности, а не по соглашению всех ее участников. При этом общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 % участников долевой собственности;
4) заявительная процедура выдела земельного участка в счет земельной доли.

23. В соответствии со ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельной доли вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог принадлежащую ему земельную долю без выдела земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности. Согласно п.1 ст.12 Закона об обороте земель собственник земельной доли может также внести ее в уставный капитал юридического лица или передать в доверительное управление.

24. В соответствии со ст. 13 Закона об обороте земель участник общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения вправе требовать выдела его части в счет причитающейся ему доли в праве. Порядок выдела земельного участка участником общей долевой собственности регулируется указанной статьей Федерального Закона РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При этом в аналогичном порядке может происходить выдел земельного участка несколькими участниками общей долевой собственности. Обращение участника (участников) общей долевой собственности за регистрацией права собственности на земельный участок, выделенный в счет доли (долей) в праве общей собственности, порядок представления документов на государственную регистрацию в целом аналогичен порядку, описанному во втором разделе письма, с учетом следующих особенностей:
- на государственную регистрацию заявителем (заявителями) должен быть представлен кадастровый план земельного участка, выделенного в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок реорганизованного сельскохозяйственного предприятия;
- в случаях, когда земельный участок выделен несколькими участниками общей долевой собственности в счет причитающихся им долей в праве, в качестве правоустанавливающего документа должно быть представлено соглашение об определении долей выделившихся лиц в праве общей долевой собственности на выделенный земельный участок;
- на государственную регистрацию заявителем (заявителями) должны быть представлены документы, подтверждающие опубликование в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, сообщения с указанием местоположения выделяемого земельного участка, а в случаях, установленных законодательством - размера компенсации остальным участникам долевой собственности.
Заявитель (заявители) вправе также предоставить сведения о том, что в течение одного месяца с момента опубликования вышеуказанного сообщения возражения от участников долевой собственности по поводу выделения земельного участка не поступали. Указанные сведения предоставляются в форме писем за подписью главы администрации соответствующего района и руководителя территориального подразделения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству субъекта Российской Федерации. В случае непредставления заявителями указанных писем государственная регистрация права собственности на выделенный земельный участок приостанавливается на основании п.1 ст. 19 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а в администрацию района и территориальное подразделение Комитета по земельным ресурсам и землеустройству направляются соответствующие запросы. Неполучение ответов на данные запросы не препятствуют проведению государственной регистрации прав на выделенный земельный участок.

25. Следует иметь в виду, что в соответствии с п.1 ст.4 Закона об обороте земель не допускается образование новых земельных участков, размеры которых меньше чем минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и землеустройстве.

26. В момент регистрации права на выделенный земельный участок запись о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок до выделения из его состава части прекращается (в соответствии с Правилами).

27. Государственная регистрация прав на оставшийся после выдела земельный участок проводится в заявительном порядке, аналогичном описанному.

28. Доля в праве общей долевой собственности на земельный участок не может быть передана в аренду. В аренду передается либо весь земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения либо его часть.

Кто на сайте

  • 2 робота и 6 гостей
  • Exalead [1]
  • Googlebot [1]
  • Гостей [6]